Недвижимость и строительство
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum

Страницы

Деловой Петербург, 21.03.2019
«Архитекторы поработают в суде»
Деловой Петербург, 21.03.2019
«Тезкины дачки. Удачный передел»
РИА Недвижимость, 20.03.2019
«Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против»
Деловой Петербург, 19.03.2019
«Плохое разрешение. Список Захарова»
Журнал ЦИАН, 18.03.2019
«Петербург останется без малых отелей»
Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Строителей обвинили в наглости. По мнению главы ФАС, отрасль - лидер по картельным сговорам»
Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Не реновация хрущевок, а перезастройка привлекательных кварталов»
ГУД News, 14.03.2019
«Бумажная переделка на стройке» 
Город 812, 14.03.2019
«Сколько строительных компаний переживет июль 2019 года?»
Строительный еженедельник, 14.03.2019
«Реновационный держите шаг. Петербургский ЗакС хочет подправить федеральное законодательство, чтобы простимулировать реновацию»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд

31.01.2017

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассмотрел ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд.

Несмотря на то что основная приватизация прошла еще в начале 90-х годов, периодически попадаются документы того периода. Почти каждый раз их чтение доставляет истинное удовольствие, так как становится очевидным насколько продвинулось вперед правовое регулирование и юридическая лексика. Почти каждый раз документы по приватизации – это увлекательный цивилистический пазл.

Краткая предыстория: весной 1993 года предприятие заключает договор выкупа имущества в рамках приватизации. В заключенном договоре в особых условиях находит свое отражение такое условие, как «в случае сноса строений в связи с предполагаемым строительством автодороги «N…» они компенсации не подлежат». До настоящего момента предприятие существует в неизменном виде, и основание права собственности не менялось за эти годы. В первоначальном и последующем свидетельстве о праве собственности никаких обременений не было. Однако при получении дубликата свидетельств в 2013 году особое условие неожиданно указывается регистратором в разделе обременений, однако предприятие это игнорирует и ничего не предпринимает. Неожиданно предприятие получает уведомление, что планируется принятие решения об изъятии участка и зданий для целей строительства дороги (другой, чем предполагалось 22 года назад). У собственника возникает закономерный вопрос о наличии права на компенсацию.

Для большего понимания ситуации стоит вспомнить, что с учетом срока заключения договора выкупа приватизация регулировалась еще Законом РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ныне утратил силу). В нем нет ничего про включение каких-либо обязательств или специальных ограничений в договор выкупа (что появилось позже в законе РФ 1995 года). И, конечно, в период заключения договора выкупа еще не была принята часть 1 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает действующие правила выплаты компенсации за изъятие для государственных нужд (ст. 281 ГК РФ).

С учетом сроков возникает интересный вопрос о конкуренции норм договора и закона во времени. Договор выкупа заключен, и оспорить его уже не возможно, так как все сроки давности в любом случае истекли. Таким образом, в случае если государственный орган будет отказывать в выплате компенсации со ссылкой на данный пункт договора, то аргументация о его недействительности не должна восприниматься судом. В свою очередь, текущая редакция ст. 281 ГК РФ сформулирована императивно «за изымаемый участок предоставляется возмещение» и не предусматривает возможности ее изменения соглашением сторон. С учетом того что процедура изъятия регулируется нормами об изъятии участка на момент принятия решения об этом уполномоченным государственным органом, представляется, что норма договора выкупа, заключенного двадцать лет назад, не может влиять на право на компенсацию.

Еще один вариант оценки данного особого условия – это толкование его как отказа от права на компенсацию. Однако п. 6 ст. 450.1 ГК РФ ограничивает отказ от права необходимостью волеизъявления лица об этом после наступления обстоятельств, порождающих это право, т. е. нельзя в 1993 году отказаться от права, которое возникло в 2017 году.

Таким образом, получается, что указанный в договоре отказ от права на компенсацию при сносе (изъятии) юридических последствий не имеет.

И тут возникает вопрос, что делать с тем, что данное обременение указано в ЕГРН. С учетом того что в договоре ничего не поменялось, формальных оснований для прекращения записи об этом нет. Это вряд ли можно трактовать как техническую ошибку в ЕГРН (так как разрешен вопрос права). С учетом истечения сроков на оспаривание первичных действий регистратора в 2013 году тогда необходимо обращаться в Росреестр за прекращением обременения и потом обжаловать вероятный отказ. В то же время существует риск признания судом наличия фактического спора о праве (ведь это норма договора выкупа, и у договора есть вторая сторона - государство), что может стать основанием для вывода о неправильном способе защиты права. Представляется, что для вывода о наличии спора о праве с контрагентом по договору нет юридических оснований, так как, во-первых, отказ в праве на компенсацию не соответствует понятию «обременения» (так как не ограничивает владение, пользование или распоряжение, а определяет последствия изъятия, что находится за пределами воли собственника), а, во-вторых, не порождает каких-либо последствий для уполномоченного органа, так как процедура изъятия не связывается действующим законодательством с основаниями возникновения права собственности.