Комментарии в СМИ

«Закрыть обходные пути»

15.11.2016 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценил законопроект, призванный усовершенствовать правовое регулирование рентных отношений.

Предлагаемые Правительством новые требования к договорам пожизненной ренты способствуют защите прав пожилых граждан и улучшению оборота имущества.

Правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений».

Подготовленный во исполнение подп. «ж» п. 1 перечня поручений Президента РФ В.В. Путина от 9 сентября 2014 г. законопроект, как сказано в пояснительной записке, призван защитить права граждан пожилого возраста.

В частности, чтобы защитить права получателей пожизненной ренты, а также исключить злоупотребления при заключении и реализации договоров пожизненной ренты, законопроектом предлагается закрепить правило о том, что плата за передачу отчуждаемого под выплату ренты имущества получателя ренты в собственность плательщика ренты должна составлять не менее 20% от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, а в случае ее отсутствия – рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком.

Таким образом, станет невозможным отчуждение имущества за символическую плату или бесплатно.

Также законопроектом приводится в соответствие минимальная стоимость объема пожизненного содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, с минимальным размером пожизненной ренты, установленным договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц.

Кроме того, законопроектом вводится ограничение, предусматривающее, что плательщиками ренты по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть только физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, или некоммерческие организации.

Данное изменение связано с отсутствием возможности обеспечить необходимый контроль за деятельностью коммерческих организаций в рассматриваемой сфере.

Положения законопроекта не будут распространяться на договоры, заключенные до вступления его в силу.

Оценив предложенные Правительством нововведения, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков отметил, что в целом они отражают общую тенденцию в сфере регистрации прав на недвижимость – отказ от регистрации сделок в пользу регистрации прав или обременений. Подобные нововведения способствуют улучшению оборота, поскольку потенциальный покупатель обремененного рентой имущества сможет получить минимальную информацию об обременении, просто запросив выписку из реестра в отношении имущества.

Второй блок поправок направлен на защиту пожилого населения от злоупотреблений в рентных отношениях. Однако Андрею Кулакову кажется странным уменьшение минимального месячного объема содержания по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, с двух величин прожиточного минимума до одной соответствующей величины. «Авторы закона полагают, что установленный на данный момент минимальный размер является непосильным для многих участников рентных отношений, что ведет к обходу этой нормы с их стороны», – только так можно объяснить данную поправку.

Что касается возможности исключения коммерческих организаций из числа возможных плательщиков ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то по этому поводу Андрей Кулаков обращает внимание на пояснение авторов законопроекта, которые указывают, что «предусмотренных законодательством форм контроля Минюста России за некоммерческими организациями будет вполне достаточно для обеспечения прав участников рентных отношений, в то время как в отношении коммерческих организаций подобные формы контроля отсутствуют».

Константин Катанян, Екатерина Горбунова

Материал опубликован на сайте «Новой адвокатской газеты» 15.11.2016