Комментарии в СМИ

«Найти подвох в договоре»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов определил некоторые потенциальные риски, которые могут возникнуть у сторон, заключающих договор на загородное строительство.

Юристы считают, что типовые договоры большинства загородных девелоперов в целом довольно плохо защищают права покупателей. При этом они советуют обращать внимание на четыре главных аспекта.

Самым проблемным они называют договор инвестиционного участия. Такие контракты хотя и реже, чем до кризиса, но все же предлагаются на загородном рынке. Согласно такому договору, клиент оплачивает строительство дома (иногда и коммуникаций, и объектов инфраструктуры), но не получает прав на землю и здание до тех пор, пока оно не будет достроено. Фактически это классическая долевка, принятая на городском рынке. Как правило, такую схему предлагают компании, не имеющие собственных средств, чтобы сделать хотя бы некоторые улучшения в поселке — построить дороги, проложить коммуникации, начать возведение административного здания.

Изменения принимаются
Более логично в коттеджных поселках выглядела бы другая схема, по которой девелопер передавал бы покупателю право собственности на землю и одновременно оформлял договор подряда на строительство дома. Риски владельца земли существенно ниже, чем клиента, подписавшего инвестиционный договор. «Договоры в большинстве фирм подготовлены непрофессионально. В любом случае покупатели должны более требовательно относиться к тексту предлагаемого контракта. Иначе проблем по ходу строительства может прибавиться», — сетует юрист Владимир Малашин, заместитель председателя коллегии адвокатов «Юникс».

По словам девелоперов, за последние годы типовая договорная база многих¬ компаний не изменилась, потому что клиенты из-за формы договора не отказывались от сделок ни до кризиса, ни теперь. Эксперты едины во мнении, что сегодня покупатель или его юрист обязательно попытаются внести изменения в договор — и в большинстве случаев девелопер на них согласится. Но бывает и так, что застройщик не идет на уступки, а сделка все равно заключается. Что поделать: наши граждане привыкли полагаться на удачу (работать по кривым схемам российскому гражданину не привыкать) и, если им очень понравился объект, от покупки не откажутся.

Вот другой неприятный аспект. На загородном рынке считается нормальной практикой, если компании-застройщики создают под каждый конкретный проект отдельную фирму (или покупают ее вместе с землей), от имени которой и оформляются договоры с клиентами. Как правило, это номинальная фирма, которую даже не упоминают в рекламе поселка. При этом головная компания юридически заключает агентский договор с этой фирмой, что дает возможность торговать землей от ее имени.

Как отмечают застройщики, сегодня именно агентский договор смущает покупателей: юридические тонкости приходится долго растолковывать клиентам. Застройщики говорят, что таким образом они себя защищают. Если, например, у клиента возникнут какие-либо разногласия с застройщиком, то в некоторых случаях может дойти до того, что счета девелопера будут заморожены, а деятельность компании парализована. Реализация всего проекта может быть под угрозой. Никакая компания не станет так рисковать. Формально такие действия компании-застройщика абсолютно законны.

Однако юристы предостерегают заключать такие договоры. «Фирмы-продавцы, как правило, не имеют никакого имущества, кроме оформленной на них земли. При возникновении каких-либо проблем основная компания не несет финансовой ответственности за деятельность такой фирмочки, и покупатель остается один на один со своими проблемами», — комментирует кандидат юридических наук Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» (K&P).

Девелоперы за неравенство
Кроме того, довольно часто эксперты отмечают в договорах неравенство прав девелопера и клиента. К примеру, по наблюдениям специалистов, сегодня из договоров почти исчезла ответственность девелопера за нарушение сроков сдачи объекта. До кризиса в договорах большинства компаний был пункт: если застройщик не сдал вовремя объект, то покупатель (инвестор) вправе расторгнуть контракт в одностороннем порядке, а девелопер обязан вернуть ему деньги. На активном рынке этот пункт работал на застройщика: цены на загородные объекты быстро росли, и покупателю было невыгодно вынимать деньги из начатого проекта. Сегодня ситуация изменилась: земля дешевеет, и в договорах этого пункта либо нет вовсе, либо за нарушение сроков назначается небольшой штраф.

Также редко встречаются договоры, где были бы прописаны будущие расходы на коммунальные услуги и инфраструктуру в поселке.

 

Покупки с заковыркой
Хотя юристы и отмечают, что один из очевидных плюсов последнего времени — это то, что большинство компаний все же перестали предлагать клиентам договоры инвестиционного участия, но говорят о том, что появились другие весьма рискованные формы приобретения участка. Например, застройщик выставляет поселок в рекламу, но фактически еще не может его продавать: не проведено межевание участков, а значит, юридически объекта продажи еще нет в природе. Девелопер в этом случае предлагает заключить предварительный договор и оплатить 20% от стоимости будущего — пока еще не существующего надела, чтобы забронировать его.

По такой схеме, например, АН «Модерн» (от имени НПО «Новые технологии») начинало продавать поселок

Малиновые вечера
Понятно, что, отдавая деньги по такому договору, покупатель имеет немного шансов вернуть их в случае необходимости.

На загородном рынке теперь нередко встречаются поселения, организованные на сельхозземлях по схеме потребительских кооперативов. При этом земля, как правило, распродается паями.

«Это неплохой способ для девелопера обойти бумажную волокиту: при такой организации на этих территориях можно строить коттеджи, просто перед каждым домом нужно посадить две-три яблони. Поди докажи, что хозяин — не агропроизводитель. Правда, чтобы получить дом в полноценную собственность и зарегистрировать как жилье, эти земли все равно придется переоформлять. Только все эти сложности будет решать уже не девелопер, а владельцы паев», — продолжает Михаил Федоров.

«При оформлении собственности через выплату пая есть риск для обеих сторон. У застройщика — вероятность потерять контроль над проектом, если его доля будет меньше доли привлеченных инвесторов. А у покупателя реальной собственности не появляется до тех пор, пока он полностью не выкупит пай», — добавляет Дмитрий Некрестьянов.

Юристы настаивают, что один из наиболее надежных способов покупки загородного дома — по 214-му закону, хотя сегодня его применяют единичные компании.
«Если все клиенты потребуют госрегистрации договоров долевого участия, то застройщики будут вынуждены на это пойти. Но, пока у них покупают и на таких условиях, изменять договорную базу стимулов нет», — считает Александр Петренко, заместитель заведующего юридической фирмой «Юринформ-центр».

Анна Терентьева

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ