Комментарии в СМИ

«Бонусы отменяются»

06.07.2015 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», считает, что принятие на себя дополнительных обязательств по обеспечению обманутых дольщиков квартирами является сложно просчитываемым риском для любого застройщика.

Областное правительство корректирует закон о поддержке дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Так, на прошлой неделе администрация одобрила поправки в действующий закон, уточняющие порядок передачи земельного участка под проблемным объектом новому инвестору. Предложенные изменения исключат возможность получения застройщиком бесплатных земельных участков в качестве «бонуса» за достройку проблемных объектов. Девелоперы будут лишены преференций, на которые они рассчитывали. Остается понять, ради чего им теперь ввязываться в долгострои.

Необходимость в разработке поправок возникла в связи с изменениями Земельного кодекса, вступившими в силу в этом году. В новой редакции Земельный кодекс запрещает предоставлять с торгов земельные участки в аренду, если на них есть объект незавершенного строительства, находящийся в частной собственности. Теперь реализовывать такой участок с торгов можно только в том случае, если строительство на нем так и не было начато, но дольщики уже появились. При этом действующее и ранее обременение в виде обязательства нового инвестора перед дольщиками сохраняется.

Отметим, что разработанные губернатором поправки также меняют порядок, по которому инвесторы, берущиеся за завершение долгостроев, могут получить в качестве компенсации еще один земельный участок. Нынешняя редакция областного закона гласит, что юридическое лицо, принявшее на себя обязательства по завершению строительства, может получить землю бесплатно и в собственность, однако сейчас это противоречит Земельному кодексу. «Земельный кодекс в новой редакции не допускает возможности предоставить застройщику компенсацию расходов на завершение строительства в виде бесплатного предоставления иного земельного участка, – поясняет изменения советник юридической фирмы «Борениус» Алексей Никитин. – Иной земельный участок может быть предоставлен без торгов по специальному распоряжению губернатора Ленинградской области, но только в аренду и только для целей реализации «масштабного инвестиционного проекта», критерии которого также предлагается добавить в закон». Таким инвестиционным проектом, например, может стать многоквартирный дом, жилье в котором будет представлено обманутым дольщикам безвозмездно.

По мнению юристов, предложенные поправки смогут конкретизировать и, возможно, дополнить меры поддержки обманутых дольщиков. Однако, как отмечает г‑н Никитин, к проекту закона остается еще много вопросов. «По факту не так часто встречаются ситуации, когда средства дольщиков собраны, а строительство не начато. Если же оно все же началось, непонятно, как будет осуществляться поддержка дольщиков и будет ли она вообще, – говорит он. – Отмена торгов при предоставлении альтернативного участка и замена их специальным распоряжением губернатора также порождают вопросы, поскольку отсутствие четких критериев и требований к новому застройщику и его проекту оставляет широкое поле для субъективного принятия решений».

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», считает, что в случае принятия поправок на немедленное изменение ситуации с обманутыми дольщиками рассчитывать не приходится. «Представляется, что принятие на себя дополнительных обязательств по обеспечению обманутых дольщиков квартирами является для любого застройщика сложно просчитываемым риском. При этом на данный момент отсутствует четкий механизм предоставления таким застройщикам иного земельного участка без проведения торгов», – подчеркивает юрист.

Специалисты также отмечают, что в предложенных изменениях нет конкретных требований к «масштабному инвестиционному проекту», только обязательная передача квартир пострадавшим дольщикам.

Как нам рассказали в областном правительстве, документ еще нужно будет полностью привести в соответствие с федеральным законодательством, и этим займется Законодательное собрание региона. «Кто строит» будет следить за развитием событий.

Елена Чиркова