Недвижимость и строительство
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад

Страницы

Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Недвижимость комфорт-класса», 15.04.2019
«Гостиницы и апарт-отели ищут точки соприкосновения»
78.ru, 12.04.2019
«Хостелы на выход. Что потеряют и выиграют решающие квартирный вопрос петербуржцы»
Строительный еженедельник, 10.04.2019
«Смольный объявил традиционный выкуп квартир в строящихся домах для госнужд»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«МЭР пересчитает этажи»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«Хованская пугает»
Санкт-Петербургские Ведомости, 09.04.2019
«Санитарные зоны: темные пятна на карте Петербурга»
Право.ру, 08.04.2019
«Участников реновации больше не обязаны переселять в тот же район»
Юрисконсульт в строительстве № 04 / 2019
«О новых правилах определения кадастровой стоимости»
Журнал ЦИАН, 03.04.2019
«Малогабаритки вне закона»
78.ru, 02.04.2019
«Почему чиновники перекладывают восстановление домов-памятников на плечи жильцов»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности

10.05.2018

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о тонкостях приватизации бомбоубежищ.

Продолжим погружение в интересные ситуации с правами на недвижимость.

В этот раз хотелось бы поговорить о бомбоубежищах или, если правильно их называть, – защитные сооружения гражданской обороны (ЗСГО).

На абсолютном большинстве ранее приватизированных средних и крупных производственных предприятий присутствуют бомбоубежища и, зачастую, не одно. В соответствии с разделом III приложения № 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, пункта 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 23.04.1994 № 359 защитные сооружения гражданской обороны относятся к объектам федеральной собственности, приватизация которых запрещена. На практике это означает, что при приватизации имущественного комплекса предприятия бомбоубежища оставались вкраплениями федеральной собственности на приватизированной территории.

Документальным основанием для учета ЗСГО является паспорт ЗСГО, в котором указываются основные технические характеристики и перечень оборудования систем жизнеобеспечения ЗСГО, с приложением копий поэтажных планов и экспликаций помещений в нем. При отсутствии паспорта ЗСГО основанием его учета являются проектная и техническая документация, объемно-планировочные, конструктивные решения, наличие специального инженерно-технического оборудования, позволяющие сделать вывод о принадлежности помещения к ЗСГО.

Чтобы не возвращаться к вопросу чем регулируется статус бомбоубежищ, сразу назовем основные акты:

  • Постановление Правительства РФ от 29.11.1999 № 1309 «О Порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны»;
  • Постановление Правительства РФ от 23.04.1994 № 359 «Об утверждении Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями»;
  • Приказ МЧС России от 15.12.2002 № 583 «Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны».

Создание и оформление новых бомбоубежищ в целом не представляет какой-либо юридической проблемы и потому не интересно для анализа.

А вот со старыми бомбоубежищами возникает большое количество юридических проблем и нюансов. На практике у абсолютного большинства «старых» ЗСГО отсутствует какие-либо документы их учета в качестве ЗСГО, а проверка ЕГРН не дает каких-либо результатов о статусе такого объекта, так как, зачастую, даже кадастровый учет таких объектов никто никогда не делал.

Таким образом, как правило, на территории выявляется какой-то объект, который по своим внешним характеристикам обладает признаками бомбоубежища, но никак не оформлен.

С учетом очевидного «капитального характера» таких сооружений сама по себе проблема с ними точно не «исчезнет», так что возникает необходимость понимать, как с этим работать.

Сразу отмечу, что не анализирую и не предлагаю такой радикальный метод как снос этого объекта с последующим «расхлебыванием» последствий неправомерного уничтожения государственного имущества. Да, в связи с отсутствием оформления такого объекта есть вероятность, что это останется незамеченным и безнаказанным, но строго формально это умышленное уничтожение государственного имущества и в лучшем случае это выплата компенсации государству за уничтоженное имущество, а в худшем – уголовное дело.

Поэтому обсуждаем только вопрос правомерного поведения.

Можно предложить следующий алгоритм действий в такой ситуации:

  • направление запросов в ЕГРН для получения сведений о кадастровом учете и зарегистрированных правах;
  • направление запроса в региональный орган МЧС о нахождении объекта в реестре ЗСГО, который должен вестись МЧС;
  • если объект не числится в реестре ЗСГО, то это просто объект государственной собственности и его надо искать в составе плана приватизации (возможно просто не дооформлены права предприятия на него) и при его отсутствии исходить из его принадлежности к гос.собственности со всеми вытекающими последствиями (приватизация через продажу с торгов либо получение прав на него иным предусмотренным законом способом).
  • если объект числится в реестре ЗСГО, то даже в отсутствии сведений о нем в ЕГРН он является объектом, находящимся в государственной собственности и не подлежащим приватизации.

Является ли наличие у объекта статуса ЗСГО юридическим тупиком или законом допускается возможность его приватизации каким-либо способом? Его приватизация возможна только после снятия с него статуса объекта ЗСГО и исключения из соответствующего реестра МЧС.

Процедура снятия бомбоубежища с учета в качестве ЗСГО регулируется разделом II Правил №583. Так, с учета снимаются ЗСГО в следующих случаях:

  • при утрате расчетных защитных свойств ограждающих и несущих строительных конструкций, если восстановление их технически невозможно или экономически нецелесообразно;
  • в связи с новым строительством, реконструкцией, техническим переоснащением зданий и сооружений, осуществляемыми по решению федеральных органов исполнительной власти и (или) органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (при этом в планах технического переоснащения и реконструкции организаций предусматривается восполнение снимаемого с учета фонда ЗСГО);
  • при отсутствии организаций, которым возможна передача ЗСГО в оперативное управление, хозяйственное ведение, и потребности в ЗСГО на данной территории для защиты категорий населения, установленных Постановления Правительства РФ от 29.11.1999 № 1309;
  • при фактическом отсутствии ЗСГО по учетному адресу (при этом к акту о снятии ЗСГО с учета прилагаются материалы проведенных проверок (расследований) по факту отсутствия ЗСГО по учетному адресу).

В целях подготовки документации для снятия с учета ЗСГО по решению руководителя территориального органа Росимущества создается специальная комиссия, в состав которой включаются представители территориального органа МЧС России, ведущего учет ЗСГО.

По результатам рассмотрении документации планируемого к снятию с учета ЗСГО соответствующая комиссия оценивает готовность ЗСГО к использованию по назначению и по результатам работы принимает решение об отказе в снятии с учета ЗСГО, либо составляет акт о снятии с учета ЗСГО

К сожалению, в нормативных актах отсутствуют какие-либо сроки осуществления такой процедуры, что на практике зачастую используется соответствующими чиновниками в корыстных целях.

Что же может стать основанием для вывода о необходимости снятия статуса ЗСГО с объекта. Прямого ответа на этот вопрос нигде нет, но в части технической неготовности объекта к выполнению функций ЗСГО есть пояснения в методических рекомендациях, утвержденных МЧС России 30.11.2016 № 2-4-71-69-11:

  • наличие в ограждающих конструкциях незащищенных отверстий, через которые возможно сообщение внутренних помещений сооружения с атмосферой;
  • нарушение обвалования сооружения;
  • повреждение основных строительных конструкций сооружения, снижающее его несущую способность;
  • необходимость проведения капитального ремонта, предполагающего восстановление строительных конструкций несущих стен и перекрытий;
  • неправильная установка защитных герметических ворот, дверей, ставень внешнего контура с учетом направления их открывания и защитных свойств;
  • затопление грунтовыми или сточными водами.

Однако снятие статуса ЗСГО решает только одну проблему – появляется возможность приватизации данного объекта. Стоит помнить, что снятие статуса ЗСГО, это не влечет за собой вывода о прекращении существования объекта как недвижимого имущества либо о прекращении государственной собственности на него. После снятия статуса ЗСГО, по-прежнему, еще надо добиться принятия уполномоченным органом решения о его приватизации каким-либо образом.