Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», выделил преимущества новых строительных регламентов в Москве.

Столичные власти решили упорядочить застройку по всей Москве. В сто­лице утверждены строительные регламенты для 128 кварталов в пределах Бульварного кольца, аналогичная работа проводится на территории внутри Садового кольца. Для остальной части города предельную высотность застройки снизили со 100 до 75 м. Таким образом, строить здания выше 23 этажей отныне будет запрещено. Чиновники обещают, что постараются действо­вать без исключений.

Москвичи смогут почувствовать преобразования уже в ближайшем будущем. Программа по разработке градострои­тельных регламентов предусматривает, что в 2011-2014 годах будут утверждены параметры застройки во всей Москве. Причем отдельно будет разбираться каждая зона охраны культур­ного наследия.

В границах Бульварного кольца такая дея­тельность уже завершена: специалисты Мосгорнаследия исследовали 55 строительных площадок и участков с утраченной историче­ской застройкой и разработали градострои­тельные регламенты в границах зон охраны объ­ектов культурного наследия по 128 городским кварталам.

Работа над схемами ведется за государствен­ный счет (ранее историко-градостроительную экспертизу девелоперы проводили сами, что, по словам властей, вело к злоупотреблениям).

Конечная цель — об этом говорится открыто — минимизировать строи­тельство на исторических территориях города. В результате уже утвержденной схемы по Бульварному кольцу, например, площадь новых проектов может сократиться на 200 тыс. кв. м. Сейчас ведется разработка регламентов по 281 кварталу в пределах Садового кольца, которая должна завершиться в 2014 году.

«Учитывая инициативу Правительства Москвы по пересмотру всех инвестконтрактов и запрету нового строительства в пределах ТТК, разработка регламентов для определения возможностей дальней­шего девелопмента в рамках города — логичный шаг», — считает Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России. Эксперт не опасается, что это может привести к замораживанию проектов. «Новое строительство уже под запретом, а с принятием регламентов есть надежда на его возобновление, но уже в заданном направлении», — поясняет г-жа Денисова.

С ней согласен Алексей Шумкин, руководитель направления деве­лопмента и промышленности строительных материалов департамента финансового консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр». «Сейчас ситуацию по строительству в центре столицы можно охарак­теризовать как затишье. Девелоперы находятся в ожидании новых решений ГЗК, а «живых» строек в центре Москвы единицы,- говорит эксперт. — Однако следует отметить, что многие проекты могут так и остаться нереализованными из-за новых усло­вий и экономической неэффективности».

Для районов от Садового кольца до МКАД, где плотность памятников не так высока, правитель­ство утвердило общую отраслевую схему высот­ных ограничений застройки, которая снижает максимальную высоту зданий со 100 до 75 м, или до 23 этажей. «Высотные ограничения вво­дятся в целях сохранения ценных особенностей городского ландшафта»,- пояснил журналистам мэр Москвы Сергей Собянин. По словам заммэра Марата Хуснуллина, они также существен­но облегчат нагрузку на улично-дорожную сеть.

По замыслу властей, чуть ли не главными выгодоприобретателями должны стать инве­сторы — схема поможет им получать «исчерпы­вающую информацию» о параметрах будущего строительства и сократит время на подготовку и выполнение проектов планировки террито­рий и ГПЗУ. Между тем, по словам Эльвиры Гадельшиной, юриста юридической фирмы «Юков, Хренов и Партнеры», прямой взаимо­связи между временем на получение докумен­тации, разработку ГПЗУ и установлением этаж­ности зданий не прослеживается.

С ней не согласен Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»: «Утвержденные показатели найдут свое отраже­ние во всех градостроительных документах, что позволит инвестору на стадии принятия решения о приобретении прав на участок увидеть эти огра­ничения и оценить экономическую целесообраз­ность и соответствие его планам».

Некоторые девелоперы, однако, не пони­мают, как инициатива может облегчить им жизнь: ранее Москомархитектура часто делала исключения для отдельных проектов высо­той более 100 м, жалуется CRE представитель девелоперского рынка (в новом постановлении исключения также предусмотрены — на осно­ве визуально-ландшафтного исследования Москомархитектуры). И сейчас непонятно, будет ли какая-то «вилка», позволяющая превы­шать 75 м хотя бы на 0,5-1 м. Вместо этого новая инициатива станет дополнительным ограничени­ем для компаний и может способствовать удо­рожанию земли в городе, предупреждает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.

Отметим, что особые регламенты будут действовать для территорий вблизи объектов куль­турного наследия и охранных зон, например, в 5-километровой зоне вокруг Коломенского уже существуют ограничения на уровне 40-50 м, а в непосредственной близости к ансамблю -18 м. Свои регламенты разработают и для тер­риторий «Новой Москвы».

«В целом инициатива властей понятна и оправ­данна, она найдет поддержку среди горожан, заинтересованных в сохранении облика города. Девелоперы могут быть недовольны, однако речь идет о публичных интересах, которые в контексте застройки исторической части Москвы, несомненно, имеют приоритет над интересами частного бизнеса»,- поддерживает инициативу г-жа Гадельшина.

По словам г-на Некрестьянова, в московском Градостроительном кодексе 2008 года уже закреплена необходимость подводить стройку под градостроительные регламенты. Однако они должны быть установлены правилами земле­пользования и застройки, которых до сих пор нет. «Таким образом, проектирование и строи­тельство каждого небоскреба ведется на основе «индивидуального подхода»»,- говорит юрист.

По мнению некоторых экспертов, компаниям, которым посчастливилось закончить свой про­ект до введения новых стандартов, закон может быть и «на руку». «Ограничение по высотности новых зданий в Москве обсуж­далось уже давно. Теперь, когда решение принято, суще­ствующие проек­ты небоскребов, очевидно, станут уникальным предложением на рынке. И мы сможем гово­рить не только о росте спроса на такие объ­екты, но и о том, что в перспекти­ве московские небоскребы образуют совер­шенно отдельный закрытый класс объектов на рынке недвижимости. Предложение, которое не будет пополняться, неизбежно со временем станет дефицитным», — оценивают ситуацию в Capital Group.

В постановлении правительства говорится, что власти не будут «трогать» объекты, уже получившие все разрешения и находящиеся на стадии строительства. Однако эксперты сомневаются, что строящиеся высотные здания удастся сохранить. «С учетом того, что после смены власти в городе проекты подвергаются пересмотру, вполне возможно, что компаниям, планировавшим реализовать высотные проек­ты, придется проходить процесс согласований заново»,- говорит г-жа Никуличева.

Компании также опасаются огульного под­хода к вопросу. «Власти могут начать отменять проекты уже с выданным ГПЗУ с высотой более 75 м»,- говорит девелопер, пожелавший остать­ся неизвестным. Однако до сих пор на практике вопросы изменения высотности проекта обычно решались за счет административного воздей­ствия на застройщика, который в итоге снижал высотность в добровольном порядке либо при­ходил к компромиссу с городом, напоминает г-н Некрестьянов.