Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует законность предоставления государственным унитарным предприятием помещений и земельных участков, на которых они расположены, в аренду частным компаниям.

Сколько стоит торговое помещение на станции метро, не может сказать никто. Цену «золотых» квадратных метров и процесс выбора счастливого арендатора Петербургский метрополитен не раскрывает. Все же «Фонтанке» удалось увидеть документы, содержащие цифры. А виновато в этом расследование уголовного дела об убийствах, в которых обвиняется нашумевший ресторатор Алиев.

Азбука бизнеса говорит о том, что эффективность торговой точки зависит от количества потенциальных покупателей. Исходя из ежедневных неизбежных двух с половиной миллионов пассажиров, метро Петербурга — мечта, а магазин на станции — эльдорадо. Кто и за какие деньги эту жилу эксплуатирует, узнать не так просто.

Например, обратившись на сайт ГУП «Петербургский метрополитен», можно прочитать: «В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении государственного недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров». По указанному адресу электронной площадки (www.torgi.gov.ru) журналисты «Фонтанки» следов конкурсов на право аренды многочисленных павильонов, в которых расположены магазины по торговле цветами и прочим разрешенным товаром, не обнаружили.

За последние годы, насколько можно судить по сайту, метрополитен объявлял конкурсы только на площадки под банкоматы да несколько офисных помещений.

Вопрос был задан директору ГУП «Петербургский метрополитен». Редакция просила сообщить, каким образом метро определяет контрагента, каким нормативным актом этот порядок определен, как рассчитывается цена аренды, а также какое количество строений передано метрополитеном в аренду без проведения конкурса.

Владимир Гарюгин на запрос ответил. Этот документ заслуживает того, чтобы привести его целиком. Недвижимость сдается в аренду «в порядке, установленном действующим законодательством», стоимость аренды «соответствует общегородскому уровню рыночных цен». Ни одной цифры в ответе нет.

Убийственная недвижимость

Подробности арендного бизнеса Петербургского метрополитена приоткрылись с неожиданной стороны — помогла петербургская полиция. А именно подразделение, занимающееся раскрытием заказных убийств.

С весны 2013 года детективы и Следственный комитет разбираются с трупами, образовавшимися, как считают правоохранители, в интересах очень авторитетного петербургского бизнесмена Ильхама Алиева по прозвищу Тюльпан. Расследование исключительно криминальных эпизодов дало неожиданные результаты, лежащие, скорее, в сфере землепользования и экономики.

Как выяснилось в ходе изучения документов контролируемого Алиевым бизнеса, его основной интерес лежал в сфере недвижимости. Через различные принадлежащие ему коммерческие организации, прежде всего через производственный кооператив «Лакомка», Алиев владел сотнями земельных участков, переданных ему в аренду городом. На некоторых из этих участков он возводил предприятия общественного питания, составившие известную ресторанную «Чинар групп», большинство передавал в субаренду. Почему-то только после того, как в мае 2013 года Алиев про обвинению в организации нескольких убийств оказался в камере, городские службы повнимательнее присмотрелись к правоустанавливающим документам. После этого рассмотрения договоры стали расторгаться один за другим, а возведенные на них строения, стоявшие годами, пошли под нож бульдозера. В ноябре были снесены рестораны «Чинар» и «Суфра», десяток торговых павильонов на территории Выборгского и Калининского районов.

Но в распоряжении правоохранителей оказались интересные документы, согласно которым Ильхам Алиев пользовался доверием и благосклонностью не только районных властей. Именно кооперативу «Лакомка» в январе 2012 года были переданы в аренду без всякого конкурса 14 «нежилых строений», расположенных в павильонах 6 станций метро, общей площадью 594 квадратных метра, сроком на 5 лет. Размер ежемесячных платежей, включая НДС, — 1 067 285 рублей 74 копейки. Исходя из договора, объектами недвижимости переданные в аренду строения не являются.

Соответствует уровню

Проведя арифметическую операцию, «Фонтанка» получила цену аренды квадратного метра в месяц — чуть менее 1800 рублей, и побеспокоила экспертов.

По мнению руководителя отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Кирилла Акиньшина, стоимость аренды в метро очень сильно зависит от площади помещения, его расположения и прочих характеристик. При этом каждый отдельный случай является индивидуальным, и иногда логика в ценообразовании может совершенно отсутствовать и не регулироваться никакими законами рынка. Павильоны, переданные метро в аренду ПК «Лакомка», отмечает Кирилл Акиньшин, являются эксклюзивным предложением: «В ближайшем окружении станций подобные павильоны убрали, остались только менее интересные предложения в переходах. Ставка на них может быть непредсказуемая. Метрополитен может сдать их в аренду и по 10 тысяч рублей в месяц за квадрат, тут все зависит от арендатора, готов ли он будет нести подобные затраты, окупится ли эта ставка большим потоком проходящих мимо людей».

Специалисты московского интернет-ресурса arendametro.ru более категоричны в оценках. По словам представителя фирмы, в столице стоимость аренды квадратного метра цветочного павильона, непосредственно прилегающего к станции метро или встроенного, — около 30 тысяч рублей в месяц. «Я не могу назвать эту цену адекватной, но в Москве это так. В зависимости от станции метро и потока пассажиров цена может быть и выше», — уверен представитель компании. Конечно, цены в Москве и Петербурге отличаются. Но вряд ли настолько.

Маржа

Все полученные от метрополитена строения «Лакомка», насколько известно, сдает в субаренду. Сколько получает фирма Ильхама Алиева от субарендаторов, на редакционный запрос руководители кооператива не ответили.

Не увенчалась успехом и попытка прояснить этот вопрос у самих субарендаторов. Посмотрев вблизи на арендованные «Лакомкой» «нежилые строения», несложно заметить, что большинство из них находится в субаренде у цветочных магазинов «Оранж». Ответа на запрос от руководителей фирмы, «Лучших работников торговли и услуг в Санкт-Петербурге», Александра Иванова и Зарифа Фаттахова пока не получено.

Задать вопрос хозяевам размещенных в некоторых строениях магазинов с вывесками «ЦветыОптРозница» и надписями на ценниках «Росцветторг» вовсе не получилось, так как никаких стендов с документами в магазине не обнаружилось, продавец стал стремительно забывать русский язык, а согласно ЕГРЮЛ, коммерческие общества с такими наименованиями исключены из реестра весной 2013 года. В единственной действующей одноименной фирме сообщили, что магазинов на станциях метро не имеют.

«Театральная касса» также не согласилась поделиться с «Фонтанкой» сведениями о цене субаренды государственной собственности.

Слухи же о неких 20 процентах с выручки (а это, по оценкам наших собеседников в бизнесе, около сотни тысяч рублей с цветочной точки в сутки), безусловно, могут только оскорбить уважаемых предпринимателей, между которыми наверняка имеется официально заключенный договор с конкретными цифрами.

В установленном порядке

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что и форма договора «вызывает вопросы» и вряд ли может считаться корректной: «Разумеется, в рассматриваемом случае арендатором используется не только временное сооружение, но и принадлежащий городу земельный участок, на котором это временное сооружение расположено. Порядок его предоставления нужно анализировать дополнительно. Не совсем понятно, как это сделано. ГУП вообще не может предоставлять земельный участок в аренду без согласия собственника, то есть города Петербурга. Кроме того, участок должен быть выделен в кадастре, часть участка сдать в аренду невозможно. И, конечно, земельный участок в любом случае является недвижимостью».

Интерес

Все-таки хотелось бы получить намек, сколько именно принадлежащих городу «нежилых строений, не являющихся объектами недвижимости» Петербургский метрополитен сдает в аренду и по каким ценам. На всех своих 67 станциях. Интересно, действует ли «рыночная цена» в 1800 рублей за квадратный метр только для ПК «Лакомка», или получить в пользование торговые площади по такой цене может и другое предприятие?

Денис Коротков

Ссылка на источник