Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о возможностях оспаривания запрета на перевод жилых помещений в нежилые.

Во II квартале 2012 года петербургский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует сразу несколько тенденций. Расширяя географию своего присутствия, ретейлеры активно осваивают спальные районы. В свою очередь, девелоперы стремятся удовлетворить спрос и выходят на новые площадки. А рынок складской недвижимости уходит в другой регион.

Среди трендов первого полугодия аналитики отмечают стабилизацию арендных ставок на уровне IV квартала 2011 года как в торговых центрах, так и во встроенных помещениях.

Рост арендных ставок за 6 месяцев 2012 года составил 7–10 %. Развиваться продолжают не только сетевики, занявшие свою нишу ранее, – активными стали и те, кто год назад занимал выжидательную позицию.

Набирая темпы

«На рынок стали выходить те клиенты, профили которых ранее не развивались, речь идет о  бытовой технике, аптеках, – говорит генеральный директор «Амира-Н» Анастасия Казанская. – Появилось много новых российских и зарубежных брендов в сегментах общественного питания, фитнеса, обуви, ювелирных изделий. Компании из регионов, когда-то заявлявшие о планах развития в Петербурге, в 2012 году активно приступили к их реализации. Причем география расширения идет как в исторический центр, так и в спальные районы. Ликвидные торговые центры сегодня заполнены на 100 %, листы ожидания среди арендаторов расширены, даже в самых невостребованных комплексах незаполненными остаются лишь 15 % площадей. Наиболее активными арендаторами являются операторы одежды и обуви, претендующие на торговые залы от 50–100 метров – это 40 % заявок, до 50 метров – 20 % и 100–200 метров примерно 20 % заявок».

По словам Анастасии Казанской, первое полугодие 2012 года характеризуется тем, что девелоперы в ускоренных темпах осваивают новые станции метрополитена под торговые комплексы; с не меньшей скоростью внедряются в спальные районы и ретейлеры. Качественным признаком аналитики считают появление профессиональной концепции торговой инфраструктуры жилых комплексов.

В остром дефиците

Сразу после выборов президента наметился небольшой спрос на приобретение ликвидных помещений покупателями-инвесторами. По мнению аналитиков ASTERA, востребованы помещения со сроком окупаемости 6–8 лет, однако появилась и другая тенденция: острый дефицит ликвидных торговых помещений, выставляемых на продажу.

Если они и появляются, то продаются очень быстро. В роли объектов для инвестиций сейчас лидируют небольшие коммерческие помещения, особой популярностью пользуются встроенные.

Средняя цена продажи таких объектов – около 130 тыс. за кв. метр. По данным экспертов, в 2011 году в эксплуатацию было введено около 640 домов, в среднем доля встроенных помещений составляет 4,8 %, основные покупатели в этом сегменте – инвесторы с бюджетом до 1 млн USD и местные сетевые игроки, которые приобретают их под собственные магазины.

«В случае реализации всех заявленных в 2012 году объектов, арендопригодная площадь в Санкт-Петербурге увеличится на 12 % и составит 600 кв. м. на 1 тыс. жителей, – говорит руководитель отдела консалтинга ASTERA Санкт-Петербург Ольга Земцова. – Но формат встроенных помещений, расположенных в торговых коридорах города, в дефиците. Особенно остро ощущается недостаточность небольших помещений под аренду площадью от 40–100 метров». В 2012 году лидерство в этом сегменте сохранит общепит; заметную роль будут играть продуктовые магазины, банковские, финансовые и телекоммуникационные структуры.

«Сейчас в Санкт-Петербурге складывается уникальная ситуация, когда, с одной стороны, город занимает первые строчки по обеспечению населения торговыми комплексами, а с другой – ретейлеры ощущают острую нехватку ликвидных торговых помещений самого разного формата до 100 метров», – подытоживает директор департамента стрит-ретейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова. Дефициту коммерческих помещений отчасти способствовал и майский коллапс, когда после предупреждения прокуратуры районные администрации стали отказывать в согласовании перевода помещений на первых этажах из жилого фонда в нежилой. По прогнозам аналитиков, в связи с этим арендные ставки в течение года поднимутся на 10–15 %.

Экспансия в Ленобласть

Несмотря на низкую инвестиционную активность, на рынке производственно-складской недвижимости прекратилось снижение арендных ставок и цен, увеличился спрос на объекты в районе Митрофаньевского шоссе, Парнаса, Красногвардейского и Выборгского районов Петербурга, а также Янино и Колтушей Ленобласти. Грядут и перемены: по мнению аналитиков «Амира-Н», в ближайшее время рынок сместится и будет развиваться в Ленинградской области. «Этому будет способствовать новый закон о землепользовании Санкт-Петербурга, хорошая транспортная доступность и огромный земельный ресурс Ленобласти, – прогнозирует г‑жа Казанская. – Например, в Подмосковье такая практика существует давно, сейчас подобная тенденция наметилась и в Петербурге. Также этому будет способствовать острый дефицит современно-оснащенных торгово‑складских помещений, в частности, для нужд фармацевтической отрасли». По мнению экспертов, это будут вновь построенные объекты площадью от 3 тыс. кв. метров и более; лидерами по спросу станут Кудрово и территории близ портов Бронка и Усть-Луга.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Прокуратура расширительно трактует устаревшие СН иПы и ведомственные акты. Несмотря на решение районных администраций, важно понимать, что согласно закону, а именно п. 3 ст. 22 Ж К РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение разрешен. Допускается это, когда квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Поэтому собственники помещений смогут обратиться в суд для оспаривания решений администрации о запрете на перевод. Вероятно, данное решение вызвано желанием пойти навстречу гражданам, которые традиционно недовольны переводом помещений в нежилые, поскольку считают, например, что открытие продовольственного магазина может повлечь появление крыс или мышей. Но все же рынок стрит-ретейла в жилых домах развивается довольно активно, переводом в основном занимается малый бизнес, поэтому вряд ли инициатива администраций прекратит перевод помещений в нежилые, хотя поток желающих может снизиться. Так как далеко не все готовы идти в суд.

Мария Безух