Комментарии в СМИ
«Выкуп с препятствием»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», полагает, что разрабатываемый правительством Санкт-Петербурга перечень критериев по закреплению за городом для государственных нужд ряда объектов, недоступных для приватизации, не препятствует действию федерального закона по снятию запрета на выкуп малым и средним бизнесом арендуемых зданий и помещений на главных городских магистралях.
Смольный ищет возможности для ограничения приватизации городских объектов.
Через несколько недель в Петербурге вступят в силу поправки в федеральное законодательство, снимающие запрет на выкуп субъектами малого и среднего бизнеса около 2,8 тыс. городских объектов, расположенных в основном на главных магистралях. При этом Смольный занят разработкой перечня критериев, по которым некоторые объекты будут закреплены за городом для государственных нужд и не будут подлежать приватизации. Эксперты полагают, что наличие таких ограничений негативно скажется на инвестиционном климате.
В конце декабря в Петербурге вступит в силу новая редакция Федерального закона N 159, которая отменяет запрет на приватизацию объектов, ранее не подлежавших выкупу у города. Одновременно город планирует ввести некоторые рамки действия этого закона. Как рассказала заместитель комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ) Петербурга Нино Лордкипанидзе, ведомство работает над созданием перечня критериев, которые позволят в случае необходимости закрепить за городом право собственности на объект недвижимости для госнужд и не продавать его арендатору. В КУГИ не смогли уточнить, о каких именно критериях может идти речь. Кроме того, в ведомстве воздержались от оценок количества объектов, необходимых городу. Госпожа Лордкипанидзе подчеркнула, что эта цифра в любом случае периодически меняется и не является константой.
В июне этого года Госдума одобрила поправки в федеральное законодательство, которые сняли запрет на выкуп субъектами малого и среднего бизнеса значительной части городских помещений. В Петербурге этот запрет распространялся на объекты, включенные в перечень, утвержденный распоряжением КУГИ от 26 декабря 2008 года. В него входит 2,8 тыс. объектов, расположенных преимущественно в центре города и вдоль основных магистралей. Арендаторы смогут выкупить свои помещения при одновременном соблюдении двух условий: добросовестная аренда в течение пяти или более лет (по состоянию на 1 сентября 2012 года) и наличие конкретного помещения в соответствующих перечнях имущества на протяжении такого же срока. Представители малого и среднего бизнеса могут подать заявление на выкуп с 27 декабря 2013-го до 1 июля 2015 года.
Власти Петербурге неоднозначно оценивают такие изменения федерального законодательства. «С одной стороны, они позволят более широкому кругу лиц выкупать помещения у города. С другой стороны, снятие ограничений грозит для города убытием значительного количества объектов из госимущества. Мы должны помнить, что ряд объектов городу необходим для госнужд и выполнения социальных функций», — отмечает госпожа Лордкипанидзе.
Руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин отмечает, что городу выгодно сохранить часть объектов на балансе для получения стабильного арендного дохода. В этом смысле, по мнению экспертов, городу наиболее выгодно оставить помещения на Невском проспекте и других важнейших магистралях.
Участники рынка на условиях анонимности выражают опасения, что Смольный будет создавать препятствия для выкупа наиболее привлекательных помещений, в том числе с помощью слишком высокой оценки их стоимости. Сейчас исключительное право на оценку городских объектов принадлежит СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).
Директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова полагает, что введение критериев для удержания объектов в собственности города станет препятствием для создания более благоприятных инвестиционных условий и негативно повлияет на привлечение иностранных инвесторов. «Скорее всего, город будет искусственно затягивать все процессы, а также будет оставлять себе самые ликвидные объекты, что также может вызвать волну недовольства среди инвесторов», — рассуждает госпожа Смирнова.
Партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что Смольный не готовит «препятствия» действию федерального закона, а отстаивает всеми возможными способами свои интересы. «Идея не продавать самые «удачные» точки уже была реализована в текущем перечне, так как в него вошли помещения, имеющие вход с главных магистралей города, то есть одни из наиболее интересных по эффективности использования. Сама идея города о создании перечня объектов для государственных или социальных нужд в принципе правильная, но она и реализовываться должна правильно: после формирования данного перечня такие объекты не должны передаваться для иных (коммерческих) целей. А критерий «хотим сами на этом зарабатывать» государством признан неверным, так как неоднократно руководством страны, да и города заявлялось, что город не является эффективным арендодателем», — говорит господин Некрестьянов.
Введение налога, исчисляемого с кадастровой стоимости, сделает более выгодным для города продажу объекта, так как это также будет способом получения доходов бюджета в большем размере, чем сейчас, говорит эксперт.
Ранее в Смольном сообщали, что доходы бюджета от продажи данных объектов могут составить по 4,5 млрд рублей в 2013 и 2015 году, в 2014-м — около 5 млрд рублей.
Кристина Наумова
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям