Комментарии в СМИ
«Покой нам только снится»
В своей авторской колонке Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнёры», рассказывает об актуальных новшествах в градостроительном, земельном и гражданском законодательстве.
Перед уходом Государственной Думы на летние каникулы принимается значительное количество нормативных актов. В этом году существенные изменения появились в градостроительном, земельном и гражданском законодательстве. Интересные темы найдутся для каждого, но стоит упомянуть несколько самых важных.
Отдельная глава Градостроительного кодекса РФ теперь посвящена регулированию сноса объектов капитального строительства (ОКС). Сносить нужно на основании проекта, также необходимо подавать уведомления о планируемых работах и об их завершении. Отдельные правила установлены для объектов в зонах с особыми условиями использования территорий. На снос распространено значительное число норм, регулирующих капитальный ремонт.
Вторая важная тема — утверждение обновлённого перечня и требований к содержанию разделов проектной документации, предоставляемой на экспертизу. Расширены обязательные случаи её проведения. Теперь она необходима для строительства и реконструкции объектов массового пребывания граждан, для объектов, сметная стоимость которых подлежит проверке на предмет достоверности, и для объектов в границах зон с особыми условиями использования территорий, режим которых предусматривает ограничение размещения ОКС. Последнее создаёт наиболее серьёзные юридические и экономические риски для застройщиков, так как законом 342-ФЗ в Земельный кодекс РФ включена глава «Зоны с особыми условиями использования территорий» — это 28 видов зон, включая санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т. п. Норма вступила в силу с 04.08.2018, поэтому возникают риски предъявления требований по проведению именно государственной экспертизы по текущей документации.
Сроки проведения госэкспертизы сокращены до 42 рабочих дней (для продления — до 20 дней).
Уточнены нормы о разрешении на строительство, в том числе основания для отказа в выдаче. Соответствие требованиям к строительству проверяют на дату подписания градплана, а виду разрешённого использования участка и его обременениям — на дату обращения. Получать разрешения на строительство теперь не нужно для посольств и консульств за пределами РФ, а также для объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно. С 01.01.2019 в отношении ИЖС и садовых домов будет применяться уведомительный порядок строительства и ввода в эксплуатацию.
Срок принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство сокращён до семи рабочих дней. Если речь идёт не о продлении сроков, то нужно предоставить такой же пакет документов, как при получении нового.
Существенно расширены основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Например, отказать могут, если на момент обращения не поступало уведомления о начале строительства (если такое требование установлено) или работы не выполнялись. Основанием для отказа станет и несоответствие поданных документов виду разрешённого использования участка или разрешению на отклонение от градостроительного регламента на дату обращения. Существенно сокращён срок обращения за продлением сроков — не позднее чем за 10 рабочих дней до истечения действующего (ранее — 60 дней).
Чтобы упростить процедуру размещения линейных объектов, решено использовать публичный сервитут. Норма принята для 16 целей: проведение инженерных изысканий для планировки территории, строительства и реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, складирование материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений и стройтехники и пр. Срок установления сервитута — до 49 лет. При невозможности или существенном затруднении использования участка, обременённого сервитутом, правообладатель вправе требовать выкупа имущества и возмещения убытков, а пользователь — возмещения убытков.
В заключение стоит отметить, что абсолютное большинство перечисленных норм формально действуют уже месяц, хотя многие даже не в курсе об их существовании…
Материал опубликован в газете «ГУД News» № 04 (44) от 13.09.2018
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям