Комментарии в СМИ

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о правовых нюансах, которые следует принимать во внимание будущим отельерам.

Какие объекты советовать клиенту, если он решил стать отельером

С 1 октября текущего года будет введен режим электронной визы для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Список стран, граждане которых смогут воспользоваться упрощенной схемой оформления документов для посещения города и области, на момент публикации не озвучен МИДом РФ. Но практика не нова. Туристы из 18 стран уже могут через Интернет оформить визу для поездки в Дальневосточный федеральный округ РФ и 53 — в Калининградскую область. Планируется, что до 2021 года электронная виза охватит все регионы страны. Какие объекты можно приобретать для дальнейшего использования в качестве отелей, учитывая последние изменения отраслевого законодательства, журнал Magenta.today обсудил с юристами и отельерами.

По итогам 2018 года Санкт-Петербург посетили рекордные 8,2 млн туристов. Власти города говорят о том, что в 2019 году количество гостей города увеличится еще на 10%. А электронная виза в дальнейшем позволит нарастить туристический поток до 12 млн человек в год.

На конец прошлого года, как отмечают в компании NAI Becar, в городе работало около 400 отелей категорий 3–5*, суммарный номерной фонд которых составил порядка 26 тыс. номеров. Всего в Санкт-Петербурге работает 1,4 тыс. классифицированных средств размещения с номерным фондом более 45 тыс. (учтены гостиницы и мини-отели ниже 3* и хостелы). С 1 октября текущего года те средства временного размещения, которые располагаются в жилом фонде, уйдут с гостиничного рынка в связи с поправками в Жилищный кодекс РФ (они известны как «закон Хованской»).

Жилая или нежилая

Опрошенные Magenta.today юристы единогласно рекомендуют не рассматривать покупку жилой недвижимости под размещение гостиницы. Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», напоминает о поправках в ЖК РФ, которые вступят в силу 1 октября. Он отмечает, что одновременно существенно усложнился порядок перевода жилых помещений в нежилые. В «Петербургской Недвижимости» поясняют, каким требованиям должно соответствовать помещение, чтобы его можно было перевести в категорию коммерческой недвижимости с возможностью размещения гостиницы: «Перевод осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Главой 3 ЖК РФ. Вкратце это следующие требования:

– у помещения должен быть отдельный вход (вход без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);

– помещение должно быть расположено на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно над этим помещением, должны быть нежилыми;

– должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;

– должно быть получено согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое».

Собрать общее собрание собственников и получить такие согласия, как правило, крайне затруднительно, а сама процедура перевода жилого помещения в нежилое является очень сложной.

На этапе подбора помещений для размещения хостела потенциальным инвесторам можно рекомендовать анализировать покупку только нежилых помещений для таких целей, считает Максим Алексеев, а также оценивать возможность соответствия такого помещения всем требованиям к объектам размещения.

Не все нежилые помещения одинаково полезны

Исходя из требований, которым должно соответствовать помещение под гостиницу — особенно отдельный вход, — покупатели могут заинтересоваться цокольными этажами. Но на этот счет мнения отельеров и юристов расходятся. Так, глава комиссии отельеров Санкт-Петербургского отделения «ОПОРА РОССИИ», главный редактор отраслевого издания ProHotel Эдуард Демидов считает, что законом размещение отелей и других средств размещения в цоколе или подвале запрещено. При этом Анастасия Королева, независимый юрист гостиничной отрасли, ссылаясь на нормативно-правовые акты, отмечает, что нет запрета на использование помещений на цокольных этажах под гостиницы: главное требование — пригодность по санитарным и противопожарным нормам.

«В п. 6.6.2 ГОСТ «Туристские услуги» указано, что не допускается использование цокольных этажей и подвальных помещений средств размещения для проживания туристов и дается отсылка к Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645–10, в п. 3.1 которых сказано, что размещение жилых помещений квартир в цокольных и подвальных этажах не допускается. Однако ГОСТ «Туристские услуги» носит не обязательный характер, а указанные СанПиН относятся к жилым помещениям (квартирам). Таким образом, отсылка в ГОСТ «Туристские услуги» к СанПиН 2.1.2.2645–10 не обоснованна.

В п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 говорится о запрете размещения жилого помещения в подвальном и цокольном этажах. В материалах судебной практики указано, что ссылаться на данное Постановление при рассмотрении дела, связанного с размещением гостиницы на цокольном этаже, нет оснований, поскольку номер гостиницы не относится к жилым помещениям», — комментирует Анастасия Королева.

С коллегой согласны и в «Петербургской Недвижимости»: «Практика по вопросу открытия гостиниц в нежилых помещениях, расположенных в цокольных этажах, неоднозначна, но есть положительная судебная практика. Суды исходят как раз из отсутствия прямого запрета закона. Разумеется, при условии, что соблюдаются установленные санитарно-эпидемиологические, технические, противопожарные и прочие требования».

Руководитель практики недвижимости и строительства «Максима Лигал» Константин Бойцов отмечает, что в силу действующих технических норм и правил хостелы могут размещаться в отдельных секциях смежных с секциями жилых зданий, в цокольном и на первом — третьем этажах жилых зданий в соответствии с п. 4.10 СП 54.13330.2016, если они обеспечены автономными инженерными коммуникациями. «Размещение помещений хостелов, при условии соблюдения определенных требований, допускается в цокольном и подвальном этажах (обязательные для применения правила «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31–01–2003», утвержден Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр). Кроме того, для хостелов предусмотрены дополнительные обязательные требования, как, например, для шумоизоляции, которые должны учитываться для целей их организации и при необходимости прохождения официального категорирования», — комментирует представитель «Максима Лигал».

О тонкой грани между «можно» и «нельзя» для цокольных помещений говорит и Григорий Иванов, собственник сети мини-отелей «15 комнат»: «Если говорить о том, какие помещения не подойдут для малых средств размещения, то проще сказать, какие подойдут. Такое помещение должно быть обязательно в статусе «нежилое» и иметь отдельный вход. Если подвальные этажи строго запрещены для проживания людей, то цокольный этаж может быть на грани между первым этажом и подвальным, и тут есть риск, что контролирующие органы запретят эксплуатацию такой гостиницы или хостела в цоколе».

Посуточная аренда

По запросу «Санкт-Петербург» на сайте Airbnb.com, где можно забронировать квартиру посуточно, представлено более 300 объектов. Максим Алексеев подчеркивает, что посуточная сдача квартир фактически допустима законом, поскольку закон запрещает только оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, но не сдачу самих помещений в аренду.

После 1 октября в квартирах, которые сдаются посуточно, нельзя предоставлять гостиничные услуги. «В соответствии с п. 2 Правил предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1085, данные правила не распространяются на деятельность сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат. Кроме того, согласно п. 6 Положения о классификации гостиниц, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 года № 158, указанное положение не распространяется на общежития и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги. Таким образом, сдавать квартиру на короткий срок, в том числе посуточно, можно, но при условии, что иные услуги (уборка, питание, услуги химчистки и т. д.) не предоставляются. В противном случае такая деятельность будет расценена как деятельность гостиницы. Соответственно, позиционировать квартиру, сдаваемую посуточно, как посуточную гостиницу или посуточный мини-отель не стоит», — объясняют в «Петербургской Недвижимости».

Максим Алексеев дополняет, что правила предоставления гостиничных услуг определяют гостиничную услугу как комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем; к таким услугам могут быть отнесены следующие виды услуг:

— служба смены белья и уборки помещений;

— доставка и приготовление еды;

— вызов скорой помощи, других специальных служб, вызов такси;

— услуги по бронированию билетов;

— пользование медицинской аптечкой;

— доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении;

— побудка к определенному времени;

— предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов;

— иные услуги по усмотрению исполнителя.

«Юридически разграничить эти виды деятельности можно только через анализ систематически повторяющихся действий и анализ характера размещаемой рекламы», — дополняет он.

Григорий Иванов подчеркивает, чтобы не попадать под «закон Хованской», нельзя иметь стойку регистрации. «Например, уборка номеров/комнат горничной — это гостиничная услуга, и, если на момент контрольной закупки будет производиться уборка, это уже факт оказания услуги. Хотя для фиксации факта достаточно сделать бронирование на том же Booking.com, и этого будет достаточно, так как там уже прописаны все услуги, написана категория средства размещения, и доказать обратное будет сложно и затратно», — предупреждает он.

Ольга Нечаева, собственник сети видовых апартаментов и комнат Best View Group Spb, тоже обращает внимание на правила составления рекламного сообщения: «Позиционировать объект нужно только как «квартира посуточно», чем он и является: то есть жилое помещение (квартира, комната), предоставляемое в краткосрочный или долгосрочный наем».

Эдуард Демидов соглашается с коллегами: «В первую очередь это проживание. Собственник квартиры может разместить рекламу о сдаче квартиры в наем, принять заявку, встретить гостя, заключить с ним договор найма, передать ключи, учесть полученную оплату в зависимости от системы налогообложения в свой доход».

Представитель юридического бюро «Качкин и Партнеры» предупреждает, что для существующих объектов как минимум надо изменить форму договора оказания услуги по проживанию на краткосрочный наем, а также в рекламе отказаться от слов «гостиница», «мини-гостиница», «хостел» и т. п., которые прямо указаны в Положении о классификации гостиниц. «Нас ждет рассвет объявлений о проживании в «постоялых» и «доходных» домах, нумерах, приютах путешественника, комнатах для найма и прочей «экзотики» из прошлого», — делает прогноз Максим Алексеев.

Локации

Самыми высокомаржинальными считаются квартиры в историческом центре города, отмечает Эдуард Демидов. «Они предназначены для туристов, преследующих культурно-познавательные цели. Следующими по маржинальности являются квартиры у вокзалов (если они не в центре) и у аэропорта. Здесь целевая аудитория — бизнес-турист. Все остальные объекты остаются для автотуризма и экономичного семейного отдыха», — комментирует он.

По оценкам Ольги Нечаевой, более высокая загрузка и высокий показатель прибыли будет у объектов, расположенных в историческом центре города, особенно в низкий сезон. «Например, обычная комната в историческом центре города в период высокого сезона может «продаваться» как обычная квартира (апартамент) рядом с аэропортом», — отмечает владелец Best View Group Spb.

Как отмечают отельеры, квартиры и комнаты как посуточное арендное жилье востребованы среди индивидуальных туристов. В «15 комнатах» останавливаются в основном россияне: совершенно разные социальные группы, дает оценку Григорий Иванов, среди которых есть представители структур МВД, Министерства обороны, образования и прочих государственных структур. «Очень много туристов с детьми, также много групп школьников и студентов, — дополняет он. — Как мне кажется, электронная виза будет больше использоваться индивидуальными туристами, так как турфирмы будут продолжать продавать туры с учетом стоимости визы». Ольга Нечаева считает, что упрощение визового режима могло бы увеличить прирост туристов из стран Италии, Испании, Франции и Южной Америки.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

– Основными нормативно-правовыми актами, которыми должен руководствоваться будущий хостельер при выборе подходящего помещения, я бы назвал Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», поскольку в указанных документах установлены минимальные нормативные требования как в части необходимых характеристик помещений, так и требований к их оборудованию и оснащению, для целей возможности получить необходимую аккредитацию для возможности легального ведения бизнеса.

Также я хотел бы особо отметить «СП 379.1325800.2018. Свод правил. Общежития и хостелы. Правила проектирования», утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 05.06.2018 № 333/пр; «ГОСТ Р 56184–2014 Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.10.2014 № 1393-ст, которые достаточно подробно содержат описание тех необходимых требований, которым должен отвечать хостел.

Плюс ко всему собственники хостелов обязаны обеспечить соблюдение большого количества ведомственных актов Роспотребнадзора, МЧС России и иных уполномоченных органов в части соблюдения требований санитарно-эпидемиологической, противопожарной и иной безопасности.

Анастасия Королева, независимый юрист гостиничной отрасли:

– Необходимо не забывать, что в средствах размещения, расположенных на территории культурно-исторических объектов, в зданиях, являющихся историческими и культурными памятниками, необходимо соблюдать законодательство Российской Федерации для памятников истории и культуры. В этом случае нужно учитывать Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Вместе с объектом собственник в такого рода объектах получит охранное обязательство, которое необходимо будет соблюдать.

В случае если собственник планирует реконструкцию отеля, то необходимо учитывать нормы Градостроительного кодекса РФ и подзаконных актов, регулирующих градостроительную деятельность.

Если отель планирует продажу алкоголя в баре или ресторане, то стоит учитывать и положения Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции». Поскольку на прилегающих территориях к детским, образовательным, медицинским организациям, на объектах спорта не допускается розничная продажа алкогольной продукции, при нарушении границ в предоставлении лицензии будет отказано.

В настоящее время для добровольного применения действует ГОСТ Р 51185–2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утвержденный Приказом Росстандарта от 11.11.2014 № 1542-ст (далее — ГОСТ «Туристские услуги»). Возможно и его учитывать при выборе объекта».

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 12.08.2019