Комментарии в СМИ

«Весенний зуд»

01.04.2011 Недвижимость и строительство

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, принял участие в саммите по малоэтажной недвижимости, и обсудил вместе с другими участниками реальное положение и перспективы этой сферы строительного рынка.

Чтоб ты жил в эпоху перемен – древнее китайское проклятье. У нас с этим сложно: мы либо живем в предчувствии и ожидании грандиозной ломки (долго), либо пытаемся переварить последствия. А сами перемены, как правило, проходят как-то незаметно, под ковром и без нашего участия.
Весна – время пробуждения природы и движения соков в деревьях и депутатах.

Мы решили в конце марта провести саммит по малоэтажной недвижимости – начало сезона, то-се, обсудить нормативные акты, прикинуть, как жить дальше…

Мы в третий раз, в погоне за актуальностью, перекраиваем деловую программу – потому что каждая неделя приносит что-нибудь новенькое!

Недавно Дума приняла поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, в федеральный закон о регистрации и в другие законодательные акты. Вот давно замечено: как закон с нарочито безликим названием – так жди сюрпризов. И точно: оказывается, это стартовала давно обещанная программа «снижения административных барьеров» в строительстве.

В конце 2009-го по поручению президента был принят план радикальных реформ из 52 пунктов. Поправки в Градкодекс значилось под номером 1. В Думу документ попал в мае 2010-го и даже прошел первое чтение. Но был завернут с резкими замечаниями юридического управления президента: смешиваются понятие градостроительного и технического регулирования; вводятся новые правила, но при этом не указано, что делать с бумагами, оформленными по-старому; часть положений противоречит действующему законодательству…

Ошибки учтены и, надо полагать, исправлены. Документы территориального планирования теперь не надо будет направлять на согласование в бумажном виде. Их даже не надо будет публиковать в официальном порядке. Федеральные терсхемы размещаются на портале правительства, схемы субъектов федерации и муниципальных образований – на соответствующих сайтах. Согласования понадобятся только в тех случаях, когда объекты капитального строительства «наползают» друг на друга или вторгаются в охраняемые зоны.

Вместо «перевода земель из одной категории в другую» закон предлагает обойтись «изменением границ населенных пунктов». (Словосочетание «черта поселения» упраздняется вовсе).

Плюсы и минусы нового порядка выяснятся только на практике. Областные чиновники пока закон не комментируют – еще не разобрались.

Участники рынка полагают, что масштабные изменения прежде всего затронут «пограничную зону» между областью и мегаполисом: Кудрово, Юкки, Ново-Девяткино, Мельничный Ручей, Янино и пр. То есть те зоны, где сегодня идет масштабное комплексное строительство.

Глава Сланцевского района и координатор программы «Свой дом» по Ленобласти Владимир Петров уточняет: «Конечно, снижение бюрократических барьеров пойдет только на пользу строительной отрасли и программе развития малоэтажки. Важно, чтобы был предусмотрен и расписан по этапам переходный период. Чтобы новые правила не резали проекты пополам, как это получилось в Петербурге при введении ПЗЗ. Кроме того, новый порядок снизит экономическую нагрузку на муниципалитеты. Ну а когда (и если) заработает ГИС – все землепользователям станет легче жить».

«С учетом того, что во многих субъектах РФ (например, в Ленинградской области) документы территориального планирования до сих пор не разработаны, эти изменения более чем актуальны. В законе нашли отражение несколько выявленных практикой решений: прямо предусмотрена возможность разработки документов территориального планирования за счет заинтересованных лиц; установлены ограничения перечня тех, чье мнение должно учитываться при внесении изменений в документы терпланирования (теперь это только лица, чьи интересы затрагиваются напрямую), и многое другое. Самой важной, с моей точки зрения, является норма о создании единой электронной базы»,- говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

На нашем саммите «рулить» будут юристы – к ним больше всего вопросов, от них ждут разъяснений. Не успели как следует усвоить эту новость – бабахнула следующая. «Газпром нефть» таки не будет громоздить свой небоскреб на Малой Охте. Но и в Кудрово не поедет (хотя областные власти уговаривали). Газпромовские специалисты взяли – и прикупили кусок земли на выезде из города, в Лахте, на Приморском шоссе. Группа ЛСР за скромную, но круглую сумму (по нашим данным, около 850 млн рублей) расстались с участком в 14 га, расположенном прямо на берегу залива.

Насколько нам известно, в планы нового владельца входит освоение еще двух прилегающих участков (в сумме – около 8 га), которые принадлежат частным лицам.

Причем непонятно, что именно там будут строить. Участок относится к зоне общественно-делового строительства, высота фоновой застройки — 27 метров.

Однако при разработке градостроительной документации девелоперу, возможно, удастся согласовать 400-метровый небоскреб. Во-первых, чтобы расходы на оплату архитекторов зря не пропали. А во-вторых, открывать вид на город при подходе с моря – тоже сильное решение. Есть возможность формировать эффектную «въездную группу» для тех, кто приезжает в город из Финляндии или прибывает морем.

Однако этот проект не только принесет очевидные «плюсы», но и неизбежно создаст массу проблем. Например, непонятно, как быть с трафиком. Полнометражный газпромовский офис – это не менее десятки тысяч сотрудников (в варианте на Охте планировалось ввести около 1 млн кв.м офисных помещений). И все они будут ежедневно путешествовать в город и обратно… Часть проблем решит ввод Западного скоростного диаметра, но разве что часть. То есть близлежащие территории и коммерческие объекты испытают благотворное влияние сильного соседа. Генеральный директор компании «Мир Квартир Элит» Петр Войчинский говорит: «Я считаю, что этот проект только облагородит депрессивную зону. Будут построены не только офисы, но и культурно-развлекательные, торговые комплексы, транспортные развязки. Прилегающие территории станут более престижными и притянут дополнительные инвестиции». А вот коттеджные поселки, расположенные дальше по побережью, могут столкнуться с непредвиденными трудностями: ну как дорога к дому увеличится на час-полтора (из-за пробок)?

И экологи волнуются, потому что проект непременно потребует масштабных дноуглубительных работ, и так далее. В общем, вопросов больше, чем ответов. На днях Минэкономразвития выступило со свежей инициативой: включить в Гражданский кодекс новый вид юридического лица: «специализированное хозяйственное общество». Для организации проектного финансирования в строительстве. «Такая форма проектного финансирования как SPV (в терминах законопроекта — специализированное хозяйственное общество) широко известна в мировой практике и очень эффективна, — комментирует Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости компании «Качкин и Партнеры».- Но изменения еще очень сырые и требуют значительной доработки». Как говорит один знакомый бизнесмен, лучше уж плохие правила игры, чем постоянное их улучшение.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник