Комментарии в СМИ
Самоволка на стройплощадке. Юрий Халимовский, старший юрист Департамента недвижимости
Стремясь обогнать инфляционные процессы, строительные компании зачастую начинают строительство прежде, чем оформят необходимую проектно-разрешительную документацию. В результате случается иногда так, что строительные и отделочные работы на объекте уже завершены, а проектная документация на него еще только поступила на государственную экспертизу. Объектов такого рода довольно много и все они в условиях финансовой напряженности составляют группу риска.
Среди правовых последствий самовольного строительства следует отметить следующие:
- застройщик не приобретает права собственности на самовольную постройку,
- он обязан снести постройку – самостоятельно или за свой счет,
- дополнительно к этому он обязан возместить убытки собственнику участка, а сам не вправе претендовать на возмещение затрат, произведенных в связи с самовольным занятием земельного участка (ст. 76 ЗК РФ).
Право собственности на самовольную постройку не приобретает не только застройщик, осуществивший такое строительство, но и правообладатель земельного участка, если это другое лицо. Следует особо отметить, что сам по себе факт государственной регистрации права на объект недвижимости не исключает возможности признания его объектом самовольного строительства с последующим сносом. На это суды неоднократно обращали внимание, в том числе удовлетворяли иски об аннулировании уже внесенных в реестр регистрационных записей.
По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Если снос производит не застройщик, то с него можно взыскать затраты на демонтаж постройки. Собственник участка может требовать возмещения затрат на приведение земельного участка в исходное состояние, то есть устранение всех следов самовольного строительства. Если самовольная постройка сопряжена с самовольным занятием земельного участка, собственник участка сможет потребовать взыскания причиненных ему убытков и неосновательного обогащения, полученного застройщиком.
Самовольный застройщик в этом случае полностью теряет свои вложения – как затраты на строительство, так и расходы, произведенные в отношении земельного участка при подготовке его к строительству, расчистке, осушению и т.п. Застройщик может требовать возмещения связанных со строительством затрат только тогда, когда суд признал за собственником земельного участка право собственности на постройку.
В этой сфере произошло значительное изменение правового регулирования. Новая редакция ст. 222 ГК РФ, действующая с 01 сентября 2006 года, в отличие от ранее действовавших норм, не позволяет признать право на самовольную постройку за застройщиком, даже если ему будет предоставлена земля. Право на постройку не может быть признано за арендатором, а только за собственником земли либо лицом, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Последние два права могут быть трансформированы в право собственности (право пользования также в право аренды). Практически, только настоящий или потенциальный собственник земельного участка может обратиться в суд с иском о признании права на самовольную постройку. В результате возможность легализации самовольной постройки чрезвычайно сузилась.
В другом деле суд признал право собственности общества на помещение, пристроенное к многоквартирному дому с встроенными нежилыми помещениями. Участок принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество вело строительство за счет собственных средств. Разрешения на строительство не выдавалось, однако строительство велось на основании проекта, разработанного лицензированной организацией. Общество несколькими экспертизами подтвердило безопасность возведенной пристройки. Суд, с учетом наличия права на земельный участок, наличия экспертных заключений и того, что выявленные экспертизами недостатки были устранены обществом в ходе процесса, признал право общества на самовольную пристройку1.
За собственником земли право на самовольную постройку может быть также признано не в любом случае, а только если сохранение постройки не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Само по себе наличие права на участок не гарантирует признания права на самовольную постройку.
Администрация города обратилась с иском к предпринимателю о сносе возведенного предпринимателем на его собственном земельном участке здания. Администрация указывала, что строительство осуществлено без разрешения на строительство и с нарушением нормативов. Предприниматель возражал, указывая, что он осуществил не новое строительство, а реконструкцию принадлежащего ему ранее построенного магазина на этом же участке, отчего новое здание не может считаться самовольным. Следует особо отметить, что администрация сперва согласовала предпринимателю реконструкцию магазина, но затем отменила и согласование, и выданное разрешение на строительство, поскольку выяснилось, что новая постройка займет пространство прямо над канализационным коллектором. Суд пришел к выводу, что предприниматель вышел за пределы отмененного разрешения на строительство и осуществил постройку нового здания на месте снесенного магазина. В то же время городскому водоканалу было выдано предписание об организации работ по установлению охранной зоны коллектора. Суд счел, что новая постройка препятствует эксплуатации коллектора и постановил снести ее2.
Таким образом, законодательство содержит презумпцию, что самовольная постройка опасна. Обращаясь в суд с иском о признании права на постройку, собственник участка обязан доказать, что постройка соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормативам и не угрожает гражданам. В качестве доказательств необходимо прикладывать заключения профильных экспертиз.
Помимо этих, собственно имущественных последствий, самовольное строительство влечет административную ответственность. Кодекс об административных правонарушениях содержит ряд составов. За строительство без получения разрешения (ст. 9.5. КоАП РФ) размер штрафа составляет от пятисот тысяч до одного миллиона рублей, кроме того, может быть применено гораздо более суровое наказание в виде административного приостановления деятельности организации на срок до девяноста суток. Если же самовольная постройка не снесена, но используется без регистрации прав на нее и в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, организация может быть оштрафована на сумму от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
1 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 марта 2008 г. №А49-1394/07, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2008 г. №8636/08.
2 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 мая 2008 г. №А31-7207/2005-18, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2008 г. №8979/08.
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург
Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург