Комментарии в СМИ
«Перестарались с защитой»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает об изменениях в профильном законодательстве рынка недвижимости.
Новая редакция 214-ФЗ, которая вступит в силу уже 1 июля 2018, не только осложнит запуск жилых строек и увеличит их себестоимость, но и поставит под угрозу завершение уже начатых проектов. Фактически изменения, призванные защитить дольщиков, привели к появлению новых для них рисков. Эксперты Российской гильдии управляющих и девелоперов подготовили поправки, которые позволят избежать массового ухода застройщиков с первичного рынка.
Кардинальное изменение профильного законодательства в прошлом году стало полной неожиданностью для участников рынка. Документ, принятый Госдумой в первом чтении, ко второму изменился до неузнаваемости. Многие заявили, что выполнить эти требования практически невозможно. Или же себестоимость значительно повысится, что при нынешней ситуации на рынке приведет к значительному сокращению объемов доступного предложения. Чтобы не допустить коллапса, 214-ФЗ необходимо снова корректировать — так полагают все девелоперы. Обобщением предложений и подготовкой конкретных поправок занимался Комитет по законодательству РГУД во главе с Дмитрием Некрестьяновым.
Одна бумага — в одни руки
Все поправки рабочей группы направлены на то, чтобы, не снижая уровня гарантий для дольщиков, сделать требования к застройщикам более или менее разумными.
Одна из основных проблем — условие «один застройщик — одно разрешение на строительство». Для небольших проектов это не критично. Но в крупных комплексах, которые предусматривают создание социальных объектов, инженерной инфраструктуры, а также в проектах комплексного развития территорий, застройщики просто не смогут взять на себя обязательства по строительству, например, детского сада. Чтобы его возвести, нужны отдельный участок и отдельное разрешение. Да и тратить деньги дольщиков на «социал- ку» закон запрещает.
Поправки Комитета позволяют делать исключения из этого правила, если есть соглашения с властями о строительстве, например, школы. И разрешают застройщикам вкладывать средства в социальные объекты, инженерную и транспортную инфраструктуру, необходимую проекту и расположенную зачастую за пределами застраиваемого участка. А также на подготовку необходимой документации по планировке территории. Законодатель полагает, что застройщики бесконтрольно тратят деньги дольщиков, поясняют эксперты. Но они вынуждены их тратить на те же детские сады — иначе строить их не на что: банк просто не даст кредит на объект, который потом дарят региону.
Без этих изменений невозможно завершить уже начатые проекты комплексного освоения или реновации территорий, уверяют строители. Гигантская площадка «нарезается» на отдельные участки, и на каждый компании получают отдельное разрешение на строительство, что прямо предусмотрено договором с городом. Но в нынешней редакции закон не позволит привлекать средства дольщиков в таких проектах.
Контроль расходов
Бизнес предлагает точечные поправки, касающиеся допустимых трат застройщика и позволяющие реализовать текущие обязательства. Закон требует наличия определенного опыта строительства — уже введенные дома площадью не менее 10 000 кв. м. Но при этом запрещает тратить деньги на выполнение гарантийных обязательств по ним.
Кроме того, по закону объем обязательств застройщика (не связанных с привлечением денег дольщиков и строительством конкретного дома) не должен превышать 1% от стоимости строительства. Поправки предлагают не учитывать при расчете этих обязательств затраты на приобретение участка, строительство объектов инфраструктуры (по соглашениям с субъектом РФ) и гарантийные обязательства. Объяснение простое: большинство проектов реализуется на землях, которые оплачиваются за счет поступлений от дольщиков. Проектов на полностью оплаченных еще до начала строительства участках практически нет, и проектное финансирование не предусматривает возможности покупки земли.
Если поправки будут приняты, застройщикам также разрешат получать финансирование от аффилированных лиц — целевые займы от головных компаний. Запрет на привлечение любых кредитов, кроме как от банка, наложен, чтобы не было надуманных долгов, позволяющих контролировать банкротство. Но в том же законе уже есть норма, что банкротство контролирует Фонд защиты прав дольщиков. Да и судебная практика сложилась так, что аффилированные долги уже не позволяют управлять банкротством. При этом законодатель запрещает механизм финансирования, который дает стабильность за счет покрытия кассовых разрывов займами от материнской компании.
В действующей редакции закона застройщик, технический заказчик и генподрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке. Но что делать, если у банка отзовут лицензию? Все деньги проекта будут потеряны или заморожены на неопределенный срок — дольщиков это никак не защитит. Поправки дают право иметь счета в нескольких уполномоченных банках (каждый проект будет привязан к конкретному счету), а также возможность сменить банк, если тот станет навязывать невыгодные условия либо лишится лицензии.
Хотят изменить и требования к размеру капитала застройщика. Сейчас на его счете должно находиться не менее 10% от стоимости строительства — можно предположить, что это говорит о состоятельности компании. И эти 10% надо заморозить на счете на весь период строительства. Поправки предлагают заменить термин «собственные средства» на «собственное имущество», что позволит учитывать, например, земельные участки.
Без права на помилование
Чтобы получить заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона, застройщик не должен иметь никаких долгов по налогам и сборам. Но опыт работы с налоговой инспекцией показывает, что зачастую из-за ошибок или пересчетов выявляются недоимки в несколько копеек, для погашения которых приходится побегать. Такого незначительного долга будет достаточно, чтобы контрольный орган приостановил деятельность, даже не спрашивая объяснений. Фактически дольщик может написать заявление о каком-либо выдуманном нарушении, а контрольный орган сразу выдаст предписание приостановить работу. А вот процедуры снятия этого запрета нет — возможно, доказывать свою невиновность придется в суде. Поправки позволяют в разумный срок принять меры к восстановлению своей правоспособности, не останавливая продажи.
Также есть пункты, помогающие устранить почву для «потребительского экстремизма». Сейчас один-единственный дольщик, уклоняясь от приемки квартиры, способен парализовать деятельность застройщика на неопределенный срок.
Все эти предложения обобщены и одобрены рабочей группой по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, созданной при правительстве Петербурга. Поправки уже направлены в Совет Федерации от имени губернатора Георгия Полтавченко. Петербургский вариант изменений поддержали несколько российских регионов.
Мнения экспертов
Ольга Михальченко, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
Самое важное предложение — возможность получать несколько разрешений на строительство для крупных комплексов. В противном случае встанут все проекты комплексного освоения территорий.
Дробление компаний, наоборот, могут использовать для ухода от ответственности: может возникнуть желание «похоронить» маленькую дочернюю структуру. А ведь задача властей была именно этого не допустить. Вводятся пороговые значения по минимальному опыту работы, наличию оборотных средств, капиталу. Все, чтобы застройщики не допускали краха маленьких фирм. Но работать по такой схеме, на наш взгляд, неприемлемо.
Второй ключевой вопрос — ограничения затрат, которые можно включать в себестоимость. Сюда надо добавить приобретение земли и возможность финансирования инфраструктуры, находящейся за пределами участка.
Также должна быть возможность получать целевые кредиты от головных компаний. Без этой возможности не получится оперативно ликвидировать возможные кассовые разрывы, а значит, и проект не будет реализован в срок.
Идеологию предложенных нами поправок закладывали застройщики, но подавались они от имени субъекта РФ и были проанализированы, чтобы не снижать защищенность дольщиков.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», председатель Комитета по законодательству РГУД:
Изменения в 214-ФЗ, принятые прошлым летом, — это нормы, собранные из самых разных областей права. Есть узнаваемые элементы из банковского законодательства, из опыта банкротства. Например, запрет финансировать дочернюю компанию — это развитие мысли о недопустимости создания «собственных долгов», которые позволили бы управлять банкротством «дочек».
Проблема в том, что, когда все это сложили вместе, в законе появилось множество противоречий. С одной стороны, мы хотим, чтобы на рынке работали стабильные компании с собственными средствами. С другой — не даем холдингам финансировать деятельность «дочек». Естественно, за банковское финансирование придется платить, что особо странно, если мы говорим о доступном жилье.
Хотели сделать стабильный рынок, а для этого нужны крупные компании. Но требование «один застройщик — одно разрешение» не позволяет им работать. То есть в действующей редакции закона нет единой цели и понимания желаемого результата.
Дмитрий Панов, председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД, генеральный директор ГК «Доверие»:
Поправки, переданные в Совет Федерации от Петербурга, это не исчерпывающий перечень необходимых изменений, которые позволили бы сбалансировать взаимоотношения между застройщиками и дольщиками. Но это минимально необходимый объем, чтобы сохранить рынок. Центральный экономико-математический институт РАН подготовил анализ экономических последствий вступления в силу 214-ФЗ в его нынешней редакции. Один из выводов — до 70% участников рынка строительства и девелопмента могут прекратить работу. Попытка решить проблему обманутых дольщиков может не только ударить по рынку, но и, наоборот, увеличить число пострадавших.
Наши поправки позволят сохранить рынку доминирующее количество компаний, которые смогут нормально работать. При этом, безусловно, сохраняя все механизмы защиты прав дольщиков. Отмечу, что из всех обманутых дольщиков не более 30% заключали договоры в рамках 214-ФЗ.
Андрей Некрасов
Материал опубликован в газете «ГУД News» № 02 (42) от 16.04.2018
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям