Комментарии в СМИ

«Особые правила»

13.03.2017 Недвижимость и строительство

Данные о зонах с особыми условиями использования согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны содержаться в ЕГРН. Однако их там пока практически нет. Между тем они крайне важны для девелоперов: неполные или недостоверные сведения могут поставить крест на проектах. Подробнее об этом – в авторской колонке Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», председателя Комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные, водоохранные, охраны объектов культурного наследия, затопления, подтопления, санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, охраняемых объектов и пр.

По 218-ФЗ в состав ЕГРН входит реестр сведений о границах этих и других зон, ограничивающих использование участков. Сведения о том, что надел полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования, включаются в Кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

Информацию об установленных до 1 марта 2008 года зонах должны были внести в ГКН до 1 января 2017-го, а о появившихся после – до 1 января 2022-го. С первой частью приказа Минэкономразвития Росреестр уже не справился. Получить такие сведения, заказав выписку из ЕГРП, как это задумывали разработчики закона 218-ФЗ, пока не получится.

Единственная возможность хотя бы отчасти устранить риски – собрать информацию самостоятельно. Для этого нужно внимательно изучить прилегающие территории, чтобы выявить объекты, порождающие такие зоны.

Например, одним из наиболее серьезных для жилищного строительства является риск наличия санитарно-защитной зоны (СЗЗ). Нормативы для разных объектов (по степени вредности) есть в соответствующем СанПиНе, однако при соблюдении определенных процедур собственники могут их изменить. Разрабатывать проекты, обосновывающие сокращение СЗЗ, они не стремятся: это требует много времени и денег. Тем не менее о согласуемых проектах и окончательных СЗЗ можно узнать в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию (fp.crc.ru). Но надежнее письменно обратиться за этими данными в Роспотребнадзор.

Доставляет хлопот и охранные зоны инженерных сетей.

Согласно ст. 87 ЗК РФ с 1 января 2016 года в приложении к решению об установлении зоны с особыми условиями использования должны быть сведения о ее границах (текстовые и графические) с привязкой к системе координат, установленной для ГКН. Правообладателей земли должны уведомлять об установленных ограничениях в течение 15 дней с момента внесения сведений в ЕГРН. Кроме того, с 1 января 2018-го для ввода в эксплуатацию объектов, подразумевающих наличие охранной зоны, обязательным станет описание ее границ (также текстовое и графическое). А разрешение на ввод станет одновременно и решением об установлении охранной зоны в соответствующих границах.

Итак, полностью сведения о границах зон с особыми условиями использования должны быть внесены в ГКН до 1 января 2022 года. До этой даты застройщик не может быть уверен, что под приобретаемым участком нет какой-либо подземной инженерной сети или отсутствует другое обременение.

Однако это лишь пара зон из общего списка более 200 зон с особыми условиями использования, многие из которых оказывают существенное влияние на возможность девелопмента, и о которых нужно задумываться еще до приобретения участка.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 02(35) от 13.03.2017