Комментарии в СМИ

«Как поделиться с государством»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о необходимости знания и умелого применения систем налогообложения, в том числе для доходов от аренды нежилых помещений и земельных участков.

Любой бизнес — это, прежде всего, умение планировать доходы и расходы, а иначе это либо благотворительность, либо преступление. Знание систем налогообложения, в том числе для доходов от аренды нежилых помещений и участков, и умение ими пользоваться — не просто полезный, но и необходимый навык.

В последние годы права собственности на нежилые здания (помещения) и землю все чаще оформляют на физлиц (конечных бенефициаров). Это связано с желанием уйти от фактически двойного налогообложения, когда сначала налоги от сделки платит юрлицо, а при передаче доходов конечному бенефициару (как правило, через выплату дивидендов) налогообложение происходит второй раз.

Многие физлица, сдающие объекты в аренду, не получают статуса индивидуального предпринимателя (ИП), полагая, что, заплатив налог на доходы физических лиц (13%), они чисты перед законом. К сожалению, фискальные органы так не считают. Поскольку сдача в аренду предполагает систематическое получение дохода, в ФНС воспринимают это как предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП. Раз деятельность ведется, а упрощенная система налогообложения (УСН) не выбрана, налоговая считает, что помимо налога на доходы физлиц необходимо заплатить и НДС с полученных арендных платежей (18%). Такое толкование поддерживают и суды.

Поэтому необходимо оформлять статус ИП для конечного бенефициара и переходить на УСН. Если это невозможно (например, для госслужащих), есть смысл оформить собственность на другое лицо или использовать иные юридические механизмы. ИП имеет право выбирать систему налогообложения. Пока это не сделано, с платежей уплачиваются налог на прибыль и НДС — в совокупности почти 40% от поступающих платежей.

Компании малого и среднего бизнеса (с оборотом не более 112,5 млн рублей в год — порог на 2018-й) могут пользоваться УСН. Ставка налога при УСН зависит от выбранной налоговой базы. Если это «доходы минус расходы», она составляет 15% (итоговую выплату к тому же можно уменьшить на сумму взносов в пенсионный фонд и фонд соцстрахования, тогда эффективная ставка может составить 7%). Если выбираются «доходы (выручка)», ставка составляет 6%.

Однако существует гораздо более выгодная система налогообложения — патентная, которая освобождает от уплаты налога на доходы физлиц и налога на имущество физлиц. Можно выбрать этот вариант для части видов деятельности, освободившись и от уплаты НДС. Такая система применяется помимо прочего в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых объектов и участков, принадлежащих ИП. Закон устанавливает предельный размер годового дохода от деятельности, предусмотренной патентом, в 60 млн рублей. Стоимость патента устанавливают субъекты РФ, они же определяют критерии расчета и суммы платежей. Ее можно рассчитать на сайте patent.nalog.ru.

Например, в Петербурге максимальная стоимость патента при сдаче в аренду более 150 кв. м составляет 138 000 рублей: получив в течение года до 60 млн рублей дохода от аренды, можно заплатить только 138 000 рублей налогов (для сравнения: УСН 6% составит 3,6 млн).

Применение патентной системы — выгодный и удобный механизм уменьшения налогового бремени законными способами. Но не следует рассматривать ее как вариант ухода от налогообложения.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 1 (41) от 05.03.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ