Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов принял участие в дискуссии «Град-конфликты: типология и решения», организованной РБК Петербург и проектом Retrogradu.Net.

Эксперты обсудили потенциальные градостроительные конфликты в Петербурге и пути их решения.
Подготовка в выборам в Госдуму на время скрыла острые вопросы повестки дня. Однако после 19 сентября жизнь вернется на круги своя, и эксперты ожидают новый всплеск градостроительных конфликтов в Петербурге. Потенциальные очаги возгорания и инструменты диалога между всеми заинтересованными сторонами обсудили участники круглого стола «Град-конфликты: типология и решения», организованного РБК Петербург совместно с проектом Retrogradu.Net.

Объекты в зоне риска

Подготовка к выборам в Госдуму РФ поставила на паузу многие процессы, в том числе градостроительные. «Ни для кого не секрет, что всех попросили ничего не делать до 19 сентября. Потом — хоть киркой на улице маши. Начнется строительство, начнутся сносы», — прогнозирует гендиректор коммуникационного агентства СВОБОДА Group Станислав Баканов.

В числе потенциальных очагов участники дискуссии называют Охтинский мыс, а также объекты в историческом центре. «Я с тревогой жду перехода количества в качество. Когда количество падающей на голову штукатурки перейдет в смертельные случаи, в принятие срочных мер, в ЧП и в определение критических адресов — прежде всего в историческом центре», — отметил обозреватель еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.

Член Советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ Михаил Мильчик дополнил перечень заявленной недавно новой башней Газпрома и разрушающимся Конюшенным ведомством. Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова напомнила о проекте реконструкции Апраксина двора, который, с одной стороны, мог бы быть очень востребован с учетом дефицита общественных пространств в центральной части Петербурга, с другой — намертво забуксовал по целому ряду причин. Также участники назвали такие объекты как Почтовый квартал и «Кресты».
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на несколько конфликтогенных пробелов в градостроительном регулировании. Первый — неопределенность статуса исторических зданий, в отличие от памятников архитектуры. Второй — городская методология признания зеленых насаждений, при которой сквером может быть названа забетонированная площадка. Третий — приказ Минкультуры о признании Петербурга историческим поселением, который предполагает охрану панорам и видов города на расстоянии до 10 км. «Теперь любое нарушение панорамы формально противоречит режиму охраны исторического поселения федерального значения Санкт-Петербург. При этом вопрос, нарушает объект панораму или в нее вписывается, является очень оценочным», — подчеркнул эксперт. Практики решения этих вопросов в городе нет, и соответствующего административного регламента пока тоже нет, заметил Некрестьянов.
Идентичность и недоверие
Острота градостроительных конфликтов в Петербурге подогревается целым рядом факторов. Так, по словам Дмитрия Синочкина, архитектура исторического центра для петербуржцев — вопрос идентичности. «У нас вся ленинградская демократия начиналась не с политики и не с прав человека, а с защиты Англетера. Миллионы горожан ассоциируют себя с определенными архитектурными особенностями, с небесной линией, и вмешательство в эту среду болезненно», — напомнил Синочкин.

Каждый конфликт — это даже не трехстороннее противостояние власти, девелопера и жителей в лице градозащиты, а столкновение огромного количества мнений, поскольку у разных комитетов Смольного может быть разная позиция по спорному вопросу, а градозащита разделена на некотрое количество разобщенных организаций.

«Это наша недоработка. Всероссийское общество охраны памятников истории и культуры ВООПИиК должно консолидировать эти различные группы. Если возникает проблема, связанная с застройкой территории в историческом центре, нужно собрать их под одной крышей, обсудить все «pro et contra» и представить застройщику взвешенную рекомендацию. Застройщик, безусловно, тоже должен присутствовать на этих собраниях, чтобы выслушать все аргументы», — предложил решение Михаил Мильчик.
Однако это решение столкнулось с целым рядом возражений. Это и взаимное недоверие всех участников процесса, и необязательность итогового решения. Участники дискуссии сравнили такой механизм с общественными слушаниями, которые проводятся «для галочки». «Есть в бизнес-этике такая формула — «я вас услышал». Это неприличное выражение, считается аналогом посылания. Слушания проходят ровно по этой формуле», — предупредил Дмитрий Синочкин.

По мнению Михаила Мильчика, способствовать диалогу также будет возобновление заседаний Совета по сохранению культурного наследия, а также встреч градозащитников с вице-губернаторами по спорным вопросам строительства в историческом центре.

Не доводя до суда

В связи с этим наиболее популярным инструментом разрешения градостроительных конфликтов на сегодняшний день является суд. Как подчеркнул Дмитрий Некрестьянов, для девелопера суд означает финансовые потери вне зависимости от итогового решения. Прежде чем получить разрешительную документацию на проект, оспариваемую градозащитой, девелопер уже вложил средства в покупку участка и проектирование, получил проектное финансирование от банка и должен обслуживать кредит. «Если ваш приход в суд уже стоит застройщику 50 млн рублей просто за счет годовой задержки реализации проекта, его реакция будет строго негативная», — подчеркнул юрист.

При этом срок давности по оспариванию действий государственных органов — а именно такие дела обычно слушаются в рамках градостроительных конфликтов — установлен в течение трех месяцев с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права. Фактически, по словам Дмитрия Некрестьянова, это позволяет подать в суд через 10 лет с момента начала реконструкции и застопорить проект на любом этапе.

Эксперт предложил две связанные инициативы для решения этой проблемы: во-первых, максимально публичное опубликование градостроительных решений госвласти, во-вторых — исчисление срока давности с момента опубликования. Однако утвердить такие инициативы можно только на федеральном уровне.

Как утверждает Станислав Баканов, опыт работы на рынке петербургского девелопмента показывает: застройщик принимает и реализует адекватные предложения от активной общественности. Но в текущей ситуации девелоперу намного удобнее не вступать в прямой диалог: «Как только ты с кем-то одним начинаешь разговаривать, тут же присоединяется большое количество новых интересантов и хейтеров — людей, которые просто ничего не любят и ты им ничего не докажешь».

Чтобы решать конфликты в диалоге и не доводить дело до суда, Дмитрий Некрестьянов считает необходимым участие в этом диалоге властей. По его словам, представительство власти на дискуссионной площадке должно быть не ниже вице-губернатора. В этой связи Елена Бодрова вспомнила градозащитную группу Александра Сокурова, успешно, по ее мнению, действовавшую при Валентине Матвиенко. Однако сегодня, по словам Бодровой, власть не заинтересована в подобном диалоге, поскольку поднимаемые градозащитой вопросы политически непопулярны.

«Нужно вычленить успешные проекты, в которых девелоперская компания смогла договориться с жителями, и популяризировать этот опыт, распространить механизмы на другие проекты», — предложила она свой вариант решения проблемы.

Мария Летюхина

Материал опубликован на сайте «РБК» 17.09.2021