28.06.2017 - 17:00
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар «Договоры аренды недвижимости: правовые и практические аспекты»
15.06.2017 - 16:00
Дмитрий Некрестьянов и Екатерина Смирнова выступили на конференции «Архитектура, Закон и Бизнес: поиск баланса»
27.04.2017 - 03:00
Отменены абсурдные требования согласования архитектурного облика объекта до получения застройщиком градостроительного плана земельного участка
10.04.2017 - 15:00
Обнародована вторая редакция книги «Юридический справочник застройщика», подготовленной командой юристов «Качкин и Партнеры»
23.03.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов включен в реестр отраслевых экспертов Комитета по строительству Санкт-Петербурга
02.03.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов выступил с лекцией о договоре строительного подряда для слушателей Центра дополнительных образовательных программ СПбГУ
02.03.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе открытого заседания Российской гильдии управляющих и девелоперов по поправкам к 214-ФЗ
22.02.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов провел лекцию о спорах из договоров строительного подряда в рамках семинара для компании «Газпромтрансгаз»
06.02.2017 - 03:00
В подготовке доклада Doing Business 2017 Группы Всемирного Банка приняли участие юристы «Качкин и Партнеры»
07.12.2016 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе IX Ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости

Страницы

Недвижимость и Строительство Петербурга, 12.07.2017
«Апартаменты притягивают к жилью»
Деловой Петербург, 10.07.2017
«Вышел из «Города»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 05.07.2017
«Продано – не трогай!»
ГУД News № 04 (37), 05.07.2017
«Продать за процент»
Строительный еженедельник, 03.07.2017
«1 июля: новые законы, новые правила»
Юрисконсульт в строительстве № 07 / 2017
«Настоящее и будущее на строительном рынке апартаментов»
Ведомости – Санкт-Петербург, 28.06.2017
«Финляндия покупает офисы»
Новая адвокатская газета, 23.06.2017
«Перспективы для добросовестных приобретателей»
Ведомости – Санкт-Петербург, 23.06.2017
«Предостережения на песке»
Ведомости, 21.06.2017
«Намыв на Васильевском острове нарушает закон – администрация Петербурга»

Страницы

23.04.2015 - 00:00
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014 - 00:00
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014 - 00:00
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014 - 00:00
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013 - 00:00
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013 - 00:00
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013 - 00:00
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012 - 00:00
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012 - 03:00
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012 - 00:00
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

11.07.2017 - 21:45
Новое в регулировании: новые правила для застройщиков
скачать (pdf, 117kb)
05.07.2017 - 20:30
Новое в регулировании: приняты новые правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 104kb)
12.04.2017 - 03:00
Новое в градостроительном регулировании в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 102kb)
01.08.2016 - 03:00
Новое в регулировании: изменена форма градостроительного плана земельного участка
скачать (pdf, 92kb)
20.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: новые правила для проектировщиков и архитекторов
скачать (pdf, 115kb)
18.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: более 160 законов в последний день работы Госдумы
скачать (pdf, 262kb)
14.06.2016 - 00:00
Новое в регулировании: новые требования к оформлению отчуждения доли в объекте недвижимости
скачать (pdf, 100kb)
19.01.2016 - 00:00
Новое в регулировании: cущественные изменения федерального законодательства в сфере недвижимости и строительства
скачать (pdf, 128kb)
07.12.2015 - 00:00
Новое в регулировании: существенные изменения законодательства Санкт-Петербурга в сфере недвижимости
скачать (pdf, 112kb)
10.11.2015 - 00:00
Новое в регулировании: изменения классификатора видов разрешенного использования участка
скачать (pdf, 1372kb)

Страницы

АБ «Качкин и Партнеры» выбрано в качестве консультанта компании «Шелл Нефть» в сфере недвижимости
Реструктуризация инвестиционных обязательств между инвестором и девелопером по ряду строительных проектов на территории Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса
Юридическая поддержка строительной компании «НАВИС» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Сопровождение взаимодействия участников проектных работ по возведению новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы
Юридическая поддержка крупной строительной компании «НАВИС» в суде по инвестиционному контракту строительства жилого комплекса «Дом БДТ» общей жилой площадью 29 тыс. кв. м.
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Комплексное правовое сопровождение сделки по приобретению действующего предприятия – собственника хладокомбината для крупного регионального холдинга
Юридическое сопровождение строительства крупнейшего торгового центра Galeria, расположенного в центре Санкт-Петербурга

Страницы

14.06.2017 - 17:30
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017
09.12.2016 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016 - 03:00
Арбитражная практика N 12 2016
09.09.2016 - 00:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 35 (9651), 09.09.2016
11.08.2016 - 00:00
BUYBRAND Inform, 11.08.2016
01.07.2016 - 00:00
Юрисконсульт в строительстве № 7 2016
30.06.2016 - 00:00
Архитектурный Петербург № 3 (40) май-июнь 2016, 30.06.2016
19.05.2016 - 00:00
Вестник экономического правосудия РФ № 5 май 2016
05.05.2016 - 00:00
Эж-юрист, 05.05.2016

Страницы

19.04.2017 - 03:00
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017 - 03:00
Отзыв подписи
04.03.2017 - 03:00
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?
02.03.2017 - 03:00
Юридическая судьба прав на земельный участок по завершении строительства МКД
31.01.2017 - 03:00
Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд
20.10.2016 - 00:00
Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях
20.01.2016 - 00:00
Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство
03.07.2015 - 00:00
ТОП-10 абсурдных юридических документов в сфере недвижимости и строительства, которые мне встретились на практике
26.03.2015 - 00:00
Правовые последствия решения о признании права собственности отсутствующим для других судебных процессов
10.01.2014 - 00:00
Маленькая юридическая проблема большой стройки

Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд

31.01.2017

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассмотрел ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд.

Несмотря на то что основная приватизация прошла еще в начале 90-х годов, периодически попадаются документы того периода. Почти каждый раз их чтение доставляет истинное удовольствие, так как становится очевидным насколько продвинулось вперед правовое регулирование и юридическая лексика. Почти каждый раз документы по приватизации – это увлекательный цивилистический пазл.

Краткая предыстория: весной 1993 года предприятие заключает договор выкупа имущества в рамках приватизации. В заключенном договоре в особых условиях находит свое отражение такое условие, как «в случае сноса строений в связи с предполагаемым строительством автодороги «N…» они компенсации не подлежат». До настоящего момента предприятие существует в неизменном виде, и основание права собственности не менялось за эти годы. В первоначальном и последующем свидетельстве о праве собственности никаких обременений не было. Однако при получении дубликата свидетельств в 2013 году особое условие неожиданно указывается регистратором в разделе обременений, однако предприятие это игнорирует и ничего не предпринимает. Неожиданно предприятие получает уведомление, что планируется принятие решения об изъятии участка и зданий для целей строительства дороги (другой, чем предполагалось 22 года назад). У собственника возникает закономерный вопрос о наличии права на компенсацию.

Для большего понимания ситуации стоит вспомнить, что с учетом срока заключения договора выкупа приватизация регулировалась еще Законом РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ныне утратил силу). В нем нет ничего про включение каких-либо обязательств или специальных ограничений в договор выкупа (что появилось позже в законе РФ 1995 года). И, конечно, в период заключения договора выкупа еще не была принята часть 1 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает действующие правила выплаты компенсации за изъятие для государственных нужд (ст. 281 ГК РФ).

С учетом сроков возникает интересный вопрос о конкуренции норм договора и закона во времени. Договор выкупа заключен, и оспорить его уже не возможно, так как все сроки давности в любом случае истекли. Таким образом, в случае если государственный орган будет отказывать в выплате компенсации со ссылкой на данный пункт договора, то аргументация о его недействительности не должна восприниматься судом. В свою очередь, текущая редакция ст. 281 ГК РФ сформулирована императивно «за изымаемый участок предоставляется возмещение» и не предусматривает возможности ее изменения соглашением сторон. С учетом того что процедура изъятия регулируется нормами об изъятии участка на момент принятия решения об этом уполномоченным государственным органом, представляется, что норма договора выкупа, заключенного двадцать лет назад, не может влиять на право на компенсацию.

Еще один вариант оценки данного особого условия – это толкование его как отказа от права на компенсацию. Однако п. 6 ст. 450.1 ГК РФ ограничивает отказ от права необходимостью волеизъявления лица об этом после наступления обстоятельств, порождающих это право, т. е. нельзя в 1993 году отказаться от права, которое возникло в 2017 году.

Таким образом, получается, что указанный в договоре отказ от права на компенсацию при сносе (изъятии) юридических последствий не имеет.

И тут возникает вопрос, что делать с тем, что данное обременение указано в ЕГРН. С учетом того что в договоре ничего не поменялось, формальных оснований для прекращения записи об этом нет. Это вряд ли можно трактовать как техническую ошибку в ЕГРН (так как разрешен вопрос права). С учетом истечения сроков на оспаривание первичных действий регистратора в 2013 году тогда необходимо обращаться в Росреестр за прекращением обременения и потом обжаловать вероятный отказ. В то же время существует риск признания судом наличия фактического спора о праве (ведь это норма договора выкупа, и у договора есть вторая сторона - государство), что может стать основанием для вывода о неправильном способе защиты права. Представляется, что для вывода о наличии спора о праве с контрагентом по договору нет юридических оснований, так как, во-первых, отказ в праве на компенсацию не соответствует понятию «обременения» (так как не ограничивает владение, пользование или распоряжение, а определяет последствия изъятия, что находится за пределами воли собственника), а, во-вторых, не порождает каких-либо последствий для уполномоченного органа, так как процедура изъятия не связывается действующим законодательством с основаниями возникновения права собственности.