Комментарии в СМИ
«Девелоперы скупают землю в Петербурге»
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, рассказывает о повышенном спросе на земельные участки в Петербурге.
За январь – сентябрь 2020 г. девелоперы купили в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области почти в четыре раза больше земли, чем за весь 2019 г. год, – 335 га, пригодные для строительства 2,3 млн кв. м жилья. В 2019 г. сделки были совершены только с 90 га земли.
Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская недвижимость», проводящий регулярное исследование рынка. Его руководитель Ольга Трошева поясняет, что раньше девелоперы не торопились заключать сделки из-за законодательных изменений.
Если говорить только о Петербурге, то, по данным аналитиков консультационной компании Rusland SP, в III квартале застройщики приобрели участков почти в девять раз больше, чем годом раньше (150,4 га против 17,58 га). Общий объем сделок с землей за три квартала 2020 г. уже превышает результаты всего прошлого года в семь раз.
По его словам, застройщики покупают любые участки, где градостроительный регламент позволяет строить жилье или апартаменты, а наличие или отсутствие какой-либо конкретной документации влияет на стоимость, но не на интерес к наделу – каждый участок имеет индивидуальный набор документов разной степени проработанности. С юридической точки зрения сделки с участками для редевелопмента сложнее, поскольку таят много неожиданностей. При покупке свободных наделов меньше юридических проблем, но больше экономических вопросов – трудно угадать затраты на все виды инфраструктур.
«В городе есть несколько участков, по которым к нам обращались за проведением градостроительного анализа не один или два участника рынка, а три-пять, что в целом свидетельствует о том, что сейчас спрос существенно превышает предложение», – уверен Некрестьянов.
От «квадрата» до гектара
«Мы постоянно находимся в поиске новых участков, и нельзя сказать, что мы стали активнее. Просто ряд вопросов теперь для нас более понятен. Например, как на практике работает проектное финансирование и схема эскроу-счетов. Кроме того, как оказалось, ситуация с пандемией не сильно повлияла на покупательский спрос на квартиры», – говорит директор по развитию группы ЦДС Алексей Князев.
«Наша стратегия развития предполагает постоянное расширение земельного банка. Поэтому мы регулярно мониторим рынок и всегда заинтересованы в ликвидных участках для качественных проектов. Нынешний ажиотажный спрос – это реакция рынка на кризисные явления и снижение спроса в первом квартале. Цены на землю стали более гибкими, и девелоперы спешили увеличить портфели активов. Перенасыщение земельных банков, вероятно, приведет к падению спроса в следующие пару лет. Однако интерес к хорошим участкам сохранится. Все еще остается большой объем предложения в центральных районах, много участков с объектами культурного наследия, под строительство апартаментов, объектов редевелопмента и реновации», – уверен директор группы «Аквилон» Виталий Коробов.
В 2020 г. группа приобрела 6,2 га в Кудрове для своего первого проекта в Ленобласти. А также завершила сделку по покупке 3,8 га на Васильевском острове. На этих двух участках можно построить около 200 000 кв. м жилой недвижимости.
Пока самой крупной по площади участка сделкой 2020 г. стало приобретение группой ЛСР 142 га в северной части намывных территорий Васильевского острова. Сумма сделки составляет 3 млрд руб. На этой земле можно построить около 700 000 кв. м жилья. У ЛСР уже есть 34 га в южной части намыва.
Землю больше не производят
Сейчас в Петербурге и ближайших пригородах продается 6600 га (409 лотов), пригодных для строительства более 45 млн кв. м недвижимости, так оценивают рынок эксперты «Петербургской недвижимости». В пригородах участки крупнее, но их меньше – площадь продаваемых здесь наделов составляет половину от всего предложения, но по числу лотов это только четверть. Только 8% земель имеют полный комплекс градостроительной документации, а 31% не имеют такой документации.
65% предложения участков площадью более 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1900 га), Пушкинский (1600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за пределами КАД. А в границах КАД значительная часть предложения связана с редевелопментом (300 га).
Снижения цен эксперты не видят. «Стоимость качественных лотов, в интересных локациях и может быть не полной, но градостроительной документацией, не уменьшается. Наоборот, в 2019–2020 гг. наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, и пропорционально росла и стоимость земли. Сейчас цена земли в себестоимости 1 кв. м на удаленных локациях не превышает 5000 руб. В популярных территориях за КАД этот показатель не выше 7000–9000 руб. (не больше 10% стоимости проекта). В спальных городских районах – 10 000–20 000 руб. В центральных районах Петербурга цена земли может составлять до 20–25% стоимости проекта, это 40 000–55 000 руб. на 1 кв. м улучшений», – поясняет Ольга Трошева.
Алексей Князев констатирует, что качественных лотов с каждым годом становится все меньше: «Но мы не заметили особого роста цен – все зависит от качества и локации участка. Владельцам земли все сложнее «упаковывать» свои активы – чаще всего это делается под конкретного покупателя, а у каждого девелопера свои требования и видение продукта. Сегодня такая работа на стадии проекта планировки территории требует детальной проработки квартирографии и т. д. На мой взгляд, владельцы земли стали сговорчивее в отношении схемы оплаты сделок – из-за того что им самим сейчас сложнее готовить полный пакет документов по своим активам».
Андрей Воскресенцев
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям