Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о проблемах развития рынка арендного жилья в России и возможных способах их решения.

Апартаменты становятся все более модным трендом на строительном рынке. Но строят ли их от безысходности, или этот новый формат в ближайшее время сможет завоевать серьезные позиции в недвижимости? На этот вопрос эксперты пока что отвечают по-разному.

6 июня игроки рынка собрались на дискуссии «Арендное жилье: тонкости формата», организованной НП «Гильдия управляющих и девелоперов». Главным вопросом стало то, как будет развиваться в ближайшие годы сегмент апарт-отелей и будут ли они востребованы среди покупателей. Причин появления нового вида недвижимости в России довольно много. Одна из наиболее значимых – это большое количество земли под коммерческую застройку, где как раз и можно строить апарт-отели. Строящиеся объекты являются аналогами жилых домов, но без возможности прописки и с целым спектром гостиничных услуг. Эксперты поясняют, что в Петербурге и Москве существует проблема с «серым» рынком аренды жилья, а также нехватка гостиничных номеров в туристический сезон, и именно это будет стимулировать спрос на апартаменты. «В высокий сезон все номера в гостиницах бронируются заранее, поскольку Петербург традиционно привлекает большое количество туристов и менеджеров, приезжающих в город по рабочим вопросам. При этом им нужно разместиться в комфортных условиях, в месте с удобной транспортной доступностью, а также гостиничным сервисом, чтобы, например, не нужно было убираться в номере, стирать белье и т.д.», – говорят специалисты NAI Becar.

Как отметила директор по консалтингу и инвестициям Hospitality Management Анна Панова, на Западе апартаменты делят на две категории: сервисные апартаменты как устоявшийся вид недвижимости и апарт-отели. Апарт-отели рассчитаны на бизнес-сегмент: деловых путешественников, работающих по контракту. В основном рынок развит в Америке, в России же ситуация несколько иная. В Москве 56 проектов площадью 1 214 345 кв.м (построенных и заявленных апартаментов). В то же время текущий гостиничный рынок Москвы достиг показателя 1 901 350 кв.м. «Рынок ждет будущее развитие как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, и в ближайшее время он сможет достигнуть гостиничных показателей», – подчеркнула г-жа Панова.

Председатель Комитета ГУД по гостиничной недвижимости Блейк Андерсон-Бутз согласился с тем, что направление апарт-отелей стало более привлекательным, на рынке появляется все больше специализированных объектов. Интересно, что Екатеринбург достиг уровня развития гостиничного рынка Европы.

Второй пример – Сочи, где многие собственники планируют гостиницы после Олимпиады переводить в жилье. Решением станет формат апарт-отеля. В Москве же или Петербурге короткий деловой сезон, и именно апартаменты будут формировать новый спрос на номера примерно на 2-3 недели, а не на несколько дней. Блейк Андерсон-Бутз обратил внимание на обсуждаемый вопрос: кто же оператор лучше – жилой или гостиничный? Если в Америке апарт-отели обслуживаются гостиничными операторами, то российские девелоперы идут в сторону жилья, что объясняет разницу в подходе как к строительству, так и эксплуатации и управлению объектом.

Секрет успеха

Свои сомнения по поводу нового формата высказал генеральный директор Rumpu Евгений Богданов. «У меня складывается впечатление, что в России апарт-отель превращается в апарт-квартиру. В Финляндии апарт-отели обычно располагаются у горнолыжного курорта, на берегу озера и т.д. Это рассчитано на большой туристический поток, долгосрочное проживание. В России же это решение проблемы строительства жилья в центре. Необходимы жилые объекты в центре, но их дальнейшая судьба – вопрос, – подчеркнул Евгений Богданов. – У нас огромный перекос в стоимости квартир и ставок аренды. Для большинства девелоперов апарт-отель – это большой риск. Жилье – самый маржинальный вид бизнеса, но нужно изначально понимать, что будет на объекте».

Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин добавил, что есть много законодательных проблем, но все они при правильном подходе решаемы. «Столкнувшись с задачей реализации проекта с гостиничной функцией, мы решили рассмотреть формат апарт-отеля. Продукт оказался востребованным, мы реализовали более 500 апартаментов. Причем менее 10% людей покупают для постоянного проживания, остальные – инвесторы», – отметил эксперт. Апартаменты размещены с 4-го по 16-й этажи здания апарт-отеля YE’S, на первом-третьем этажах находятся помещения сервисной инфраструктуры, в том числе фитнес-клуб с бассейном 25 м, в подземной части здания располагается паркинг. В многофункциональном комплексе YE’S открыта продажа апартаментов, которые представлены в трех категориях: standard – 27–29 кв.м, superior – 31–35 кв.м, deluxe – 42 кв.м.

«На сегодняшний день нет сформированной практики в отношении проектирования и строительства апарт-отеля, важны профессиональные и стратегические решения», – добавил Евгений Богданов.

Об успешном опыте работы апарт-отеля рассказала руководитель отдела продаж Staybridge Suites St Petersburg Екатерина Некрасова: «Нужно всегда искать клиента и понимать, какой твой. Начиная работу, мы не вполне понимали, насколько будет востребован объект, много гостей переходило к нам, когда не хватало мест в Holiday Inn. Но потом мы смогли сформировать устойчивый спрос на наши апартаменты, найти постоянных клиентов. Порядка 10% нашей загрузки – от международных отелей. Изначально у нас было порядка 25% петербуржцев, но потом соотношение гостей несколько изменилось». Екатерина Некрасова также поделилась со слушателями интересными историями из практики, рассказав, например, о том, что пришлось вводить некоторые ограничения для постояльцев, поскольку, например, туристы из Китая очень любят жарить селедку, но позволить им это делать в апартаментах нельзя из-за сильного запаха.

Представитель Sharf Hotel Светлана Сердюкова рассказала о другом небольшом апарт-отеле, работающем в Петербурге. В отеле 25 апартаментов различных категорий от стандартных до элитных класса VIP площадью от 50 до 155 кв.м и ценой от 70 до 160 тыс. рублей в месяц. В стоимость аренды элитных апартаментов уже включены содержание дома, придомовой территории, охрана, сейфы в номерах и в гостинице, влажная уборка два раза в неделю, еженедельная смена постельного белья и махровых банных принадлежностей, деловые издания на различных языках, услуги консьержа. Преимуществом для проживающих является то, что в апартамент-отеле имеется ресторан Super Mario, входящий в ресторанную группу Receptoria Group. «Большая часть гостей – это петербуржцы, также много итальянцев, преимущественно выбирают апартаменты семьи. Загрузка отеля составляет 70%, и, несмотря на довольно высокую для рынка цену, у нас много постоянных гостей, которые уже несколько лет живут в наших апартаментах, например, потому что от нас удобнее добираться на работу», – отметила г-жа Сердюкова.

Качество управления

Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис затронула наиболее волнующий всех вопрос – управление апарт-отелями. Рынок апартаментов в городе только начинает формироваться, и очень важно то, как будут эксплуатироваться объекты, кто будет заниматься привлечением арендаторов, отслеживать качество оказываемых услуг и т.д. NAI Becar строит на Московском проспекте, 73, комплекс апартаментов бизнес-класса Vertical, с которого управляющая компания NAI Becar планирует начать управление, после чего будет предлагать свои услуги и другим апарт-отелям, имея успешный опыт работы с подобными объектами. Стоимость услуг управляющей компании составит 53 рубля за кв.м, при средней площади апартаментов 40 кв.м это 2120 рублей. Стандартный набор услуг делится на три блока: администрирование и управление домом, санитарное содержание, содержание и текущий ремонт. Также всем жителям комплекса апартаментов будут предложены дополнительные услуги: встреча и прием гостей, услуга wake-up, заказ билетов, экскурсий, доставка еды и продуктов, заказ столика в ресторане, заказ такси и трансфера, заказ услуги химчистки и стирки белья, заказ услуг переводчика, секретаря, прием и доставка корреспонденции, уборка квартиры, дополнительные услуги по электротехническим, сантехническим и плотницким работам, прачечная самообслуживания и т.д.

«У нас есть западный опыт управления апартаментами, и сейчас, во время формирования российского рынка, мы готовы формировать новую услугу, адаптировать ее под каждый апарт-отель, менять в зависимости от класса объекта», – говорит Наталья Скаландис. Основным моментом, заинтересовавшим участников, стало то, как управляющая компания планирует привлекать арендаторов, хочет ли она это делать сама, либо в дальнейшем собственники апартаментов смогут делать это самостоятельно. Спикеры пояснили, что идея получения гарантированного дохода (от 8% годовых) заключается как раз в том, что управляющая компания сама будет искать арендаторов, получать с них арендную плату, а человек будет иметь стабильный доход, минимизируя временные затраты. В задачи управляющей компании будут входить проработка индивидуальной доходной программы, поиск и привлечение арендатора, сдача квартиры в аренду, контроль за своевременным поступлением арендных платежей, предоставление отчетности. «Все это позволяет привлекать к апартаментам внимание инвесторов, которые покупают по пять квартир и больше для последующей сдачи в аренду, и для них самое важное – это не только вложение средств, но и получение прибыли», – пояснили эксперты.

Заключительной частью мероприятия стало обсуждение правовых факторов, сдерживающих развитие рынка арендного жилья в России. Эксперты рассмотрели концепцию существующих законов, регулирующих данный сегмент на федеральном и региональном уровнях, нюансы налогообложения, градостроительных вопросов и земельных отношений, влияющих на развитие рынка арендного жилья, необходимость регламентирования сегмента арендного жилья для обеспечения защиты потребителя и многое другое.

Председатель Комитета ГУД по законодательству, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов раскрыл вопросы, касающиеся теневого рынка аренды жилья и необходимости юридического подхода к решению сложившейся в России ситуации. «Среди общих проблем в сфере строительства можно отметить чрезмерные административные барьеры, затягивание сроков выполнения решений и другие злоупотребления чиновников», – подчеркнул г-н Некрестьянов.

Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер:

Доходные дома – принципиально новая тенденция на рынке. Данный сегмент сейчас активно развивается в Москве, в Петербурге же начинает только зарождаться. Но в целом в России, и в частности в Северной столице это направление имеет достаточно большие перспективы для развития. Емкость арендного рынка в Санкт-Петербурге достаточно велика, но, к сожалению, рынок жилой аренды не цивилизован. Безусловно, развитие сегмента доходных домов должно повлиять на текущую ситуацию, но, учитывая объем предложения на вторичном рынке, не сможет переломить ее в ближайшей перспективе. Также стоит отметить, что строительство апарт-отелей является отличной альтернативой реализации жилых объектов в деловых зонах, позволяющей увеличить окупаемость вложений. Но следует понимать, что стоимость апартаментов в доходных домах будет выше среднерыночных показателей в частном секторе, что, безусловно, скажется на спросе для проживания.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

Арендное жилье может стать одним из вариантов решения жилищной проблемы в нашей стране, но для развития сегмента существует целый ряд препятствий. Прежде всего, это обязанность предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда гражданам на условиях социального найма и бесплатная приватизация. Государство не заинтересовано в строительстве подобных домов, поскольку не может сохранить за собой квартиры. Для частных инвесторов сложности заключаются в отсутствии налоговых льгот и софинансирования со стороны публичного субъекта, процветающем теневом рынке жилья с низкими ценами, общих проблемах строительства в России – нарушение сроков, затяжной процесс согласования. Важно создать специальный правовой режим для арендных домов, сформировать систему льгот для инвесторов и подключить государственное финансирование. И, наконец, принять эффективные меры по выведению рынка арендного жилья из тени – например, правовое просвещение участников рынка, налоговые льготы для арендодателей, налоговые вычеты для арендаторов или усиление их публичной ответственности.

Анастасия Лепехина