Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» считает несущественным риск остановки девелоперских проектов в центре Петербурга в связи с вступлением в силу нового закона о зонах охраны.

По просьбе управделами президента Смольный и ЗакС отложат вступление в силу нового закона о зонах охраны до января 2017 года. Это может ударить по всем застройщикам, работающим в центре.

Профильная комиссия ЗакСа поддержала отсрочку введения нового закона о зонах охраны на полгода. Иначе управделами не успевает согласовать проект комплекса Верховного суда с желаемыми параметрами. В итоге козырь получат градозащитники — они смогут потребовать остановки любого строительного проекта, расположенного менее чем в 100 метрах от здания памятника. То есть практически каждой стройки в историческом центре.

Новый закон о зонах охраны разрабатывался долго и тщательно. В течение двух лет депутаты и чиновники собирались на рабочие группы, согласительные комиссии, затем утрясали документ с министерством культуры. В законопроекте сплетаются множество интересов. Он устанавливает общие правила и высотные ограничения для строительства и реконструкции зданий в центре, добавляет новые зоны охраны вдоль Невы, урезает старые — вокруг Пушкина и у Нарвской заставы, и, наконец, разрешает целый список строек, «не пролезающих» в нынешние регламенты.

Ограничения застройки снимут для участка рядом с «Лахта-центром», который «Газпром» просил передать для бизнес-центров и гостиниц. У больницы Марии Магдалины на Васильевском острове появится новый корпус, выходящий за небесную линию. Кроме того, закон разрешит построить реанимацию для больницы на Авангардной улице и ветеринарный центр на Лиговском проспекте.

Новые нормы планировали принять в два этапа. Высотные ограничения и новые границы зон охраны — сразу после его подписания, регламенты — к концу 2016 года. Но Смольный предложил депутатам новую комбинацию – теперь весь закон должен вступить в силу 15 января следующего года. «Так у нас исчезают довольно сложные, громоздкие переходные положения», – пояснил глава КГИОП Сергей Макаров.

Депутаты поддержали инициативу Смольного, но все же раскрыли карты. «Мы же все не дети малые. Мы понимаем хорошо, что необходимость вступления в силу закона в январе обусловлена настоятельной просьбой управления делами президента, которое хочет успеть получить разрешение на возведений комплекса зданий Верховного суда», – заявил Борис Вишневский.

В кулуарах парламента «Фонтанке» подтвердили, что перенос сроков связан с майским письмом управделами на имя спикера ЗакСа Вячеслава Макарова. Новый закон ставит под вопрос проект комплекса Верховного суда, который должен появиться на берегу Малой Невы. Это ни много ни мало здание Верховного суда, судебный департамент, ведомственное жилье и Театр танца Бориса Эйфмана.

Концепцию застройки уже подготовила и согласовала архитектурная студия Евгения Герасимова, а новый закон вдруг срезает максимальную высоту застройки квартала сразу на 10 метров. Управделами не хотело бы пересматривать проект и намерено получить разрешение по старым правилам. Оно попросило депутатов отложить принятие закона о зонах охраны до мая следующего года.

В итоге Смольный пошел на компромисс: Управделами и Евгению Герасимову придется уложиться с разрешением к 15 января, а застройщикам — смириться с последствиями такого решения.

С одной стороны, до ноября следующего года петербургские девелоперы получили карт-бланш. Они смогут согласовать поекты по старым, менее строгим правилам. С другой – в ноябре наступит коллапс. В силу вступят поправки в федеральный закон об объектах культурного наследия. Вокруг всех зданий-памятников в центре города вырастут защитные зоны радиусом 100 метров. В них будет запрещено вести любые строительные работы, связанные с изменением высоты и объема существующих объектов.

Правовой вакуум продлится два месяца, ровно до 15 января. Но под угрозой остановки окажутся десятки проектов, в том числе таких крупных застройщиков, как «Группа ЛСР», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «ЛенСпецСМУ».

В КГИОП к приведению угроз в исполнение относятся не слишком рьяно. «Пока непонятно, кто должен устанавливать такие зоны, как их чертить, как документы подавать в Росреестр. Мы написали в Минкульт, как нам читать закон. Ждем ответа», – сказал Сергей Макаров.

Застройщики тоже не паникуют, оговариваясь, что проектов в центре и так немного. «Все, кто получил разрешение на строительство, останавливаться не будут, закон не имеет обратной силы. Думаю, что власти не будут выдавать новые разрешения. Но в этом случае для застройщиков подождать 2 месяца тоже не представляет проблемы», – говорит гендиректор компании «БКН Девелопмент» Леван Харазов.

«В центре текущие охранные зоны необходимы и достаточны для того, чтобы не применялись эти автоматически возникающие защитные зоны. Риск остановки проектов несущественный», – согласен Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры».

Однако градозащитники полны готовности напомнить чиновникам о законе и при необходимости  добиться остановки строек. Такую позицию уже продемонстрировал Александр Карпов, глава центра экспертиз «Эком».

Впрочем, у застройщиков центра есть и другие риски. На этот раз их проглядел Смольный. В январе, после вступления в силу нового закона о зонах охраны, в центре могут и вовсе заморозить согласование новых проектов.

Объяснение непростое. До нынешнего года градостроительное законодательство в городе было устроено так: застройку в центре регулирует 820-й закон о зонах охраны, за его пределами — работают Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако федеральные власти смешали карты. Теперь все градрегламенты (требования к количеству машиномест, зелени и велопарковок) должны быть собраны в одном документе — в ПЗЗ.

Эти новые регламенты для центра еще не разработаны. Смольному только предстоит их подготовить и внести в ПЗЗ. Причем у города есть риск остаться без таких нормативов вовсе, если старый закон о зонах охраны станет уже неактуальным, а ПЗЗ еще не успеют скорректировать.

Пока комитет по градостроительству обещает уложиться в полгода, но эксперты в такой скорости сомневаются. «С большой вероятностью к концу года проект разработан не будет. А если и будет, придется проводить публичные слушания, потом пару месяцев рассматривать предложения на комиссии по землепользованию и застройке. Будет очень хорошо, если это будет к маю-июню следующего года. Это оптимистический прогноз», – поделился Борис Вишневский.

Антонина Асанова

Материал опубликован в интернет-газете «Фонтанка.ру» 22.06.2016