ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ
Оглавление

3.7. Некоторые судебные возможности защиты прав застройщика при нарушениях, допущенных государственными органами

Несмотря на предпринимательский характер девелоперской деятельности, некоторые риски не могут быть целиком возложены на застройщика. Это связано прежде всего с тем, что застройщик во многом зависит от результатов деятельности государственных органов, так как с момента начала проектирования и строительства и вплоть до его завершения он постоянно согласовывает свои действия в рамках, установленных нормативными актами процедур с различными государственными органами, а они склонны постоянно менять «правила игры». Результатом этого чаще всего является возникновение потерь разного рода у застройщика (невозможность реализации проекта полностью либо снижение его предельных параметров, затягивание сроков и т. п.). Например, незаконный отказ органа власти в выдаче разрешения на строительство на арендуемом им для целей строительства участке рассматривается в судебной практике как противоправное создание властью препятствий в использовании земельного участка по целевому назначению. Так, в одном из дел Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ истцу удалось добиться от муниципалитета возмещения убытков, возникших из-за неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство, который привёл к невозможности строительства[522].

Следует признать, что с большим трудом, но начинает формироваться практика взыскания с государственных органов компенсаций за причинённые в результате их действий убытки (чаще всё-таки реальный ущерб). Мы попробовали систематизировать некоторые наиболее актуальные кейсы ниже.

 

Возможность получения компенсации застройщиком при выявлении невозможности строительства

Управленческая деятельность органов власти в некоторых случаях способна привести к невозможности для застройщиков начать или завершить начатое строительство. При таких обстоятельствах особо встаёт вопрос о праве застройщиков на получение компенсаций со стороны публичной власти.

Как показывает практика, зачастую расходы, связанные с выявившейся невозможностью строительства, суды рассматривают как предпринимательские риски застройщика: застройщик рискует, что его земельный участок окажется находящимся в зоне, исключающей строительство. Если у застройщика имеется хотя бы минимальная возможность каким-либо образом узнать об имеющихся ограничениях на проведение капитальных работ, то в таком случае ему отказывают в удовлетворении требований о компенсации понесённых расходов и иных потерь. При этом стандарт осмотрительности при выявлении тех или иных ограничений для застройщиков-предпринимателей выше, чем у простых граждан.

Так, в одном из дел Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ возложила риск несения расходов в связи с запретом застройки на застройщика, а не на публичное образование-арендодателя[523].

Между обществом и муниципалитетом в марте 2009 года был заключён договор аренды земельного участка из земель категории «земли населённых пунктов»; обществу было выдано разрешение на строительство. Впоследствии Росохранкультурой были выявлены нарушения в действиях муниципального образования в части утверждения проекта границ земельного участка и установления вида разрешённого использования земельного участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Как выяснилось, земельный участок был расположен в охранной зоне особо ценного объекта культурного наследия.

В связи с этим администрация муниципалитета отозвала разрешение на строительство.

Суды сочли, что о нахождении участка в данной зоне муниципалитету и арендатору должно было стать известно после заключения договора аренды из опубликованного в декабре 2009 года Генерального плана.

Поскольку общество-арендатор приступило к освоению участка и понесло расходы, а в результате вышеуказанных действий администрации было лишено возможности для дальнейшего освоения земельного участка, оно обратилось к муниципальному образованию с иском о возмещении убытков.

Суды указали, что поскольку имела место невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды в спорный период, постольку муниципальное образование передало земельный участок, непригодный к использованию по назначению, то есть не исполнило своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.

Однако требования о возмещении убытков были удовлетворены лишь частично. В пользу истца было присуждено возмещение убытков, возникших до декабря 2009 года, выразившихся в расходах:

1)  на инженерно-геологические изыскания;

2)  по выдаче разнообразных технических условий и их согласований;

3)  на инженерно-топографическую съёмку участка.

Однако в части убытков, возникших после декабря 2009 года, обществу было отказано, поскольку общество должно было знать о недопустимости строительства в границах охранной зоны после декабря 2009 года.

 

В другом деле обществу-арендатору также было отказано в возмещении убытков при следующих обстоятельствах[524].

Общество арендовало земельный участок для целей строительства магазина; местная администрация выдала разрешение на строительство. Позднее местная ресурсоснабжающая организация направила обществу-арендатору письмо, в котором указала, что по территории участка проходит охранная зона инженерных сетей, что исключает на нём строительство.

Общество обратилось к муниципальному образованию с требованием о возмещении убытков, однако ему было отказано: суд не усмотрел неправомерности в действиях муниципалитета.

Однако в некоторых случаях застройщикам всё же удаётся получить компенсацию.

Так, Омский областной суд удовлетворил требования о возмещении убытков, выразившихся в расходах на строительство жилого дома. Основаниями для удовлетворения выступили те обстоятельства, что муниципалитет предоставил в аренду земельный участок для ИЖС, а затем выдал разрешение на строительство жилого дома, хотя участок был расположен в санитарно-защитной зоне, исключающей индивидуальное жилищное строительство, о которой было известно муниципалитету[525].

 

Фактическое изъятие земельного участка

Иногда органы власти прибегают к экстраординарным решениям во имя достижения каких-то общеполезных целей и вторгаются в частные дела. Так, нередкими являются случаи, когда публичные образования в противоречии с жёстко регламентированной процедурой изъятия земельных участков для публичных нужд прибегают к т. н. фактическому изъятию: например, размещают на земельном участке частного лица инфраструктурные объекты общественного назначения.

В таких случаях возможны два способа защиты нарушенных прав: требовать освобождения захваченного земельного участка или требовать возмещения убытков вследствие фактического изъятия земельного участка.

Так, Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ рассматривалось следующее дело[526].

Местная администрация без выполнения процедур изъятия участков для публичных нужд проложила водоотводный канал по земельному участку истцов, что послужило основанием для обращения в суд с требованием о выплате компенсации за изъятый земельный участок. При рассмотрении кассационной жалобы коллегия указала, что нарушение процедуры изъятия земельного участка не означает, что такого изъятия произведено не было, в связи с чем истцы имеют право на компенсацию за фактическое изъятие у них земельных участков для публичных нужд в размере их рыночной стоимости.

В подобных делах примечательно то, что формально право собственности у истца осталось, однако он получил выплату в таком размере, как будто его лишили самого права.

Аналогичное дело рассматривалось также и Арбитражным судом Северо-Западного округа, в котором кассационная инстанция пришла к тем же выводам[527].

Любопытным является и то, что при фактическом изъятии земельных участков для публичных нужд суды не признают возможность принудительного освобождения участка, указывая, что такое требование при определённых обстоятельствах может являться злоупотреблением правом[528], однако во всяком случае собственник вправе рассчитывать на компенсацию за фактическое изъятие у него участка или его части[529].

 

Внесение арендной платы в период невозможности использования арендованного имущества

На практике арендатор может столкнуться с ситуацией, когда договор аренды был заключён, имущество было передано, однако в силу не зависящих от арендатора обстоятельств использование имущества (в т.ч. застройка арендованного для целей строительства участка) оказывается невозможным.

Такими обстоятельствами могут выступать неправомерные действия арендодателей, природные и антропогенные события и неправомерные действия иных лиц, включая действия органов власти (например, при незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство).

В описанных случаях арендатор не получает то, за что он обязался вносить арендные платежи, т.е. арендованное имущество вынужденно простаивает, не принося арендатору какой-либо пользы. При этом такой простой не зависит от самого арендатора, а вызван некими внешними по отношению к нему факторами.

Тем не менее арендодатели в подобных ситуациях всё же пытаются взыскивать арендную плату за период, когда пользование имуществом для арендатора было невозможно.

Как показывает практика судебных коллегий Верховного Суда РФ, подобные требования арендодателей не подлежат удовлетворению. Рассмотрим, как подобные споры разрешаются на примере сначала незаконного отказа в выдаче разрешения на строительство, а затем на примере препятствования арендатору в пользовании арендованным имуществом иным лицом.

 

А. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство

Рассматривая одно из дел по взысканию платы по договору аренды муниципального земельного участка для целей ИЖС, Гражданская коллегия Верховного Суда РФ пришла к следующим выводам[530].

Договор аренды носит взаимный характер, следовательно, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора, освобождают последнего от обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из материалов дела, арендодатель (муниципальное образование) незаконно отказал в выдаче разрешения на строительство, что привело к невозможности использования арендованного участка по установленной договором цели – для ИЖС.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п.п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), однако арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Данная категория дел примечательна тем, что в качестве арендодателя и субъекта, компетентного выдавать разрешения на строительство, выступает одно лицо. В связи с этим суды могут использовать сразу два аргумента против арендодателя: довод о том, что арендодатель (публичное образование) не совершил действий, необходимых для пользования (застройки) арендатором участка (не выдал разрешение), а также аргумент, что имеет место незаконное вмешательство органов власти в форме бездействия в арендные отношения.

Таким образом, в данном деле Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство лишает арендодателя возможности требовать арендной платы за пользование земельным участком, арендованным для целей строительства. Представляется, что все внесённые арендатором в период простоя платежи следует рассматривать как неосновательное обогащение арендодателя, а потому внесённые суммы подлежат возврату.

 

Б. Неправомерное препятствование иным лицом арендатору в пользовании имуществом

На рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ находилось следующее дело[531].

Общество «В» и общество «П» осуществляли сдачу в аренду площадей в торговом центре. При этом вход посетителей в торговые площади общества «В» был возможен только через помещения общества «П».

Общество «П» установило перекрытия на входных дверях, неправомерно исключив, таким образом, возможность использования принадлежащих обществу «В» торговых помещений арендаторами последнего.

Как указала коллегия, вследствие противоправных действий общества «П» арендаторы помещений общества «В» не должны вносить арендную плату, поскольку они не имели возможности использовать имущество по обстоятельствам, за которые они не отвечают: такая невозможность была вызвана неправомерными действиями иного лица – общества «П».

Как указывает Судебная коллегия, обязанностями арендодателя выступают, во‑первых, предоставление имущества во владение или пользование арендатору, а во‑вторых, (после передачи) обеспечение возможности для него пользования вещью в соответствии с её назначением (ст.ст. 606 и 611 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Коллегия пришла к выводу, что в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он не имеет права на получение арендной платы.

Подводя итог, можно сказать, что если невозможность использования арендованного имущества вызвана самим арендодателем, а равно, если такая невозможность вызвана внешними обстоятельствами (природные явления, катастрофы, вмешательство иных лиц), то арендодатель не имеет права на получение арендной платы за такой период – период простоя арендатора.

Как показывает практика, зачастую стороны не согласуют автоматическое продление аренды на срок, равный периоду, когда арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество. Представляется, что включение в договоры аренды такого условия (особенно для договоров аренды земельных участков для целей строительства) необходимо.

Так, можно представить ситуацию, при которой застройщик обязывается завершить строительство в течение года с момента получения земельного участка в аренду под угрозой значительных штрафных санкций, однако уполномоченный орган длительное время (например, полгода) неправомерно отказывается выдать ему разрешение на строительство. В данном случае в целях придания отношениям ясности и предотвращения возможных споров рекомендуется исходно оговаривать соответствующий перенос сроков строительства[532].

 

Споры относительно обременительных, но законных условий договоров, заключение которых для публичного образования обязательно

Органы власти субъектов и муниципальных образований в целях обеспечения реализации полномочий по предоставлению земельных участков утверждают формы договоров аренды, купли-продажи и др., называя их типовыми.

Однако зачастую предложенные в таких формах условия могут быть излишне обременительны, невыгодны для частного лица, желающего получить участок, например, в собственность или в аренду, что вызывает споры между частным лицом и публичным субъектом по поводу договорных условий.

Зачастую суды встают на сторону публичных образований, указывая, что сформулированные органами публичного образования условия являются типовыми, следовательно, заключение договора на условиях иных, чем указано в форме, невозможно. Для заключения договоров на иных условиях требуется внесение изменений в соответствующие формы.

Другим правовым аргументом выступает то, что суд не вправе определять хозяйственную целесообразность спорных условий, но может лишь исключить те спорные условия, которые противоречат императивным нормам закона. Разрешение споров по согласованию условий, которые таким нормам не противоречат, но которые невыгодны той или иной стороне, не относится к компетенции суда.

Между тем подобная аргументация судов не соответствует закону.

Во-первых, необходимо иметь в виду, что ни субъект, ни муниципальное образование не могут издавать типовые формы договоров. Типовые формы договоров – это нормативно-правовые акты, которые содержат нормы гражданского права, а согласно п. «о» ст. 70 Конституции РФ, ст. 3 ГК РФ акты, содержащие нормы гражданского права, могут приниматься только на федеральном уровне. Кроме того, в силу п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры могут издаваться только в случаях, предусмотренных законом и только федеральным правительством и уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти.

Таким образом, подобные «типовые» формы договоров, изданные субъектами и муниципалитетами, следует рассматривать лишь как внутриадминистративное указание соответствующих публичных образований своим органам, т.е. самому себе. Такие формы необязательны для частных лиц – они могут с ними не соглашаться и вступать в переговоры по отдельным условиям.

Во-вторых, если публичное образование, получив протокол разногласий по условиям договора, отклоняет его (а равно не даёт никакого ответа), то частное лицо вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК).

Как неоднократно указывали суды различных инстанций[533], механизм судебного разрешения преддоговорного спора (абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ) состоит в том, что суд оценивает спорные условия не только на предмет их несоответствия императивным нормам закона, но осуществляет их оценку на предмет соблюдения баланса интересов сторон, хотя бы такие условия и соответствовали закону.

При ином подходе следовало бы признать за лицом, обязанным к заключению договора, право свободно злоупотреблять переговорной позицией путём предложения хотя и формально законных, но невыгодных условий. Подобный подход означал бы возможность обхода правил об обязательном заключении договоров.

Таким образом, в случае несогласия частного лица с условиями, которые ему предлагает публичное образование, такое лицо вправе обратиться в компетентный суд, который в ходе рассмотрения преддоговорного спора должен утвердить договор в компромиссной для сторон редакции. Суд должен адаптировать договор таким образом, чтобы его условия отвечали принципу соблюдения баланса интересов, были адекватны, учитывали обычно предъявляемые в обороте требования к лицам, находящимся в схожей хозяйственной ситуации.