Недвижимость и строительство
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019

Страницы

Novostroy.ru, 10.07.2019
«Госдума готова упростить процедуры покупки и продажи жилья»
78.ru, 10.07.2019
«Эксперты рассказали, что думают о парковке у «Монумента героическим защитникам» Ленинграда»
Деловой Петербург, 10.07.2019
«Средство от намыва в губе»
Невастройка, 09.07.2019
«Главе фонда капремонта придется сдать экзамен Минстрою»
Право.ру, 08.07.2019
«Репутация адвоката, инвестконтракт против аренды и другие интересные дела ВС»
Деловой Петербург, 08.07.2019
«Памятники пойдут с молотка в августе»
DP.ru, 04.07.2019
«Распродажа по различным схемам»
РБК Санкт-Петербург, 04.07.2019
«Элитный московский девелопер приостановил проект в центре Петербурга»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 04.07.2019
«Минус миллиард»
Magenta.Today, 03.07.2019
«Фонды завершат долгострои»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд

31.01.2017

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассмотрел ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд.

Несмотря на то что основная приватизация прошла еще в начале 90-х годов, периодически попадаются документы того периода. Почти каждый раз их чтение доставляет истинное удовольствие, так как становится очевидным насколько продвинулось вперед правовое регулирование и юридическая лексика. Почти каждый раз документы по приватизации – это увлекательный цивилистический пазл.

Краткая предыстория: весной 1993 года предприятие заключает договор выкупа имущества в рамках приватизации. В заключенном договоре в особых условиях находит свое отражение такое условие, как «в случае сноса строений в связи с предполагаемым строительством автодороги «N…» они компенсации не подлежат». До настоящего момента предприятие существует в неизменном виде, и основание права собственности не менялось за эти годы. В первоначальном и последующем свидетельстве о праве собственности никаких обременений не было. Однако при получении дубликата свидетельств в 2013 году особое условие неожиданно указывается регистратором в разделе обременений, однако предприятие это игнорирует и ничего не предпринимает. Неожиданно предприятие получает уведомление, что планируется принятие решения об изъятии участка и зданий для целей строительства дороги (другой, чем предполагалось 22 года назад). У собственника возникает закономерный вопрос о наличии права на компенсацию.

Для большего понимания ситуации стоит вспомнить, что с учетом срока заключения договора выкупа приватизация регулировалась еще Законом РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ныне утратил силу). В нем нет ничего про включение каких-либо обязательств или специальных ограничений в договор выкупа (что появилось позже в законе РФ 1995 года). И, конечно, в период заключения договора выкупа еще не была принята часть 1 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает действующие правила выплаты компенсации за изъятие для государственных нужд (ст. 281 ГК РФ).

С учетом сроков возникает интересный вопрос о конкуренции норм договора и закона во времени. Договор выкупа заключен, и оспорить его уже не возможно, так как все сроки давности в любом случае истекли. Таким образом, в случае если государственный орган будет отказывать в выплате компенсации со ссылкой на данный пункт договора, то аргументация о его недействительности не должна восприниматься судом. В свою очередь, текущая редакция ст. 281 ГК РФ сформулирована императивно «за изымаемый участок предоставляется возмещение» и не предусматривает возможности ее изменения соглашением сторон. С учетом того что процедура изъятия регулируется нормами об изъятии участка на момент принятия решения об этом уполномоченным государственным органом, представляется, что норма договора выкупа, заключенного двадцать лет назад, не может влиять на право на компенсацию.

Еще один вариант оценки данного особого условия – это толкование его как отказа от права на компенсацию. Однако п. 6 ст. 450.1 ГК РФ ограничивает отказ от права необходимостью волеизъявления лица об этом после наступления обстоятельств, порождающих это право, т. е. нельзя в 1993 году отказаться от права, которое возникло в 2017 году.

Таким образом, получается, что указанный в договоре отказ от права на компенсацию при сносе (изъятии) юридических последствий не имеет.

И тут возникает вопрос, что делать с тем, что данное обременение указано в ЕГРН. С учетом того что в договоре ничего не поменялось, формальных оснований для прекращения записи об этом нет. Это вряд ли можно трактовать как техническую ошибку в ЕГРН (так как разрешен вопрос права). С учетом истечения сроков на оспаривание первичных действий регистратора в 2013 году тогда необходимо обращаться в Росреестр за прекращением обременения и потом обжаловать вероятный отказ. В то же время существует риск признания судом наличия фактического спора о праве (ведь это норма договора выкупа, и у договора есть вторая сторона - государство), что может стать основанием для вывода о неправильном способе защиты права. Представляется, что для вывода о наличии спора о праве с контрагентом по договору нет юридических оснований, так как, во-первых, отказ в праве на компенсацию не соответствует понятию «обременения» (так как не ограничивает владение, пользование или распоряжение, а определяет последствия изъятия, что находится за пределами воли собственника), а, во-вторых, не порождает каких-либо последствий для уполномоченного органа, так как процедура изъятия не связывается действующим законодательством с основаниями возникновения права собственности.