Комментарии в СМИ

«Без лишних условностей»

18.10.2010 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал поправки в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Городской парламент рассмотрел в третьем чтении законопроект, позволяющий городу продавать участки для строительства в собственность. Некоторые депутаты бурно протестовали при первом чтении. Однако серьезных поправок не поступило.

Изменения в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…» депутаты рассматривали еще весной.

Сегодня на торгах реализуют право аренды участка на инвестиционных условиях: как минимум, строительство должно завершиться в отведенные сроки. Выполнив требования, застройщик вправе оформить землю в собственность или продолжать ее арендовать. Некоторые депутаты полагают, что, если земля сразу будет приобретена в собственность и ее владелец не выполнит условия договора, отобрать надел будет невозможно.

В Смольном возражают: на этот случай есть Кодекс об административных нарушениях. Город будет штрафовать нерадивого собственника за неисполнение актов исполнительной власти. Пусть или платит штрафы, или перепродает надел, но с сохранением инвестусловий. Однако депутаты уверяли, что этого недостаточно: невысокие штрафы при высокой стоимости земли не станут проблемой для собственника.

Наделы будут использовать в качестве залога (в чем заинтересованы некоторые банки), компании станут выпускать векселя, но не строить. Или, наоборот, строить без разрешительной документации. Если участок будет в собственности, город не сможет изъять его, чтобы воздействовать на компанию.

Для застройщиков приобретение собственности, конечно, плюс. Победитель торгов вправе свободно распоряжаться участком (сдавать в аренду, продавать). Арендатор может это делать только с согласия владельца, то есть города. Собственник сможет воспользоваться разными кредитными предложениями, которые недоступны арендаторам (залог имущества, более длительный срок кредитования, низкие процентные ставки). Кроме того, некоторые согласования собственнику получить проще.

Землей торгуют во многих странах, и зачастую иностранные инвесторы отказываются от проектов в России только потому, что не могут понять, почему на торгах реализуется только право аренды.

Но есть и минус. Покупая в собственность, всю сумму надо заплатить сразу. Длительной рассрочки, как при аренде на инвестиционных условиях, не будет.

Кстати, продажа участков в собственность уже предусмотрена действующим петербургским законом. Поправки же позволяют продавать землю с обременениями в виде инвестусловий.

По мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, ранее город терял контроль над проданными объектами: «Поправки позволят Петербургу включать в текст договора купли-продажи обязательные для исполнения требования. Например, построить детский сад на участке или отремонтировать фасад. В перечень инвестиционных условий добавлена необходимость соблюдать ограничения, установленные земельным законодательством. Представляется, что город начнет активно использовать ст. 56 Земельного кодекса, регулирующую ограничение прав собственников земли. Ограничения подлежат государственной регистрации, сохраняются при переходе прав на участок и могут действовать бессрочно».

Дмитрий Некрестьянов говорит, что поправки дают правовую базу для продажи памятников, позволяя городу в безусловном и бесспорном порядке предусматривать ограничения, связанные с запретом сноса и целями реконструкции объекта. Возможно, чиновники будут активнее пользоваться ст. 284 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет через суд изымать участок, предназначенный для строительства, но не используемый в течение трех и более лет.

В итоговый текст вошла поправка от депутата Сергея Анденко, касающаяся компенсации затрат и вознаграждения организатору торгов. Сейчас Фонд имущества получает от победителя торгов 3% от суммы продажи объекта или 2%, если речь идет о территориях для комплексного освоения. Это вознаграждение Фонд поровну делит с Управлением инвестиций, которое готовит многие документы к торгам.

По словам Сергея Анденко, в городе проводятся торги, по условиям которых победитель должен передавать городу не деньги, а имущество: «Это в первую очередь касается аукционов по продаже участков под паркинги. Например, реализуется право строительства многоэтажного паркинга. Рыночная оценка этого объекта составляет 12 млн рублей. Но город просит инвестора передать ему 1700 кв.м площадей в новом гараже. Значит, рыночная оценка снижается на стоимость этих парковочных мест.

Был случай, когда право строительства продали всего за 9000 рублей. Именно с этой суммы Фонд и получил 3% в качестве вознаграждения, что, конечно, не могло компенсировать его затраты». Теперь организатор торгов будет получать не только 3% от уплаченных победителем денег, но и 3% от стоимости имущества (учтенного при определении начальной цены), которое компания передаст городу.

Андрей Некрасов