Недвижимость и строительство
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»

Страницы

Право.ру, 13.08.2019
«Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи»
Magenta.Today, 12.08.2019
«Санкт-Петербург: электронная виза и 12 млн туристов»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 12.08.2019
«В Петербурге собираются воздвигнуть памятник строителям. Где его поставить? Из чего сделать? И на что он должен быть похож?»
Адвокатская газета, 09.08.2019
«Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев?»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 05.08.2019
«По каким знаковым зданиям и сооружениям, построенным уже в новом веке, потомки будут судить о нашем времени?»
Право.ру, 31.07.2019
«Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 30.07.2019
«Нотариус не в доле»
Строительный еженедельник, 29.07.2019
«Проекты КРТ остались без изъятий»
Novostroy.su, 25.07.2019
«Законопроект, ужесточающий «электронные» сделки по недвижимости, принят ГД»
Novostroy.su, 24.07.2019
«Госдума защитит покупателей жилья с «темным прошлым»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18

05.06.2019

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассматривает вопрос о проверке пожарной безопасности и необходимости получения торговыми центрами разрешения на ввод в эксплуатацию как условия продолжения функционирования.

По следам пожара в «Зимней вишне» по всей стране прокатилась волна однотипных проверок торговых центров прокуратурой, где основной упор был сделан на проверку пожарной безопасности, и при случае ставился вопрос о необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию как условия продолжения функционирования этих торговых центров.

Практически в каждом регионе показательно в судебном порядке был установлен запрет на эксплуатацию одного или нескольких торговых центров. Поводом для этого были любые выявленные нарушения пожарной безопасности, которые автоматически трактовались как «наличие угрозы для жизни и безопасности», что было причиной на основании ст. 1065 ГК РФ требовать запрета на осуществление деятельности, создающей такую угрозу.

Фабула определения Верховного суда РФ от 23.04.2019 по делу № 83-КГ18-18 (далее – Определения) в полной мере содержит все вышеуказанные элементы.

Стоит отметить, что вырванная из контекста формулировка «отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не является само по себе основанием для запрета на эксплуатацию» далеко не в полной мере отражает правовые позиции, которые сформулированы ВС РФ в определении.

Попробуем разобраться в том, что именно ВС РФ сформулировал в Определении и что может быть полезным для практики.

Запрет на осуществление деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, должен быть доказан материалами дела.

Нашумевший вывод о том, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не основание для запрета на осуществление деятельности, стал следствием того факта, что требования прокуратуры были основаны не на ст. 222 ГК РФ, а на п. 1 ст. 1065 ГК РФ.

При разрешении спора ВС РФ указал на то, что с учетом разъяснений п. 29 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29.04.2010 в отношении самовольной постройки запрет на эксплуатацию может быть установлен с учетом требований п. 1 ст. 1065 ГК РФ, который предусматривает допустимость такого требования при создании такой самовольной постройкой угрозы жизни и здоровью граждан. В свою очередь, вывод о наличии угрозы требует специальных познаний, которыми суд не обладает, а, значит, суд должен был предложить назначить судебную экспертизу, однако в материалах дела нет ни экспертизы, ни доказательств того, что этот вопрос судом ставился перед сторонами.

К сожалению, такая аргументация ВС РФ не учитывает последних изменений в ГК РФ, внесенных в п. 2 ст. 222 ГК РФ еще законом РФ № 339-ФЗ от 03.08.2019, которые устанавливают прямое и императивное требование «использование самовольной постройки не допускается». Очевидно, «эксплуатация» входит в «использование», в связи с чем само по себе такое требование могло быть заявлено и удовлетворено и без экспертизы, но уже как следствие признания постройки самовольной. Возможно это связано с тем, что решение первой инстанции состоялось в июне 2018 года, т. е. до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ.

Тем не менее итоговый вывод ВС РФ по вопросу о запрете эксплуатации представляется верным.

В соответствии с текущей редакцией ст. 222 ГК РФ при наличии зарегистрированного права собственности вопрос о самовольном характере постройки относится к компетенции суда. И тут мы опять оказываемся в ситуации, что для принятия такого решения суду требуются специальные познания, а значит должно быть разрешение о назначении судебной экспертизы.

С учетом того что в деле идет речь о двух самостоятельных видах нарушений (пожарная безопасность и самовольная реконструкция), принципиально возможно рассмотрение вопроса о запрете на эксплуатацию по двум самостоятельным основаниям: для пожарной безопасности вполне применим п. 1 ст. 1065 ГК РФ (создание опасности причинения ущерба), а для самовольной реконструкции – ст. 222 ГК РФ. Однако применение любого из этих правовых оснований требует подтвержденного материалами дела и требующего специальных познаний вывода, а значит во всех случаях должна была быть назначена экспертиза, чего сделано не было.

Отдельно стоит отметить важный практический вывод о том, что не любое нарушение пожарной безопасности является основанием для запрета деятельности, а лишь такое, наличие которого создает угрозу жизни и безопасности граждан, что должно быть надлежащим образом доказано.

Таким образом, нашумевший вывод является закономерным результатом грубых процессуальных нарушений при рассмотрении дела, что привело к неполноте доказательственной базы, восполнение которой возможно только с возвратом дела на новое рассмотрение.

Смежные объекты, которые вводились в эксплуатацию самостоятельно и могут эксплуатироваться отдельно друг от друга, при совместной эксплуатации не становятся автоматически единым объектом и не требуют дополнительного ввода в эксплуатацию.

Особенностью настоящего спора является то, что ТРЦ представлял из себя несколько самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых имел свое правовое основание возникновения. При этом в рамках исковых требований истец без каких-либо доказательств описывал их исключительно как единый объект недвижимости и относился к ним как к одному объекту.

Из определения следует, что основное здание было введено в эксплуатацию в 2008 году, а здание пристройки было оформлено на основании решения суда 2015 года. К сожалению, из Определения невозможно установить, было ли решение суда именно иском о сохранении самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ, или это был иск о признании права собственности по иным основаниям. Тем не менее и кадастровый учет, и основания возникновения права в отношении ТРЦ и пристройки к нему являются самостоятельными.

При таких условиях ВС РФ абсолютно правомерно указал, что в отсутствии доказательств того, что по результатам выполненных работ здание и пристройка стали одним объектом недвижимости, возложение на ответчика обязанности получить разрешения на ввод объединенного объекта недопустимо, так как в отсутствие достоверных данных об объекте может привести к невозможности исполнить судебный акт.

Более того, несмотря на то что это не нашло прямого отражения в тексте Определения, следует помнить, что в отношении работ в нежилых зданиях получение разрешения на ввод в эксплуатацию требуется только при работах, требующих разрешения на реконструкцию, а это не все работы в отношении объекта, а только относящиеся к «реконструкции» (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). С учетом того что Жилищный кодекс РФ на нежилые здания не распространяется, то в отношении таких зданий не применимы «перепланировка / переоборудование», а следовательно, значительное число строительно-монтажных работ вообще не требует каких-либо разрешений / согласований уполномоченных органов.

В связи с этим, опять же, вопрос о характере работ, о том, затрагивают ли они оба объекта и т. п., не мог быть разрешен судом без привлечения лица, обладающего специальными знаниями, однако в нарушение этого был разрешен исключительно на голословной оценке истцом характера и объема работ.