Комментарии в СМИ

78.ru, 12.04.2019

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко рассуждает о тонкостях аренды жилых помещений через Интернет.

Как запрет на размещение хостелов в жилых помещениях отразится на интересах петербуржцев и гостей города. Какие новые тенденции могут появится в развитии гостиничного бизнеса?

Совет Федерации РФ на этой неделе дал добро на запрет на размещение хостелов в жилых помещениях с 1 октября этого года. Эксперты уже делились опасениями, как эта инициатива способна негативно повлиять на развитие малого и среднего бизнеса Петербурга. Между тем, массовый «исход» хостелов может обернуться и серьезными проблемами для горожан, ищущих новое жилье, а кому-то поможет заработать на собственной недвижимости на предстоящих ЕВРО -2020 и Чемпионате мира по хоккею 2023 года.

Останутся в коммуналках

По словам главы регионального отделения «Лига хостелов» по Петербургу Алены Еновой, из-за законопроекта о запрете размещения хостелов в жилых помещениях у риэлторов Петербурга практически полностью сорвались сделки по покупке коммунальных квартир под размещение гостиничного фонда.

—Приобретение комнат у всех собственников сразу раньше часто практиковалось у тех, кто хотел открыть хостелы. Теперь бизнес больше не торопится выкупать квартиры, так как никто уже не уверен в своем будущем, — пояснила она.

В агентстве недвижимости «Адвекс» тенденцию по массовому срыву сделок с коммуналками не подтвердили, но отметили, что действительно за счет хостелов ранее удавалось расселять объекты, не привлекательные для стандартных запросов покупателей.

— В частности, за счет планов по созданию хостелов удавалось в свое время вовлекать в оборот невостребованные квартиры на первом и последнем этажах, которые всегда избегают те, кто приобретает в старом фонде «квадраты» под собственное проживание, — пояснили в агентстве.

Заработают на предприимчивости

Запрет, только в позитивном уже плане для собственников «квадратов», может отразиться и на бизнесе по краткосрочной аренде квартир. Объем их предложения для клиентов может значительно вырасти. Дело в том, что по стоимости проживания частное жилье находится в основном на втором месте по дешевизне после хостелов.

Так, например, накануне Чемпионата мира по футболу (ЧМ) 2018 года в Петербурге в части Приморского района, располагающейся в пешей и транспортной доступности от стадиона на Крестовском, арендные ставки «скакнули» на 30-40%. На многих домах появились объявления с предложением снять в них квартиру. В итоге в этой локации некоторые собственники квартир, никогда раньше не связывавшиеся с арендой, приняли решение сдать в наем свое жилье и переезжали к родственниками, либо вообще сами снимали объекты меньшей площади.

При этом селились гости Северной столицы и футбольные фанаты не только неподалеку от стадиона. Бум со сдачей жилья горожан в аренду приезжим дошел даже до Кудрово.

Не трудно предположить, что аналогичная ситуация со взлетом цен и количеством объектов на сдачу в более глобальном масштабе повторится в Приморском районе, когда город будет принимать ЕВРО-2020. А в 2023 году ставки на краткосрочную аренду могут серьезно подняться в Московском районе, в локации по соседству с СКК «Петербургский», который должен превратиться в главную хоккейную арену к Чемпионату мира по хоккею 2023.

Как отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин, сейчас место в хостеле можно арендовать за 800 рублей за ночь, а ночь в квартире будет стоить уже от 2 000 рублей.

Однако, как показывает практика прошедшего ЧМ, в квартиры съемщики заезжали большими компаниями, что значительно снижало расходы на одного человека.

Окажутся без защиты?

Объявления о сдаче жилья в аренду клиенты ищут на сервисах типа AirBnB, Homeaway, Booking, различных досках объявлений –Avito, Domofond, Cian и т.д.

В случае, когда помещение хочет снять петербуржец, у него всегда есть возможность оперативно добраться до «квартиры» и посмотреть на «предложение» своими глазами. У тех, кто приезжает из другого города на несколько дней, такого шанса в принципе нет.

Как поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, сдача квартиры или иного жилого помещения в аренду оформляется добросовестными гражданами договором аренды или договором найма, поскольку в данном случае в пользование передается конкретное жилое помещение, в отличие от предоставления гостиничных услуг, где у исполнителя есть право самому выбрать номер в соответствии с заявкой на бронирование.

Договор возмездного оказания услуг заключается в ситуации, когда в пользование передается не конкретное жилое помещение в квартире, а койко-место, то есть фактически оказывается услуга по предоставлению возможности временного размещения в комнате на свободной кровати.

—В любом случае даже в отсутствие заключенного договора между сторонами фактически возникают гражданско-правовые отношения, в рамках которых объем прав и обязанностей граждан регулируется соответствующими положениями Гражданского кодекса РФ, — поясняет юрист.

Вот только доказывать наличие таких отношений приходится уже в суде, который потребует доказательств.

Как добавляет Константин Клошко, что касается ситуации, в которой съемщики ищут объявления на интернет-сайтах, то здесь необходимо исходить из объема оказываемых с помощью таких порталов услуг.

Так, с 1 января этого года вступили в силу корректировки в федеральный закон «О защите прав потребителей». Изменениями введено понятие «агрегатора информации о товарах (услугах)». Это программа электронных вычислительных машин и (или) сайта и (или) страница сайта в информационно-телекоммуникационной сети «интернет». С ее помощью потребитель получает возможность ознакомиться с предложением продавца, ознакомиться и заключить договор купли-продажи, а также внести часть платы. Ответственность за предоставление недостоверной информации о товаре теперь несут владельцы агрегаторов.

Пока об исках к ним ничего неизвестно. Да и вряд ли непрофессионал способен разобраться, какой сайт является агрегатором.

Воспользуются опытом Европы

В отличие от владельцев хостелов, к их запрету гостиничные операторы начали готовиться уже давно, осознав, что классические отели и апарт-отели от закрытия хостелов никак не выиграют.

— У этих сегментов разные целевые группы, которые ориентируются на разный бюджет, формат проживания, — рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова и добавляет, что в гостиничной сфере выходом из сложившейся ситуации представляется развитие новых форматов: комбо и кондо-отелей.

Первые предполагают размещение и в формате хостела – можно купить койку, и в формате классического гостиничного номера на одного-трех человек. По словам Евгении Тучковой, первый такой проект от Meininger, который объединил отель и хостел, открылся в городе накануне ЧМ-2018. Еще один проект – от Netizen — также предлагает как многоместное размещение в формате хостела, так и стандартные гостиничные номера.

Кондо-отели – объекты гостиничного типа, которые продаются разным инвесторам в целях получения дохода с аренды. По сути это гостиница с большим количеством собственников, управляемая централизованно. В городе работают сервисные апарт-отели (Yes, Вертикаль на Московском, Docklands и пр.)

— Число таких проектов в городе может со временем вырасти,— говорит эксперт.

Так, например, в апреле этого года стало известно о запуске первого кондо-отеля международной сети Ramada Encore by Wyndham. Объект хотят построить на улице Орджоникидзе в Московском районе.

Между тем, у владельцев хостелов, открытых в свое время в многоквартирных домах, выполнить требования законопроекта и перевести помещения из нежилых в жилые вряд ли получится. По словам Константина Клошко, в среднем вся процедура занимает около 8 месяцев, а стоимость правового сопровождения на рынке начинается от 50 000 рублей.

— Зачастую при переводе добавляется необходимость подготовки и согласования проекта переустройства и (или) перепланировки помещения, разработки и согласования отдельного входа, проведение строительно-монтажных работ, ввод помещения в эксплуатацию. С учетом этих этапов срок может увеличиться до 2 лет, а стоимость юридических услуг уже будет начинаться от 150 000 рублей, — отмечает эксперт.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте телеканала «78» 12.04.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD
Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ