Комментарии в СМИ

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко полагает, что и для новых инвесторов проблемного объекта жилой недвижимости, и для обманутых дольщиков предпочтительнее дождаться окончания процедуры банкротства прежнего застройщика.

Правительство Ленобласти пришло к выводу, что банкротство застройщика – самый оптимальный вариант для достройки проблемных жилых объектов. Эксперты согласны с тем, что плюсы у метода есть, однако индивидуальный подход считают более предпочтительным.

Стратегию борьбы с жилыми долгостроями Ленобласти озвучил глава Дирекции по комплексному развитию территории региона Даниил Федичев. «Банкротство – абсолютно законная процедура, которая позволяет властям полностью разобраться в ситуации с дольщиками и погасить все долги застройщика, который не смог выполнить взятые на себя обязательства», – подчеркнул он.

Чиновник отметил, что на данный момент инвесторы весьма неохотно берутся достраивать объекты проблемных строительных компаний, опасаясь подводных камней. Ведь в полной мере оценить состояние долгостроя можно только после выхода на строительную площадку. Процедура наблюдения, которая длится не менее полугода и является обязательной при банкротстве юридического лица, позволяет полноценно оценить активы компании, за счет которых можно погасить ее долги. Таким образом, новый девелопер будет заранее понимать, в какой проект он входит и сколько средств необходимо вложить в его достройку.

Медленно, но верно

Эксперты, опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге», согласны с тем, что банкротство застройщика делает ситуацию вокруг долгостроя прозрачнее, однако минусы у такого подхода все же есть. И самый главный из них – потеря времени, ведь процедура банкротства в лучшем случае длится один год, хотя чаще затягивается на несколько лет. Соответственно, на столько же отдаляется и срок сдачи проблемного объекта.

Для участников долевого строительства безусловно выгодно, чтобы объект был достроен еще до объявления нерадивого застройщика банкротом, считает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», которая завершила 13 проблемных домов на территории Подмосковья и Ленобласти. Однако для нового девелопера такая схема несет большие риски.

«В случае банкротства в период процедуры наблюдения и внешнего управления новый инвестор может контролировать финансовые вложения в объекты несостоятельного застройщика. Это значит, что прежние кредиторы не имеют права забрать инвестиции нового девелопера в счет оплаты «старых долгов», – пояснил Павел Брызгалов.

При этом наихудшей он назвал ситуацию, когда застройщик уже признан банкротом, а недостроенная недвижимость выставлена на аукцион: «Участники долевого строительства уже не получат свою квартиру. Они могут рассчитывать лишь на компенсацию, пропорциональную своей доле в требованиях от стоимости реализации объекта на торгах».

Для нового инвестора такой объект тоже нельзя назвать привлекательным. «Долгострой успел простоять несколько лет, в результате компания получает конструкцию, которая требует больших вложений», – поясняет эксперт.

Банкротство далеко не всегда помогает разобраться в ситуации на стройплощадке, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», которая участвовала в завершении ряда долгостроев Ленобласти. «Банкротство – сложная юридическая процедура. Для ее успешного проведения необходимо привлекать профессионалов, чьи навыки хотя бы не уступают навыкам застройщика, который взялся реализовывать проект. Строительство – очень серьезная отрасль, чтобы разобраться во всех нюансах, надо проработать несколько десятилетий. Понятно, что среди арбитражных управляющих такие специалисты если и есть, то их можно по пальцам пересчитать», – считает он.

В результате, добавляет г-н Васильев, банкротство застройщика не дает никаких гарантий новому девелоперу. «Так что универсальных рецептов здесь нет и быть не может, каждый случай надо рассматривать отдельно», – уверен он.

Эксперты отмечают, что в ходе банкротства обостряется человеческий фактор. Обманутые дольщики, ожидающие своих квартир по нескольку лет, становятся активными участниками процесса и обоснованно предъявляют требования не только к старому застройщику, но и к новому. В результате интерес к проекту со стороны добросовестных компаний падает.

Ярким примером этого является жилой комплекс «Ванино», который так и не смогла построить компания «Тареал», принадлежащая на 65 % эстонскому инвестору «Тасмо Эригрупи». Нового застройщика для объекта искали с 2015 года. Среди вероятных кандидатур были такие компании, как «УНИСТО Петросталь», «Строительный трест», «Кировский ДСК» и «Навис». Официально отказ войти в проект компании не комментируют, однако источники газеты «Кто строит в Петербурге» сообщили, что больше всего потенциальных застройщиков волновали именно дольщики, которые успели выиграть несколько судов.

В итоге в июне 2017 года первоначальный инвестор – компания «Тасмо Эригрупи» (входит в холдинг «Техномар») – просто создал новую компанию – ООО «ЖК Ванино» – для завершения проекта. При этом юрист «Тасмо Эригрупи» Юлия Комиссарова много раз акцентировала внимание на том, что ее компания готова откладывать банкротство «Тареала» до тех пор, пока объект полностью не перейдет в ведение нового застройщика. И все для того, чтобы не увеличивать ожидание дольщиков.

Главное – по закону

Юристы неоднозначно оценили намерения областных чиновников. Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко полагает, что и для новых инвесторов, и для обманутых дольщиков предпочтительнее дождаться окончания процедуры банкротства. «Вопрос целесообразности для дольщиков того или иного метода завершения проблемного объекта зависит от конкретной ситуации. На мой взгляд, для них, скорее, более выгодно, если найдется застройщик, который инвестирует средства в завершение строительства, и дом будет достроен силами приобретателя имущества обанкротившегося застройщика», – говорит она.

Адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Ренат Тушнев выразил сомнение в том, что банкротство будет способствовать завершению долгостроев. Он отмечает, что немногие компании готовы взяться за проблемный объект даже с обанкротившимся застройщиком, так как это попросту не приносит прибыли. Соответственно, дольщикам приходится самостоятельно организовывать кооператив и лично заниматься достройкой своего жилья.

«Инициатива правительства Ленобласти, на мой взгляд, является достаточно бесперспективной и не содержит в себе решения проблемы, а лишь переводит ее в иную плоскость, где оставляет дольщиков наедине с судом, а в это время учредители обанкротившихся застройщиков регистрируют новые компании и продолжают привлекать денежные средства новых дольщиков», – полагает адвокат. Все эксперты указали на то, что решать проблемы дольщиков желательно задолго до того, как встает вопрос о банкротстве девелопера. «Наиболее приемлемым способом было бы более внимательное осуществление контроля за застройщиками», – полагает Ренат Тушнев.

Кстати

В федеральном реестре проблемных объектов значатся 11 многоквартирных домов, возводящихся на территории Ленобласти. 343 человека включены в реестр обманутых дольщиков. Однако руководство региона следит за строительством еще 24 жилых объектов, по которым существуют сложности, но которые по требованиям федеральных норм не могут быть отнесены к проблемным. В них квартиры приобрели еще 943 дольщика.

Мария Мельникова

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 28 (522) от 28.08.2017