Комментарии в СМИ

«Девелоперы скупают землю в Петербурге»

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, рассказывает о повышенном спросе на земельные участки в Петербурге.

За январь – сентябрь 2020 г. девелоперы купили в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области почти в четыре раза больше земли, чем за весь 2019 г. год, – 335 га, пригодные для строительства 2,3 млн кв. м жилья. В 2019 г. сделки были совершены только с 90 га земли.

Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская недвижимость», проводящий регулярное исследование рынка. Его руководитель Ольга Трошева поясняет, что раньше девелоперы не торопились заключать сделки из-за законодательных изменений.

Если говорить только о Петербурге, то, по данным аналитиков консультационной компании Rusland SP, в III квартале застройщики приобрели участков почти в девять раз больше, чем годом раньше (150,4 га против 17,58 га). Общий объем сделок с землей за три квартала 2020 г. уже превышает результаты всего прошлого года в семь раз.

«Мы много работаем со сделками по приобретению участков и видим очень активный рынок, многие девелоперы находятся в поиске проектов. При этом они не ограничены ни конкретным регионом, ни размерами – смотрят участки и для точечной застройки, и для комплексного освоения. Нет ограничений и по суммам – сделки идут от пары сотен миллионов до десятка миллиардов. Новичков на рынке не наблюдаем совсем – в крайнем случае речь идет об уже состоявшихся девелоперах, которые просто работали в других регионах», – говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По его словам, застройщики покупают любые участки, где градостроительный регламент позволяет строить жилье или апартаменты, а наличие или отсутствие какой-либо конкретной документации влияет на стоимость, но не на интерес к наделу – каждый участок имеет индивидуальный набор документов разной степени проработанности. С юридической точки зрения сделки с участками для редевелопмента сложнее, поскольку таят много неожиданностей. При покупке свободных наделов меньше юридических проблем, но больше экономических вопросов – трудно угадать затраты на все виды инфраструктур.

«В городе есть несколько участков, по которым к нам обращались за проведением градостроительного анализа не один или два участника рынка, а три-пять, что в целом свидетельствует о том, что сейчас спрос существенно превышает предложение», – уверен Некрестьянов.

От «квадрата» до гектара

«Мы постоянно находимся в поиске новых участков, и нельзя сказать, что мы стали активнее. Просто ряд вопросов теперь для нас более понятен. Например, как на практике работает проектное финансирование и схема эскроу-счетов. Кроме того, как оказалось, ситуация с пандемией не сильно повлияла на покупательский спрос на квартиры», – говорит директор по развитию группы ЦДС Алексей Князев.

«Наша стратегия развития предполагает постоянное расширение земельного банка. Поэтому мы регулярно мониторим рынок и всегда заинтересованы в ликвидных участках для качественных проектов. Нынешний ажиотажный спрос – это реакция рынка на кризисные явления и снижение спроса в первом квартале. Цены на землю стали более гибкими, и девелоперы спешили увеличить портфели активов. Перенасыщение земельных банков, вероятно, приведет к падению спроса в следующие пару лет. Однако интерес к хорошим участкам сохранится. Все еще остается большой объем предложения в центральных районах, много участков с объектами культурного наследия, под строительство апартаментов, объектов редевелопмента и реновации», – уверен директор группы «Аквилон» Виталий Коробов.

В 2020 г. группа приобрела 6,2 га в Кудрове для своего первого проекта в Ленобласти. А также завершила сделку по покупке 3,8 га на Васильевском острове. На этих двух участках можно построить около 200 000 кв. м жилой недвижимости.

Пока самой крупной по площади участка сделкой 2020 г. стало приобретение группой ЛСР 142 га в северной части намывных территорий Васильевского острова. Сумма сделки составляет 3 млрд руб. На этой земле можно построить около 700 000 кв. м жилья. У ЛСР уже есть 34 га в южной части намыва.

Землю больше не производят

Сейчас в Петербурге и ближайших пригородах продается 6600 га (409 лотов), пригодных для строительства более 45 млн кв. м недвижимости, так оценивают рынок эксперты «Петербургской недвижимости». В пригородах участки крупнее, но их меньше – площадь продаваемых здесь наделов составляет половину от всего предложения, но по числу лотов это только четверть. Только 8% земель имеют полный комплекс градостроительной документации, а 31% не имеют такой документации.

65% предложения участков площадью более 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1900 га), Пушкинский (1600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за пределами КАД. А в границах КАД значительная часть предложения связана с редевелопментом (300 га).

Снижения цен эксперты не видят. «Стоимость качественных лотов, в интересных локациях и может быть не полной, но градостроительной документацией, не уменьшается. Наоборот, в 2019–2020 гг. наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, и пропорционально росла и стоимость земли. Сейчас цена земли в себестоимости 1 кв. м на удаленных локациях не превышает 5000 руб. В популярных территориях за КАД этот показатель не выше 7000–9000 руб. (не больше 10% стоимости проекта). В спальных городских районах – 10 000–20 000 руб. В центральных районах Петербурга цена земли может составлять до 20–25% стоимости проекта, это 40 000–55 000 руб. на 1 кв. м улучшений», – поясняет Ольга Трошева.

Алексей Князев констатирует, что качественных лотов с каждым годом становится все меньше: «Но мы не заметили особого роста цен – все зависит от качества и локации участка. Владельцам земли все сложнее «упаковывать» свои активы – чаще всего это делается под конкретного покупателя, а у каждого девелопера свои требования и видение продукта. Сегодня такая работа на стадии проекта планировки территории требует детальной проработки квартирографии и т. д. На мой взгляд, владельцы земли стали сговорчивее в отношении схемы оплаты сделок – из-за того что им самим сейчас сложнее готовить полный пакет документов по своим активам».

Андрей Воскресенцев

Материал опубликован на сайте «Ведомостей» 26.03.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ