Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поделился экспертным мнением касательно юридических аспектов нестандартного размещения офисов и развлекательных объектов.

Все офисы, магазины и комнаты отелей мира похожи друг на друга, словно близнецы: кофе-машины, утренние газеты, кресла, рабочие столы, прилавки, стойки, банные халаты, кровати, панорамный вид. Современному, свободному и состоятельному человеку тесно в строгих офисных формах, ему скучно в стандартном номере гостиницы, а типовой ресторан никогда не привлечет его внимания. Чтобы заполучить такого клиента, хозяева отелей, магазинов и ресторанов по всему миру соревнуются между собой в оригинальности и креативе.

Один эстонский девелопер, пока пожелавший остаться инкогнито, планирует построить в центре Петербурга «подвесной ресторан». По его мнению, стоить это будет недорого, а прибыль ожидается баснословная. Аналогичный общепит успешно функционирует в Таллине. Там ресторан находится на специальной платформе, подвешенной на высоте около 50 метров над землей. Каждый час с помощью крана площадка поднимается над историческим центром города с новой партией гостей, готовых не только оценить блюда шеф-повара, но и испытать экстремальные ощущения. «Если все пойдет по плану, то уже в следующем году мы откроем первую ресторанную точку в Петербурге. Для начала это будет небольшая кофейня. В дальнейшем планируется сеть бистро и ресторанов в самых необычных местах. Мы уже выбрали консультанта проекта», – делится бизнесмен.

Какие необычные места для отелей, офисов, магазинов и ресторанов встречаются в мировой практике, приживется ли подобное явление на берегах Невы и как регламентирует подобные проекты законодательство? Об этом CRE рассуждает в компании профессионалов рынка, аналитиков и юристов.

Со вкусом и для избранных

«Существуют коммерческие функции, размещающиеся в необычных местах, и коммерческие объекты, используемые под различные функции, – рассказывает генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Укрупненно я бы разделил их на две группы. К первой можно отнести объекты сегмента b2c, для которых важную роль играет «wow-фактор» (гостиницы, клубы, предприятия общественного питания и прочее)». Ко второй группе эксперт относит использование необычных зданий под вполне привычные функции (офисы, жилье и так далее). При этом в силу того, что планировочные решения, как правило, не удов­летворяют требованиям эффективности, в них размещают различные государственные и муниципальные учреждения, для которых не принципиальна доходность объекта недвижимости. А иногда такие объекты реализуются коммерческими структурами в имиджевых целях.

Примером для первой группы могли бы послужить ночной клуб в старой советской подвод­ной лодке (Амстердам) и бывшие доменные печи, в которых предполагается размещение культурного центра (Люксембург). В качестве иллюстраций для второй группы г-н Пашков называет бизнес-центр, построенный на опорах портового крана (Амстердам), студенческое общежитие, переделанное из бывшего элеватора (Осло), или офисное здание, размещенное в бывшем зерно­хранилище (Хельсинки). Это уже не говоря об использовании плавучих объектов под разнообразные функции (рестораны, парковки для велосипедов, ночные клубы и другие).

«Иногда коммерческие площади размещают в необычных местах: на воде, под водой, под землей или в воздухе, а также в местах, не очень для этого предназначенных, – отмечает директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. – Прежде всего это касается гостиниц: известны случаи, когда номера отелей делались на деревьях, в ледяных домах или в старых фюзеляжах самолетов. Это же в полной мере относится и к сегменту общепита. Для данных секторов недвижимости важна необычность места и формы, поскольку потребители этих услуг – физические лица, ищущие развлечений».

С этим согласна и руководитель направления консалтинга компании Praktis CB Татьяна Яблокова: «Что касается офисов, то сотрудники фирм могут вообще не появляться здесь благодаря современному развитию систем связи: ноутбуки и коммуникаторы решают проблему привязанности к рабочему месту. Магазинам же зачастую нет смысла размещаться в том месте, куда попадут лишь избранные, так как у них есть план продаж и для его выполнения нужна высокая проходимость. Поэтому нетрадиционные места для магазинов ограничиваются паромами и самолетами, а стюарты прекрасно справляются с ролью продавцов».

Иногда размещение коммерческой функции в нетрадиционном месте помогает решить законодательные проблемы. Так, на Байкале развита сеть отелей на переоборудованных плавающих платформах-дебаркадерах. «Строительство на береговой линии озера запрещено, а туристов много, поэтому было найдено такое решение», – рассказывает г-жа Яблокова. Но чаще всего акцент делается на красоту и уникальность природных условий – флоры, фауны и ландшафта. Где-то в Америке есть отель, расположенный в кронах деревьев, соединенных между собой веревочными мостиками. Известны действующие подводные отели – например, в ОАЭ на глубине около 20 метров.

Однако, по мнению директора департамента консалтинга компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбины Ямалетдиновой, в основном подобные проекты рассчитаны на привлечение туристов. Благодаря им создается уникальное место, которое может влиять на имидж всего города. Особенно это распространено в небольших населенных пунктах. «Создание таких проектов никогда не будет массовым, так как помимо уникальности существует еще и удобство», – убеждена она.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина, напротив, считает, что в Петербурге этот сегмент активно начинает развиваться: «Уже есть интересные примеры организации пространства. Например, реконструкция территории завода под лофт-проект «Этажи», открытие ресторанов на крыше зданий («Терраса», ресторан в отеле W), на кораблях («Бастион», «Летучий голландец»), переоборудование авто­буса под дискотеку BarBus».

Питание во время скитания

Для Петербурга тема оригинальных ресторанов уже не нова, в свое время у нас успешно работал бар «Лед». Место у него было совсем традиционное – в центре города, за Казанским собором. Но вот концепция весьма интересная: температура ресторана держалась на минусовой отметке, часть интерьера и мебели была выполнена изо льда, а гостям на входе выдавались валенки и подобие тулупчиков. В первую очередь важна концепция ресторана с акцентом на его размещение, а уже потом под него ведется поиск места. В Петербурге можно встретить автобус-бар, который загружает пассажиров и катается по городу. С юридической точки зрения не имеет принципиального значения, где именно будет осуществляться бизнес, так как для права важен вопрос, можно ли индивиду­ализировать объект, то есть так его описать, чтобы отличить от других. И если такое возможно, то оформить аренду – уже дело техники.

Заведение общепита на плавсредстве также для Петербурга не экзотика. Город располагает таким обилием водных пространств, с которых открываются замечательные виды на памятники архитектуры, что не воспользоваться этим было бы странно. Рестораны в Петербурге не только стоят на набережных, но и совершают регулярные рейсы (к примеру, Volga-Volga, «Нью Айленд» и другие).

В летний период реки и каналы используются особенно активно, правда, многие из них функционируют вне закона. Так, в июне Тринадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел жалобу на решение Арбитражного суда Санкт-Пе­тербурга и Ленобласти по скандальному делу о трапе плавучего ресторана «Кронверк». Комитет по управлению городским имущест­вом (КУГИ) обратился в арбитраж с иском к ООО «Командор» о выселении с участка набережной реки Невы «Дворцовый мост – площадь Декабристов» (спуск № 2). Это одна из самых видовых точек города. КУГИ указал, что ответчик использует данное имущество для размещения несамоходного судна – плавучего ресторана «Кронверк» без законных оснований и правоустанавливающих документов. Имущественный комитет и выступившее на его стороне СПбГУ «Управление водного транспорта», которому на праве оперативного управления принадлежит участок набережной, дело выиграли. Акватория не принадлежит городу, а вот набережная – его имущество. Неоспоримый, подтвержденный в суде факт, что на набережной установлен трап, ведущий на судно, – доступ на плавучий ресторан осуществляется только по его ступеням. Этот трап врезан в гранитные плиты парапета, и для его установки произведен демонтаж гранитного поребрика набережной. Подавая жалобу, владелец «Кронверка» указал, что материалами дела не доказан факт принадлежности трапа ответчику. Это затянет дело, поскольку пока документы ходят по судам, туристический сезон продолжается и ресторан приносит доход. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, как ожидалось, не нашел оснований для отмены решения первой инстанции. По мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, решение Апелляционного суда вступает в силу с момента его оглашение и его обжалование в кассацию само по себе не приостанавливает исполнение, если прямо не вынесено специальное определение об этом. «Поэтому вывод о «достаивании до конца сезона» не соответствует закону», – сообщил юрист. Однако корабль и ныне там.

Директор по развитию бизнеса компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева считает, что главная сложность коммерческих объектов, расположенных в экзотических местах, связана с тем, что они ориентированы на целевой поток потребителей. Исключение составляют лишь случаи размещения объектов в местах с интенсивным пешеходным трафиком, как это было в случае с рестораном «Кронверк», находящимся в центре и в непосредственной близости к основным достопримечательностям Петербурга. «Для формирования потока посетителей требуются значительные расходы на маркетинг, которые зачастую уводят бизнес за грань рентабельности. Такие проекты могут носить имиджевый характер. Крупные операторы ресторанного или гостиничного бизнеса, создавая экзотичес­кое заведение под своим брендом, стремятся не к получению от него прибыли, а к повышению известности бренда, что, в свою очередь, скажется на доходах всей сети», – констатирует она.

Г-жа Лапина уверена, что интересные новые идеи надо развивать. «Что касается перспектив развития подобных проектов в Петербурге, можно отметить, что рынок будет способствовать появлению таких объектов. Сейчас страна выходит из кризиса, сегмент коммерческой недвижимости активно развивается, быстро сдаются помещения под рестораны, что в ближайшее время может привести к дефициту площадок. Это будет способствовать появлению проектов на крышах, террасах, балконах, во дворах и так далее».

Быстрый отель

Мобильными могут быть не только рестораны, но и отели. К примеру, всем известны отели-поезда, которые не только размещаются в вагонах, но и перевозят своих постояльцев. Это, прежде всего, известный отель на колесах Venice-Simplon-Orient-Express, который совершает классическое путешествие по Западной Европе. Маршрут начинается в Лондоне, следует через Париж, Лозанну, Милан и заканчи­вается в Венеции.

Используется в гостиничной отрасли и трамвайная тематика. Так, в голландском городе Хогвуде есть два трамвайных вагона, которые принимают туристов на постой. В окрестностях аэропорта Арланда находится первый в мире отель внутри «Боинга-747», где оборудованы стандартные номера и люкс. На островах Фиджи существует гостиница, номера которой расположены под водой, под стеклянным куполом, на глубине 15 метров. В Бразилии есть отель, который представляет собой хижины на гигантском дереве. Боливийский White Beach Hotel целиком построен из каменной соли. Шведский Ice Hotel выполнен изо льда.

Г-жа Рева считает, что с появлением высотных зданий в Петербурге появятся также уникальные видовые отели. «Хотя какие-то другие направления развивать будет сложно в силу особенностей климата. Кстати, имущественный комплекс тюрьмы «Кресты» после переезда мог бы стать отличным отелем на набережной», – рассуждает Татьяна Яблокова.

Заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева уверена, что «необычность» в большей мере относится к сфере досуга и развлечений, а также к отелям. «Не знаю, насколько к необычным местам можно отнести крыши зданий, но в Петербурге это направление осваивается и именно в нашем городе имеет большие перспективы за счет концентрации уникальных видов, – говорит она. – Несовершенство же законодательства в данном вопросе для желающих получить хорошую прибыль в краткосрочной перспективе – на руку, а вот для желающих реализовать качественный долгосрочный проект это скорее минус».

Офисомобили на каждый день

Офисы необходимы, как правило, компаниям, для которых главное не вычурность, а удобство местоположения, комфорт и безопасность местопребывания. Для торговли важна именно локация, и объем­но-планировочные решения здесь довольно просты и незатейливы. Хотя, конечно, и из правил есть исключения.

«Я знаком с одним бизнесменом, который считает своим главным достоинством высокую мобильность. Так вот, его персональный офис расположен в комфортабельном микроавтобусе, где есть компьютер с выходом в Интернет, принтер, факс и все другие необходимые виды связи. Ведет этот «офисмобиль», естественно, водитель, а владелец офиса в это время работает, не теряя напрасно времени на переезды», – рассказывает г-н Вечер. «Мне известны разные варианты необычных способов и мест аренды: в Москве ряд людей используют комфортабельные мини-вэны в качестве мобильного офиса: каждый день меняют вид из окна, доступ в Интернет и к оргтехнике есть, да и экономия на аренде существенная», – дополняет г-н Некрестьянов.

В Петербурге есть большое количество промышленных объектов и набережных, которые возможно использовать под такие нестандартные функции, но только если данные объекты не будут уродовать вид набережных. В целом в любом крупном европейском городе довольно много подобных площадок для размещения.

Закон есть закон, даже в экзотических местах

Юрисконсульт департамента судебной практики и юридического сопровождения Северо-Западного юридического центра Денис Зюмин прокомментировал для CRE юридическую возможность и целесо­образность некоторых проектов: «Существование подобных объектов определяется их изначальной оригинальностью, но она же и предполагает необходимость соблюдения владельцами множества требований, предусмотренных действующим законодательством». Например, организация ресторана на дирижабле предусматривает соблюдение требований воздушной безопасности, определяемых нормативными актами Минтранса РФ, санитарно-эпидемиологических, пожарных и других требований. А создание офиса в вертолете требует от работодателя соблюдения норм трудового права и связанных с ним положений законодательства в области обеспечения санитарного благополучия. Если же такой офис будет мобилен, его владельцу потребуется каждый раз получать согласование предстоящего маршрута передвижения. Кроме того, деятельность в области авиации предусматривает соответствующую сертификацию и лицензирование.

Очевидно, что вышеприведенные примеры являются умозрительными и вряд ли могут быть воплощены в жизнь. Если все же будет создаваться что-то подобное, но менее экзотическое и целью этого предприятия будет являться получение коммерческой выгоды, то владельцу такого объекта при его создании придется очень тщательно подсчитать расходы, необходимые в том числе на проведение мероприятий по соблюдению требований, предусмотренных законодательством в той или иной области, и доходы, которые сможет принести данный объект.

Часто происходит так, что законодательство, регулирующее правоотношения в той или иной сфере, развивается постфактум, то есть нормативное регулирование возникает уже после того как сложились и существуют какие-либо явления в общественной жизни. Так, например, в Петербурге какое-то время назад получило распространение создание надстроенных мансард на зданиях. Долгое время данные отношения на законодательном уровне были не урегулированы. Но затем данный нормативный пробел был устранен. Аналогично, если в будущем возникнет необходимость нормативного регулирования по созданию и использованию каких-либо специфических объектов, то, очевидно, это будет сделано.

«Полагаю, что перспективы развития подобного бизнеса довольно ограниченны ввиду того, что целесообразность создания объектов, подобных вышеупомянутым, связана исключительно с их эксклюзивностью, оригинальностью. Однако последние по причинам, указанным выше, предполагают высокую стоимость их содержания и, соответственно, услуг, предоставляемых населению, если они используются в коммерческих целях. Если же таких объектов будет создано много и они станут широко распространены, то их уникальность сразу пропадет», – уверен г-н Зюмин.

Несовершенство законодательной базы, регулирующей размещение подобных объектов, хотя и дает лазейки, подобно той, благодаря которой функционирует ресторан «Кронверк», но при этом делает бизнес рискованным. Владелец ресторана или кафе, который решится открыть свое коммерческое предприятие в экзотическом месте, будет вынужден практически наугад проходить процесс согласований. При этом даже четкое следование букве регламентирующих документов не оградит его от дополнительных проверок уже в процессе функционирования. А результатом инспекции может стать закрытие бизнеса уже после того, как в его развитие вложены средства. «Полагаю, отсутствие четкой регламентирующей правовой базы ограничивает появление в городе новых форматов кофе и ресторанов», – заключает эксперт.

Людмила Рева считает, что реализация подобных проектов требует значительных инвестиций, а для их успешности необходима тщательная проработка концепции. «Срок возврата инвестиций может быть достаточно длительным, и ситуация на рынке за это время может претерпеть значительные изменения, негативно сказаться на доходности объекта, поэтому концепция должна быть гибкой», – отмечает она.

На рынке Петербурга довольно продолжительное время экспонируется необычный объект – вращающийся ресторан на верхних этажах высотного жилого дома. Общая площадь будущего ресторана с панорамным остеклением, расположенного на высоте 75 метров, – чуть более 1,5 тыс. кв. м. Его посетители смогут увидеть с высоты птичьего полета Крестовский и Васильевский острова, а также Финский залив. Конструкция заведения устроена таким образом, чтобы два верхних этажа совершали за час полный оборот вокруг оси. Этот объект будет выставлен на торги Россий­ским аукционным домом с начальной ценой в 101 млн рублей. Исход этих торгов продемонстрирует, насколько ресторанные операторы готовы работать с необычными форматами.

Ссылка на источник