Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»,  комментирует инициативу Смольного о взимании с девелоперов платы за перевод земель в зоны для строительства жилья. 

Городские власти хотят брать с девелоперов плату за перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в зоны, предполагающие жилищное строительство. Для этого Смольный инициировал внесение поправок в федеральное законодательство. Эксперты опасаются, что новый косвенный налог приведёт к дальнейшему удорожанию жилья.

Об этой инициативе губернатор Петербурга Александр Беглов рассказал в рамках ежегодного отчёта о результатах работы городского правительства перед Законодательным собранием.

По данным Смольного, за последние 15 лет власти уже поменяли функцию 2061 га, из них 426 га — участки промышленного назначения. На этих территориях получены разрешения на строительство 13,3 млн м2 жилья.

По мнению губернатора, перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в другие функции — один из серьёзных вызовов. При этом город теряет манёвр для создания новых рабочих мест на инженерно подготовленных территориях и не получает ни копейки в бюджет за перевод этих земель.

Александр Беглов отметил, что городские власти готовят изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, чтобы регион мог получать деньги за перевод земель.

Массовый перевод породил дисбаланс социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, говорит курирующий строительный блок вице–губернатор Николай Линченко. «За последнее время достаточно активно развиваются приграничные территории с Ленинградской областью, там также образовался существенный дисбаланс по социальной инфраструктуре, что является дополнительной нагрузкой для города», — отмечает он.

Из какого кармана платить

Разработка новых правил пока находится в начальной стадии, она стартовала незадолго до выступления губернатора в Мариинском дворце, говорят собеседники «ДП» в Смольном. Уже понятно, какие комитеты будут принимать участие в этой работе, однако пока рано говорить о конкретном размере платы, возможных объёмах переводов, самой процедуре, сроках введения регламентов, ожидаемом эффекте и т. п.
Также нет ответа на вопрос, будут ли власти брать деньги за смену вида использования и строительство социальной инфраструктуры «пакетом».

Застройщики, опрошенные «Деловым Петербургом», говорят, что трактовать инициативу Смольного можно как окончательное оформление примерно такой позиции: за инфраструктуру должны платить не город и налогоплательщики, а бизнес, который хочет что–то делать или строить. «По крайней мере, фиксируется позиция — денег нет, живите теперь с этим. На самом же деле с налогоплательщиков ничего не снимается, просто сужается их круг до покупателей квартир в конкретных жилых домах. Удорожание земли на сумму платежа за изменение статуса в итоге отразится на себестоимости и на конечном ценообразовании новой недвижимости», — говорит руководитель одной из строительных компаний.

Хотим как в столице

При этом петербургские власти ориентируются на опыт Москвы, где за перевод одной категории земли в другую и за смену вида разрешённого использования городское правительство взимает плату. Это происходит уже давно, такая возможность прописана в федеральном законе «О статусе столицы РФ».

В Москве процесс строго регламентирован и утверждён постановлением правительства города. Плату, рассчитываемую от кадастровой стоимости, берут за изменение назначения как частных, так и государственных участков.

В конце прошлого года мэрия серьёзно пересмотрела ставки, чем вызвала недовольство и возмущение застройщиков, ссылавшихся на то, что при покупке участков они ориентировались на другие расценки, а значит, теперь экономика проектов может значительно ухудшиться. В ранее принятую формулу добавили коэффициент локации: 2 — для участков в границах старой Москвы и 8 — для пятен на территории новой. Также стали дополнительно учитывать разные факторы, например площадь участка. Правда, у девелоперов есть возможность получить рассрочку на период строительства.

Сравнивая два мегаполиса, стоит учитывать крайне важный нюанс: в Москве в процессе приватизации в частные руки было отдано мало земли, в основном столичный земельный фонд принадлежит государству, отмечает Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. «В Петербурге иначе — приватизация, в том числе и земли, шла очень активно, своих земельных ресурсов у города осталось немного. Поэтому и решения земельных вопросов в наших городах должны выглядеть принципиально по–разному», — считает он.

Инициатива неоднозначна. С одной стороны, для города полезно и нужно, чтобы девелоперы подходили к проектированию и возведению жилых комплексов по принципу комплексной застройки, сразу рассчитывали перспективную нагрузку на инфраструктуру, планировали необходимые объекты. В этом случае город стабильно развивается без образования жилых массивов с тотальной нехваткой школ, детских садов, дорог, общественных пространств. С другой стороны, перекладывать все эти затраты на застройщиков (а по сути, на покупателей квартир) — значит стимулировать дальнейшее снижение доступности жилья.

Зачем тогда генплан?

Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, также обращает внимание на то, что предложенный механизм не соотносится с концепцией долгосрочного развития города. «Если, оплатив изменение, можно перевести участок из промышленной зоны в жилую, то зачем вообще разрабатывать генеральный план со сроком действия до 2050 года и Правила землепользования и застройки? Говорить о стратегическом планировании в таком случае нет смысла, — говорит она. — С другой стороны, для девелоперов введение чёткой и понятной процедуры — всегда благо. Если есть понятные правила работы, то можно заранее просчитать экономику и сроки реализации проекта».

Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru, напоминает, что до сих пор не определены точные механизмы компенсации затрат девелоперов на социалку. «Льготы и преференции сильно зависят от лобби конкретного застройщика в администрации. И пока не ясно, насколько изменится ситуация с появлением дополнительного “налога”», — добавляет эксперт.

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, относится к намерениям Смольного с пониманием. «На мой взгляд, инициатива сделать процедуру перевода земель (изменения на жилую функцию) максимально понятной и прозрачной выглядит вполне логичной. Это поможет застройщикам более точно спрогнозировать свои затраты при входе в проект. В рамках принятия такой процедуры необходимо увязать её с требованиями по финансированию объектов социальной инфраструктуры», — считает он.

Требуется усилить лобби

Вопросы вызывает и то, будут ли поступления от нового «налога» тратиться каким–либо целевым образом либо растворяться в общем бюджетном котле. Во втором случае, как говорят участники рынка, город получит доход в казну без обязательств расходовать средства на развитие земель, чьё назначение меняется.

В таком случае инициатива никак не повлияет на благоустройство определённой территории, зато неизбежно приведёт к очередному витку роста цен на жильё.

Впрочем, по мнению Дмитрия Некрестьянова, победителя Юридического рейтинга «ДП», руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», паниковать девелоперам не стоит. Чтобы начать взимать плату, необходимо внесение изменений в Земельный и Градостроительный кодексы, напоминает он. Это достаточно длительный процесс. «А с учётом способностей города по лоббированию своих интересов в Госдуме может пройти вечность», — резюмирует юрист.

Александр Беглов, губернатор Санкт–Петербурга (из выступления перед депутатами ЗакСа): «Вопрос очень серьёзный, если представить, какое огромное количество промышленных и сельхозземель переведены в жилую застройку. Это были рабочие места. Город потерял определённый манёвр для создания новых рабочих мест на тех территориях, которые инженерно были хорошо подготовлены, включая подъезды железнодорожных путей. Мы в своё время, ещё советское, рассчитывали, что ряд производств будут построены в Ленинградской области. Этого не произошло — там построили жильё. Это тоже дополнительная нагрузка на инфраструктуру нашего города. Но самое плохое, что город не получил ни копейки в бюджет за перевод этих земель. И до последнего времени обязательств в отношении города о строительстве социальных объектов не было: перевели землю, построили жильё, а социальные объекты, инженерную, транспортную инфраструктуру город строит за свой счёт, за счёт налогоплательщиков. Это неправильно. Это усугубило дисбаланс между жилой застройкой и социальной. Мы над этой проблемой работаем. Прежде всего сегодня работаем над генеральным планом, чтобы не было таких перекосов и чтобы город получал деньги за перевод земель и понимал, где он дальше сможет размещать трудовые ресурсы. Я обратился к президенту, и он поддержал, дал поручение правительству разработать ряд нормативных актов и оказать содействие и помощь, чтобы такого больше в нашем городе не происходило».

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: «Дефицит социальной и низкое качество дорожной инфраструктуры складывались годами. А внятная инвестиционная политика на городском уровне так и не появилась. Если денег нет, а инфраструктура изнашивается, значит, эти деньги нужно как–то изыскивать. Например, таким способом, как монетизация оформлений новых статусов для земельных участков. Проблему это не решит, если только в стоимость таких госуслуг действительно не заложить все насущные и перспективные траты. Тогда речь пойдёт о сотнях миллионов рублей в платежах за каждую процедуру, если не о миллиардах».

Игорь Белов, генеральный директор ООО «Бизнес Полис»: «Любая дополнительная плата увеличит и без того высокую стоимость земельных участков, что в конечном итоге отразится на стоимости квадратного метра. При реализации проектов застройщики и сейчас строят соцобъекты. Понятные и прозрачные правила в нормах социальной инфраструктуры, на мой взгляд, позволят компаниям точнее рассчитывать финансовую модель будущего объекта, однако излишняя нагрузка может сделать часть проектов нерентабельными. Учитывая имеющийся дефицит земли, это приведёт к дальнейшему сокращению объёмов рынка».

Павел Никифоров, Иван Ершов

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 17.05.2021