Комментарии в СМИ

«Земельный ликбез»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», выражает свой взгляд на вступившие в силу поправки в земельное законодательство и считает понимание нового порядка и корректировку сложившейся практики в земельной сфере основной задачей девелоперского сообщества в настоящее время.

Поправки в Земельный кодекс (ЗК), вступившие в силу с 1 марта, поменяли принципы предоставления бизнесу государственных земель. По сути, речь идет о настоящей земельной реформе, а нововведений так много, что даже профессиональные юристы их еще не вполне осмыслили. РГУД запланировала серию разъяснительных мероприятий в своих представительствах. Задача — разобрать общие для всей страны новации и выяснить, как закон будет применяться в регионах. Некоторые решения в новой редакции Кодекса делегированы местным властям.

«Изменения в ЗК вступили в силу около месяца назад и пока на рынок еще не повлияли: регионы не только не подготовили заранее актуальную нормативную базу, но и в большинстве своем даже не осмыслили новые правила. Местные власти взяли паузу для разработки документов, отвечающих федеральным требованиям, — говорит исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. — Мы планируем провести в каждом нашем представительстве встречу с чиновниками, чтобы представители бизнеса могли из первых рук узнать, как они трактуют ЗК и как он будет применяться, какие решения приняты по вопросам, отданным на откуп регионам, и пр. Это поможет не приостанавливать инвестиционный процесс и не затруднять девелоперский бизнес, который и без того переживает не лучшие времена».

Временные — отдельно

Первую такую встречу провели в Петербурге. «Мы попытаемся сохранить привычную схему предоставления участков, подстроившись под новеллы федерального законодательства», — сразу же заверила собравшихся Нино Лордкипанидзе, первый зампредседателя КУГИ Петербурга. Новый порядок работы (условия продления инвестдоговоров, правила продажи «незавершенки» и пр.) комитет обещает представить через полтора-два месяца.

Тем не менее некоторые нюансы чиновники обозначили. «В новой редакции ЗК прописан общий порядок предоставления участков для строительства и возведения некапитальных объектов. Но у нас будут отдельные законодательные акты, регламентирующие эти вопросы», — говорит Юлия Осипова, первый заместитель председателя Юридического комитета Петербурга. Наделы по инвестдоговорам теперь положено предоставлять на основании распоряжения высшего должностного лица субъекта (для Петербурга это губернатор). Раньше такие решения утверждались постановлением правительства. Сейчас в стадии подготовки рамочное распоряжение губернатора о том, что, если заявитель отвечает критериям ЗК, он имеет право получить надел целевым назначением. Это распоряжение и станет основанием для заключения договора.

По ЗК получить участок «целевкой» можно только под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения и для реализации масштабных инвестиционных проектов. Типы объектов определят по классификатору разрешенных видов использования, утвержденному Минстроем РФ в конце прошлого года, говорит г‑жа Осипова. К масштабным проектам федеральный закон относит те, которые позволят увеличить количество рабочих мест и налоговые поступления. Право трактовать эти пункты оставлено за субъектами РФ. В Петербурге будут применяться критерии, по которым сейчас оцениваются стратегические проекты.

Важный для инвесторов вопрос — работа над проектами, заявленными до 1 марта. Чиновники обещают, что все поданные заявки не потеряются, а будут переданы уполномоченному органу (который еще предстоит определить).

На откуп субъектам отдана и судьба участков, предназначенных для нестационарных объектов. Местный законопроект уже принят Законодательным собранием Петербурга и будет подписан губернатором в ближайшее время. Землю под павильоны, киоски, автостоянки и пр. будут предоставлять по договорам о размещении. Значительную часть новых контрактов заключат на основании действующих договоров аренды.

Местные особенности

Поправки в ЗК обсуждали и на специальном семинаре в Москве. Краткую выжимку из 360‑страничного федерального закона для членов Гильдии подготовил Сергей Казинец, партнер юридической компании «АВЕЛАН».

С 1 марта распоряжение участками отдали на поселенческий уровень, рассказывает юрист. Однако, например, в Московской области сразу же появился закон о перераспределении полномочий. Практически все градостроительные функции переданы «наверх» (законодатель это позволяет). «Если вы намерены купить участок в каком-то определенном регионе, обязательно обращайте внимание на местное законодательство. Задайтесь вопросом, кто имеет право распоряжаться данной территорией. В противном случае ваша сделка может не соответствовать закону», — рассуждает г‑н Казинец. Существенная норма переходного периода — преемственность в части предоставления земель. Например, если муниципальный район начал процедуру согласования места размещения объекта, он и доведет ее до конца.

Эксперт обратил внимание на одно из важнейших нововведений, касающихся объектов незавершенного строительства, на которые зарегистрированы права собственности. «Если здание не будет возведено в срок, муниципалитет вправе выставить его на публичные торги и обязать нового собственника достроить «незавершенку» в оговоренные сроки. Если покупатель не найдется, местные органы власти, компенсировав затраты инвестору, могут обратить объект в государственную собственность, — комментирует Сергей Казинец. — Весь этот механизм направлен на то, чтобы исключить долгострой и стимулировать застройщиков вовремя выполнять обязательства».

Cудебные перспективы

«Поправки меняют саму процедуру предоставления земельных участков как для строительства, так и для иных целей, а также устанавливают принципиально новые подходы к возможности получения их целевым образом. Понимание нового порядка и корректировка сложившейся практики в земельной сфере — основная задача девелоперов сейчас, — полагает председатель комитета по законодательству РГУД Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». — Большинство регионов еще только в процессе формирования местного законодательства и адаптации к новым правовым реалиям. Нас ждет «устаканивание» правоприменительной практики, можно ожидать большого количества судебных споров девелоперов с органами власти, так как многие новые нормы коренным образом меняют подход к распоряжению участками (например, введен запрет на пролонгацию сроков аренды под строительство за редким исключением)».

Евгения Иванова

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ