Комментарии в СМИ

Анастасия Яковлева, юрист практики недвижимости и инвестициям, участвует в экспертном обсуждении будущего для торгового центра в Москве.

Торговый центр «Гудзон», появившийся в 2014 году на месте недостроенного комплекса зданий Института иммунологии Минздрава РФ, выставлен на продажу и может быть снесен новым собственником –
на участке могут появиться мебельный гипермаркет, строительный рынок или жилье. «Гудзон» – далеко не последний кандидат на возможный снос, утверждают эксперты, и за ним могут потянуться другие
«неэффективные» объекты.

ТРЦ «Гудзон» выставлен на продажу Fort Group по настоянию основного кредитора – «Сбера». В 2017 году
компания купила его и четыре других ТЦ пакетом у австрийской Immofinanz Group и заявила, что планирует сделать молл «современным и доходным». Теперь же эксперты прогнозируют, скорее, редевелопмент объекта – в том числе в многофункциональный комплекс или жилье. Ряд игроков не исключают, что на месте «Гудзона» могут появиться также мебельный гипермаркет или строительный рынок. Для ретейла
(и специализированного в том числе) площадка действительно сложная: напротив расположен «Каширский двор», который медленно, но обновляется, указывает Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank. Кроме того, рядом с «Гудзоном» нет жилья в пешей
доступности. У торгового центра также сложные подъездные пути, а ближайшая станция метро расположена далеко, поэтому транзитного потока также недостаточно. Г-жа Хакбердиева отмечает и высокую конкуренцию в локации – по ее словам, ближе к жилью и метро расположены пусть и небольшие, но более
удобные для покупателей объекты.

«Гудзон» находится на пересечении Каширского шоссе, Варшавского шоссе и Коломенского проезда, – соглашается Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons. – Учитывая постоянную загруженность
первых двух магистралей, сложно говорить о том, что кто-то целенаправленно поедет в него по пробкам. Еще один негативный момент – действительно существенная удаленность объекта от станций метрополитена: от “Каширской” и “Нагатинской” как минимум 20 минут пешком или несколько остановок на наземном транспорте. Для посетителей без личного автомобиля – это не очень удобно, особенно в непогоду. И да,
жилых домов в округе практически нет. В непосредственной близости в основном торговые и социальные объекты – существенно разросшийся “Каширский двор”, территории ГКБ им. С. С. Юдина и НМИЦ онкологии им. Блохина. Это огромные территории, которые, будь они застроены жильем, однозначно создавали бы активный трафик посетителей для “Гудзона”.

Вероятно, концепция проекта не удовлетворяла современным требованиям к торговому центру – стать уникальным и особенным, выделиться среди конкурентов, размышляет Александр Морозов, генеральный директор S. A. Ricci. С каждым годом ситуация с портфолио арендаторов «Гудзона» существенно ухудшалась, поддерживает Сергей Трахтенберг, а после закрытия магазинов такого ключевого игрока как Inditex говорить о каком-то чуде, которое бы привело к резкому росту интереса посетителей и, соответственно,
трафика, не приходилось. На этом фоне, по его словам, очень интересна история ТРЦ «Мозаика», который долгое время оставался практически пустым, а после открытия на противоположной стороне третьего кольца ТРЦ «Ривьера» можно было в принципе говорить о его закрытии. Спасением оказалось открытие ТПУ «Дубровка». «Да, видно, что пока в торговом центре остаются свободные площади, но их
немного, и это абсолютно не сравнится с ситуацией в первые годы после открытия, – поясняет Сергей Трахтенберг. – Вполне вероятно, что собственники “Мозаики” ориентировались именно на открытие ТПУ и готовы были ждать. У “Гудзона” же таких перспектив нет, либо в настоящий момент они неочевидны».

Снести нельзя оставить

В рыночной практике уже были примеры сноса и строительства новых проектов, в том числе МФК, которые в результате оказались успешными и более интересными для рынка и района, чем их предшественники, указывает Евгения Хакбердиева. Но, как правило, если объект – качественный ТЦ, то к сносу все-таки не прибегают, говорит Александр Морозов. «Это – “судьба” торговых павильонов и одноэтажных
неактуальных некачественных торговых объектов и прочих форматов, – перечисляет эксперт. – Например, ТЦ “Рамстор”, построенный в 1997 году и снесенный в 2011‑м. Причинами сноса стали моральное устаревание объекта, его небольшая площадь (15 тыс. кв.м), отсутствие развлекательной составляющей. На месте объекта возведен МФК “Кунцево Плаза” общей площадью 235 тыс. кв.м, арендопригодной (торговой) – 63 тыс. кв.м. Или проект группы ADG – редевелопмент старых устаревших кинотеатров под районные торговые центры». По словам г-на Морозова, в итоге все упирается в экономику и стоимость входа в проект: если цена того же «Гудзона» будет высока, то смысла сносить объект вообще нет.

«Но вот если сам по себе ТЦ в существующем виде не приносит желаемого уровня дохода, а реконцепция/редевелопмент ТЦ требуют значительных финансовых вложений, которые могут не оправдаться, наиболее простым и очевидным способом “монетизировать” территорию ТЦ (в которую входит и земельный участок под ним) является все-таки изменение формата ее использования, – считает Анастасия Яковлева, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям, “Качкин и партнеры”. – Пока снос ТЦ и ТРК для последующей постройки на их месте многоквартирных домов встречается редко – сносят чаще всего здания, признанные самовольным строительством. В основном же в ТЦ и ТРК проводят редевелопмент и реконцепцию. Реконцепция, в свою очередь, встречается в разы чаще, чем редевелопмент. Это можно объяснить разницей в затратах на такие работы – понятно, что редевелопмент требует в разы более серьезных вложений, чем реконцепция».

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG. Estate, также говорит о сносе как об очень радикальной мере и предпочтительном переформатировании объекта под другой функционал. «Исключительный случай, когда объект находится в премиальной локации в жилой зоне, например, в центральной локации, на набережной, откуда открывается вид на воду, объекты культурного наследия
и так далее, – уточняет г-н Трушин. – Тогда снос объекта под реализацию ЖК элитного класса может окупить инвестиции. В остальных случаях мы бы рекомендовали работать над рассмотрением разных концепций, не требующих сноса. Существует набор коммерческих функций, который с легкостью можно вписать в конструкцию торгового центра и который будет соответствовать спросу аудитории – стоит
лишь провести маркетинговое исследование. Кроме того, торговый центр традиционно обладает большой парковкой, которую при желании можно использовать под строительство жилья (при внесении изменений в ПЗЗ), а функционал торгового центра менять, исходя из будущего портрета жителей».

Впрочем, учитывая низкие ипотечные ставки, непрекращающийся рост спроса и успешное освоение девелоперами даже таких площадок, которые никогда не рассматривались с точки зрения перспектив жилого строительства, участок под «Гудзоном», по словам Сергея Трахтенберга, непременно найдет своих покупателей.

Жилая планета

На рынке Петербурга также были случаи, когда для неэффективных ТЦ – например, ТЦ «Аура» – новый собственник менял функционал объекта: ГК «БестЪ» переформатировала бывший молл под офисный функционал, напоминает Валерий Трушин. ФХК «Империя», в свою очередь, превратила Фрунзенский универмаг в БЦ «Сенатор». «Пока в Санкт-Петербурге сносили только сравнительно небольшие торговые объекты, – указывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank
St Petersburg. – Например, на месте ТЦ “Космодром” был построен ЖК “Зенит” в комплексе с небольшим торговым объектом и храмом. На месте участка гипермаркета “Сезон” на Коломяжском пр. строится крупный ЖК. Иногда территорию ТЦ начинают “уплотнять” без сноса самого ТЦ – застраивают открытую парковку: так произошло с ТЦ “Питер” на Типанова и планируется сделать на территории “О’Кей”
на Заневском проспекте. Из смежных областей можно отметить планируемое создание отеля на месте аквапарка “Вотервиль”, а на месте кинотеатра “Планета” на ул. Типанова построен ЖК “Кремлевские звезды”, также строится новый ЖК на месте кинотеатра “Зенит”».

При этом снос торгового центра и замена его на более крупный объект необязательно должны приводить к исчезновению крупной же торговой функции, считает Игорь Кокорев: в Петербурге есть примеры встраивания торговых центров в большие жилые комплексы – как, например, ТЦ «Космос» в стилобатной части ЖК «Доминанта» (на той же ул. Типанова). Другое дело, что уже сейчас, по оценкам IPG. Estate, порядка 60–70% объектов в Петербурге нуждаются в реконцепции. «В Петербурге, безусловно, есть
“кандидаты” на реконструкцию и реконцепцию, но никак не на снос, – соглашается Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE. – Есть тенденция, что в городе снижается популярность гипермаркетов, все говорят – эра крупных магазинов уходит, и начинается эра магазинов “у дома” с шаговой доступностью. Но, на мой взгляд, это цикличная история: в начале 90‑х годов развивались магазины у дома, в 2000‑х началась эра торговых центров и гипермаркетов. Причин для этого несколько – развитие
интернет-торговли, смена модели потребления с массовой на индивидуальную, пандемия и коронавирусные ограничения. Но ретейл, который был спроектирован и построен в удачной локации, живет до сих пор, полноценно функционируя».

Анастасия Яковлева из «Качкин и Партнеры» перечисляет своих кандидатов на реконцепцию/редевелопмент в Петербурге: ТК «Пик» на Сенной, ТК «Балканский», ТК «Владимирский пассаж», ТК «Платформа», ТК «Невский атриум».

«Далеко не всегда на участке можно построить жилье или апартаменты, – резюмирует Валерий Трушин. – Даже если мы рассматриваем по ПЗЗ, что участок относится к деловой зоне, то по условиям нужно смотреть, в каком объеме собственник может реализовать проект торгового назначения, в каком объеме допустимы апартаменты и так далее. И важно понимать, что внесение изменений в ПЗЗ – это длительный,
инвестиционно-затратный, сложный процесс. Да, рынок ретейла будет меняться вслед за изменением покупательской модели: будут появляться общественные, спортивные зоны, места для детских развлечений, зоны для гибких офисных пространств. И, по нашей оценке, в первую очередь собственникам ТЦ стоит рассматривать именно возможности реконцепции, анализируя спрос аудитории комплекса».

Влад Лория

Полный текст материала опубликован в «CRE Retail» май 2021 #83