Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прогнозирует, как может отразиться на деятельности петербургских компаний федеральный запрет на превышение высотных ограничений при реализации строительных проектов на территории исторических поселений.

КГИОП никак не определится, какую часть Петербурга считать историческим поселением. В итоге федеральный запрет на превышение высотных ограничений не коснулся местных девелоперов, и у них есть время, чтобы согласовать высотные отклонения.

Бюрократия чиновников и затягивание сроков разработки документов оказались на руку петербургским бизнесменам. С 2016 года во всей России запрещено согласование любых строительных проектов, не укладывающихся в предельные параметры по высоте на территории исторических поселений. Но в Петербурге этот запрет не работает — чиновники несколько лет не могут согласовать границы исторического поселения.

Отсрочка на год

В конце прошлого года был принят федеральный закон № 459–ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Новый закон установил абсолютный запрет на отклонение от предельных параметров, касающихся высоты зданий, предельного количества этажей в домах, которые строятся на территориях исторических поселений. Петербург таким поселением признан, но его границы не установлены.

«Завершение работ по определению границ и предмета охраны исторических поселений на территории Петербурга запланировано на конец 2016 года, — сообщили в КГИОП. — Оценка соблюдения требований по особому градостроительному регулированию, установленных законодательством в отношении исторических поселений, возможна только после утверждения предмета охраны и границ исторического поселения».

В переводе с чиновничьего языка на русский: в КГИОП признают, что требования нового федерального закона в Петербурге не соблюдаются и не будут соблюдаться как минимум до конца этого года. Это на руку строительным компаниям, которые получили еще 10 месяцев на согласование объектов, высотность которых не укладывается в предельные параметры.

Процедура согласования достаточно сложная: после разработки проекта нужно провести общественные слушания в районе, затем документы передаются на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке Петербурга.

Очередь на согласование

Компании нередко хотят строить выше, чем им позволяют регламенты. В КГА сообщили, что в 2015 году было подано 63 заявки на отклонение от предельных параметров по высотности. Из них комиссия по землепользованию и застройке, которая и принимает окончательное решение по заявлениям, успела рассмотреть всего 10 заявок, восемь из них одобрено, и двум заявителям отказано.

Решение вопросов по заявкам откладывалось по причинам, связанным не только с качеством градостроительной документации, например, вопросы возникали к величине уставного капитала, низким налоговым показателям компании, претензии касались и регистрации в офшорах.

Одну подобную заявку одобрили на последнем прошлогоднем заседании комиссии: ООО «Строительная компания» разрешили строить 25–этажный дом на Большом Смоленском пр., 30Д. Сейчас там разрешено строить в 4 раза ниже. Еще один пример: ООО «ПКФ «Пирамида–Д» согласовали увеличение до 100 м высоты конгресс–отеля с конференц–залом на 2600 мест на пр. Обуховской Обороны, 120.

Для многих промедление КГИОП — повод ускорить получение разрешительной документации.

«Мы уверены, что получим разрешение на строительство в ближайшее время», — заявил Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С. Э. Р.», которая намерена построить 100–метровый небоскреб Ingria Tower на Поклонной горе у пр. Энгельса. Пока разрешенная высота в этой зоне — 85 м.

Девелоперы активно лоббируют увеличение регламентированной высоты в ходе разработки правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые должны быть приняты в первой половине 2016 года. В комиссию по ПЗЗ на своих территориях обращаются крупные застройщики — ГК «Эталон», «Реновация СПб», «Строительный трест», СК «Дальпитерстрой». Например, ГК «Эталон» подавала заявку на увеличение высотности с 40 до 60 м для реализации своего проекта «Галактика» за бывшим Варшавским вокзалом.

После принятия ПЗЗ разрешенная высота на большей части территории города будет установлена на уровне 40 м, а в историческом центре — еще меньше. В тех районах, которые признают частью исторического поселения, отклоняться от этой высоты будет категорически запрещено. А там, где не будет исторического поселения, застройщики еще смогут побороться.

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон», уверена, что в историческом центре требуется исключить отклонение от предельной высотности. «При этом неразумно распространять границы исторического центра до административных границ Петербурга — тогда все проекты в городе просто будут нерентабельными, учитывая все инициативы города по нагрузкам на инвесторов», — отмечает она. Между тем такой вариант определения границ поселения также возможен.

Споры о границах

Министерство культуры включило Петербург в перечень исторических поселений летом 2010 года. Но четкие границы охраняемого исторического поселения определены не были, а значит, в охраняемую зону попала вся территория города. Это вызвало сложности — градостроительную документацию даже в спальных районах приходилось отправлять на согласование в Москву. В начале 2011 года губернатор Валентина Матвиенко обратилась к федеральным властям с просьбой ограничить границы исторического поселения только историческим центром Петербурга.

У нового губернатора Георгия Полтавченко оказался свой взгляд на этот вопрос. В ноябре 2012 года он объявил, что весь Петербург должен стать историческим поселением федерального значения. Позже в Смольном пришли к менее радикальной идее — граница исторического поселения не может совпадать ни с административной границей, ни с границей исторического центра.

По заданию КГИОП разработали проект, предусматривающий деление территории города на несколько исторических поселений с разным статусом. Исторический центр города хотели признать федеральным поселением и создать несколько региональных: в Колпино, Парголово, Левашово, Осиновой Роще, Зеленогорске, Комарово и Репино. В 2014 году КГИОП направил документ на согласование в Минкультуры РФ. В 2015 году его вернули на доработку.

Границы поселения до сих пор остаются предметом дискуссий, многие градозащитники настаивают на включении в них Петербурга с пригородами.

«Непосредственно влияние запрета на строительный рынок будет во многом зависеть от самих границ исторического поселения. Например, если неожиданно победит экстремальный подход Алексея Ковалева об установлении границ исторического поселения по территории в пределах кольцевой, то окажутся затронутыми абсолютно все застройщики», — прогнозирует партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По его словам, если границы утвердят в пределах исторического центра, то этот запрет затронет лишь тех, кто раньше не попал в разработанные зоны охраны, где уже вступил в силу запрет на отклонение от предельных параметров.

Комментарии

Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстроя–СПб»

Девелоперу важна не возможность отклонения от заданных параметров, а стабильность, учитывая, что процесс согласования градостроительной документации может занять несколько лет. Когда инвестор приступает к реализации проекта, он просчитывает риски, доходность и другие параметры исходя из существующих градостроительных ограничений, в том числе и по высоте застройки. Их изменение в процессе строительства является критичным для экономики всего девелоперского проекта. Что касается нашей компании, мы сейчас не готовим заявки на отклонение от предельных параметров по высотности.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»

Называть историческим поселением Петербург в пределах КАД — это неправильно. Для девелоперов определение этих границ, конечно, имеет очень большое значение, потому что этот усредненный показатель высотности 40 м, который будет принят, безусловно, не отражает всех возможностей девелоперов и потребностей покупателей. Важно, чтобы комиссия по отклонениям продолжала работать и объективно все рассматривала. Мы пока с ней не сталкивались, все наши высотные дома попадают в рамки ПЗЗ. Но в дальнейшем, при регламенте 40 м, я уверен, что мы будем обращаться в комиссию. В спальных районах доминанты нужны, это даже украшение города. Нужно подходить гибко.

Екатерина Игумнова, руководитель департамента развития территорий ООО «Градостроительные решения»

Вопрос с высотностью для Петербурга напоминает мучительные многолетние попытки решения старинной задачи, куда поставить запятую в предложении «превысить нельзя запретить». И ответы на него часто бросаются из одной крайности в другую: превышать — так на несколько сотен метров, запрещать — так сразу чуть не на весь город и насовсем. Устанавливать запрет на превышение высотных параметров на весь город (будь то последние нововведения в ПЗЗ или история с границей территории исторического поселения) нецелесообразно. Любой закон, в конце концов, тоже не идеален и все тонкости прописать и предусмотреть не может в принципе.

Мария Тирская, Надежда Фёдорова