19.09.2017 - 22:30
Масштабные изменения правового регулирования деятельности застройщиков рассмотрели на семинаре адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» и Российской гильдии управляющих и девелоперов
13.09.2017 - 18:30
Екатерина Смирнова выступила членом жюри и наградила победителей Конкурса инновационных проектов в сфере недвижимости Good Innovations
07.09.2017 - 17:45
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе по изменениям в 214-ФЗ
05.09.2017 - 20:00
Законодательные изменения на рынке загородной недвижимости обсудили на семинаре адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» и Российской гильдии управляющих и девелоперов
28.06.2017 - 17:00
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар «Договоры аренды недвижимости: правовые и практические аспекты»
15.06.2017 - 16:00
Дмитрий Некрестьянов и Екатерина Смирнова выступили на конференции «Архитектура, Закон и Бизнес: поиск баланса»
27.04.2017 - 03:00
Отменены абсурдные требования согласования архитектурного облика объекта до получения застройщиком градостроительного плана земельного участка
10.04.2017 - 15:00
Обнародована вторая редакция книги «Юридический справочник застройщика», подготовленной командой юристов «Качкин и Партнеры»
23.03.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов включен в реестр отраслевых экспертов Комитета по строительству Санкт-Петербурга
02.03.2017 - 03:00
Дмитрий Некрестьянов выступил с лекцией о договоре строительного подряда для слушателей Центра дополнительных образовательных программ СПбГУ

Страницы

Ведомости – Санкт-Петербург, 22.09.2017
«Застройщик судится за время»
Деловой Петербург, 20.09.2017
«Эталон» уговорили»
Фонтанка.ру, 20.09.2017
«Долевой экстремизм»
Загород.ру, 18.09.2017
«Земля беспредельная, Или как снизить риск при покупке участка»
DP.ru, 18.09.2017
«ВС РФ запретил Смольному требовать от застройщиков согласования архитектурно-градостроительного облика будущих объектов»
Строительный еженедельник. Ленинградская область, 18.09.2017
«Перемены в «городской» среде»
Строительный еженедельник. Ленинградская область, 18.09.2017
«Строительство без противоречий»
Ведомости - Санкт-Петербург, 15.09.2017
«Угроза превратилась в убыток»
Бюллетень Недвижимости, 14.09.2017
«По новым правилам никто строить не хочет»
DP.ru, 14.09.2017
«Компания Андрея Кошкина оспорила решение КИО, не дававшее ей выкупить портик Руска»

Страницы

23.04.2015 - 00:00
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014 - 00:00
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014 - 00:00
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014 - 00:00
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013 - 00:00
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013 - 00:00
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013 - 00:00
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012 - 00:00
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012 - 03:00
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012 - 00:00
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.08.2017 - 16:00
Информационное письмо: отсутствие установленных «красных линий» на участке не является препятствием для получения ГПЗУ
скачать (pdf, 1787kb)
10.08.2017 - 20:30
Новое в регулировании: существенные изменения в законодательстве, регулирующем строительство и девелопмент
скачать (pdf, 145kb)
11.07.2017 - 21:45
Новое в регулировании: новые правила для застройщиков
скачать (pdf, 117kb)
05.07.2017 - 20:30
Новое в регулировании: приняты новые правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 104kb)
12.04.2017 - 03:00
Новое в градостроительном регулировании в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 102kb)
01.08.2016 - 03:00
Новое в регулировании: изменена форма градостроительного плана земельного участка
скачать (pdf, 92kb)
20.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: новые правила для проектировщиков и архитекторов
скачать (pdf, 115kb)
18.07.2016 - 00:00
Новое в регулировании: более 160 законов в последний день работы Госдумы
скачать (pdf, 262kb)
14.06.2016 - 00:00
Новое в регулировании: новые требования к оформлению отчуждения доли в объекте недвижимости
скачать (pdf, 100kb)
19.01.2016 - 00:00
Новое в регулировании: cущественные изменения федерального законодательства в сфере недвижимости и строительства
скачать (pdf, 128kb)

Страницы

АБ «Качкин и Партнеры» выбрано в качестве консультанта компании «Шелл Нефть» в сфере недвижимости
Реструктуризация инвестиционных обязательств между инвестором и девелопером по ряду строительных проектов на территории Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса
Юридическая поддержка строительной компании «НАВИС» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Сопровождение взаимодействия участников проектных работ по возведению новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы
Юридическая поддержка крупной строительной компании «НАВИС» в суде по инвестиционному контракту строительства жилого комплекса «Дом БДТ» общей жилой площадью 29 тыс. кв. м.
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Комплексное правовое сопровождение сделки по приобретению действующего предприятия – собственника хладокомбината для крупного регионального холдинга
Юридическое сопровождение строительства крупнейшего торгового центра Galeria, расположенного в центре Санкт-Петербурга

Страницы

14.06.2017 - 17:30
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017
09.12.2016 - 03:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016 - 03:00
Арбитражная практика N 12 2016
09.09.2016 - 00:00
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 35 (9651), 09.09.2016
11.08.2016 - 00:00
BUYBRAND Inform, 11.08.2016
01.07.2016 - 00:00
Юрисконсульт в строительстве № 7 2016
30.06.2016 - 00:00
Архитектурный Петербург № 3 (40) май-июнь 2016, 30.06.2016
19.05.2016 - 00:00
Вестник экономического правосудия РФ № 5 май 2016
05.05.2016 - 00:00
Эж-юрист, 05.05.2016

Страницы

19.04.2017 - 03:00
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017 - 03:00
Отзыв подписи
04.03.2017 - 03:00
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?
02.03.2017 - 03:00
Юридическая судьба прав на земельный участок по завершении строительства МКД
31.01.2017 - 03:00
Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд
20.10.2016 - 00:00
Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях
20.01.2016 - 00:00
Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство
03.07.2015 - 00:00
ТОП-10 абсурдных юридических документов в сфере недвижимости и строительства, которые мне встретились на практике
26.03.2015 - 00:00
Правовые последствия решения о признании права собственности отсутствующим для других судебных процессов
10.01.2014 - 00:00
Маленькая юридическая проблема большой стройки

Юридическая судьба прав на земельный участок по завершении строительства МКД

02.03.2017

О юридической судьбе прав на земельный участок по завершении строительства многоквартирного дома рассуждает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

П. 5 ст. 16 закона от 29.12.2014 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) [1].

Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:

- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;

- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.

Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.

Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т. е., нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат…Несомненно, это более логичный подход.

Что же это означает на практике?

Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.

Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.

Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).

Применительно к договорам с публичным субъектами, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора, либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.

Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрации прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

[2] Утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».