Комментарии в СМИ

«Стройка на опережение»

30.10.2017 Недвижимость и строительство

В новой колонке Комитета по законодательству РГУД Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о распространенной у застройщиков практике выхода на стройплощадку до получения всех необходимых разрешений и последствиях такой поспешности.

Четкого понимания, что может входить в подготовительные работы, а что является уже непосредственно строительством, у участников рынка и чиновников нет.

В конце сентября появилась информация, что Минстрой готовит поправки в Градостроительный кодекс РФ, чтобы ввести в него понятие «комплекс работ подготовительного периода». Предположительно для их проведения понадобится разработка проектной документации в усеченном виде, а также прохождение экспертизы в более сокращенные сроки и получение разрешения на такие подготовительные работы. Это делает довольно бессмысленным нововведение, так как бюрократичность процедуры полностью нейтрализует все возможные ее преимущества.

Урегулировать подготовительные работы хотят уже не в первый раз. Так, в 2011-м Министерство регионального развития предпринимало попытки упорядочить их через приказ «Об утверждении перечня подготовительных работ для строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства…». В 2015-м Минстрой подготовил проект поправок в Градостроительный кодекс, разрешающих проводить подготовительные работы до получения разрешения на строительство. Однако они так и не были приняты.

Любое урегулирование этого вопроса, как правило, встречает сильное противодействие со стороны градозащитников.

Правоприменительная практика, очевидно, нуждается в определении состава работ, не требующих разрешения на строительство, и в условиях отсутствия прямого правового регулирования ищет какой-то выход.

Существует несколько нормативных актов, которые строители и госорганы используют, чтобы определить допустимость выполнения работ без разрешения.

Во-первых, это п. 2 раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов (утвержден Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624). В нем к подготовительным работам относятся разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и пр.; строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений; устройство рельсовых подкрановых путей и фундаментов (опоры) кранов; установка и демонтаж наружных и внутренних лесов, технологических мусоропроводов. Однако судебная практика исходит из того, что такие работы относятся к строительству, и при их выполнении у застройщика уже должно быть на руках разрешение.

Во-вторых, понятие «подготовительные работы» есть и в п. 3.3 СНиП «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12–04–2002» (утвержден Постановлением Госстроя России от 17.09.2002 № 123). До начала строительства генподрядчик должен выполнить работы по организации стройплощадки, необходимые для обеспечения безопасности: ограждение территории, ее освобождение, планировка, водоотвод (при необходимости — понижение уровня грунтовых вод) и перекладка коммуникаций, устройство временных автомобильных дорог, прокладка сетей временного электроснабжения, освещения, водопровода, завоз и размещение необходимых сооружений, устройство крановых путей, мест складирования материалов и конструкций.

К этому перечню суды относятся более гуманно. Однако 1 июля 2015 года из состава обязательных к применению он был исключен.

Вероятно, подготовительные работы из приказа Минрегиона № 624 суды считают строительными, так как они находятся в разделе III — «Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту». В то же время работы, перечисленные в СНиП 12–04–2002, таковыми не признают, поскольку (исходя из формулировки) генподрядчик должен выполнить их до начала строительства.

К сожалению, некоторые виды работ (например, демонтаж строений, организация временных дорог) содержатся в обоих списках. Это все запутывает.

В целом, общефедеральной устоявшейся практики нет, и застройщик каждый раз рискует, приступая к подготовительным работам, если на уровне региона нет специальных актов, регулирующих этот вопрос.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 06 (39) от 30.10.2017