Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет перспективы взыскания дольщиками строящегося жилого комплекса «Золотые купола» в Ленинградской области неустойки за неисполнение застройщиком своих обязательств.

ГК «РосСтройИнвест» подкинула дров в костер тлеющего конфликта вокруг инженерного обеспечения строящегося ЖК «Золотые купола» в Сертолово. По данным ОК-информ, застройщик пожаловался губернатору Ленобласти Александру Дрозденко на недостаток собственных средств и попросил построить сети до жилого комплекса за счет областного бюджета. В компании парируют: просили не денег, а лишь исполнения регионом своих обязательств по инженерной подготовке этой территории.

Как стало известно «Общественному контролю», в конце марта 2016 года на имя губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко пришло письменное обращение от генерального директора ООО «РосСтройИнвест» Валентины Калининой, в котором застройщик просит рассмотреть вопрос о выделении средств из областного бюджета на строительство сетей водоснабжения и водоотведения в микрорайоне Черная речка в Сертолово для последующего подключения к ним жилого комплекса «Золотые купола».

Запрос был сразу же делегирован председателю Комитета финансов, первому зампреду правительства Роману Маркову и получил негативный отзыв. В комитете посчитали, что все риски и целесообразность строительства, в том числе связанные с подключением объекта к инженерным сетям, должны были просчитываться застройщиком самостоятельно до начала строительства объекта.

Вместе с тем, как говорят в финансовом блоке, в течение более чем полутора лет компания так и не начала решать вопрос с подключением объекта к сетям, ссылаясь на то, что мероприятия эти дорогие и собственных средств у компании недостаточно, чтобы оплатить подключение. В итоге комитет рекомендовал не решать коммерческие вопросы за счет всех налогоплательщиков региона. Сколько именно денег из бюджета просил девелопер, в аппарате зампредседателя оперативно пояснить не смогли.

В свою очередь председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский факт обращения за бюджетными деньгами категорически опровергает. «Никаких денег налогоплательщиков под наш коммерческий проект мы не просили. Это какой-то “испорченный телефон”. Речь идет о плановых работах на сетях, которые идут от Сертолово к Черной речке, но это не наши сети, а муниципальные, более того — эти работы по канализованию уже заложены в программу “Чистая вода Ленинградской области”, а мы просто хотели удостовериться, что эти бюджетные обязательства будут исполнены, чтобы синхронизировать наши планы по “коммуналке” с областными». Как рассказал господин Креславский, дело в том, что для последующих очередей проекта (2-5 очереди) потребуется увеличения мощностей канализования — именно для этого и необходимо понимание всех возможностей, в том числе и заложенных в госпрограммы.

«Актуальность именно этих работ мы и хотели прояснить в обращении», — говорит топ-менеджер. И эти бюджетные расходы, по данным «Общественного контроля», действительно значатся в плане — в рамках подпрограммы «Водоснабжение и водоотведение Ленинградской области» в соответствии с постановлением правительства региона от 18 декабря 2015 года № 483 «Об утверждении перечня объектов и распределении…» в 2017-2018 годах на работы по реконструкции сертоловской канализации предусмотрено выделение более 103,7 млн рублей (область даст 55 млн рублей, муниципалы — 48,7 млн). В эту же стоимость входит реконструкция канализационной насосной станции и напорных канализационных коллекторов от микрорайона Черная речка до главной канализационной насосной станции в Сертолово.

Для прояснения ситуации «Общественный контроль» обратился в правительство Ленобласти для получения официальной позиции. В пресс-службе подтвердили, что застройщик действительно обратился за бюджетной субсидией на подключение ЖК «Золотые купола». «Компания ссылается на высокую стоимость подключения по предварительному договору с ООО “СКС”. Но решение коммерческих вопросов за счет бюджета невозможно по действующему законодательству», — рассказали в администрации.

Счастливый конец?

Справедливости ради, ГК «РосСтройИнвест» действительно затянула решение вопроса подключения к инженерным сетям ЖК «Золотые купола» в Сертолово на 8 тысяч жителей почти на два года. Так, еще в 2014 году девелопер получил у ООО «Сертоловский водоканал» технические условия на подключение к сетям, на основании которых компания прошла экспертизу проекта, затем было выдано разрешение на строительство. Однако затем муниципалитет уведомил застройщика, что поставщик данных услуг сменился.

Сети были переданы в аренду ООО «Сертоловские коммунальные системы» («СКС»). Двум основным застройщикам в этой локации, «РосСтройИнвесту» и ГК «КВС», было предложено обратиться в «СКС» для получения новых условий, однако стоимость подключения неприятно удивила девелоперов — за подключение сетевики попросили сумму, в десятки раз превышающую тот ценник, который был согласован с «Сертоловским водоканалом».

А затем начался годичный болезненный процесс переговоров, просьб и убеждений, который перерос в публичный конфликт к концу 2015 года. Как уже подробно писал «Общественный контроль», распухший ценник на подключение и достаточно жесткий дедлайн строительства заставили девелоперов задуматься о полумере — строительстве локальных очистных сооружений на участке. Причем «РосСтройИнвест» планировал эту меру как временную — только для первой очереди проекта, а «КВС» был полностью уверен, что ЛОС — это вполне современное техническое решение, и тащить канализацию компания, судя по всему, не собирается.

Крест на этих планах поставила жесткая позиция областных властей. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил во всеуслышание: пока не будет подключенного коллектора, ни один корпус этих проектов в эксплуатацию не примут. «Что делать в этом случае дольщикам? Обращаться в суд», — зацементировал чиновник. Господин Москвин также публично уличил застройщиков в нежелании решать вопросы по сетям и наряду с этим — в намерении шантажировать областные власти, прикрываясь перспективой пикетов обманутых дольщиков «Золотых куполов» и «Нового Сертолово» перед зданием на Суворовском, 67.

Под давлением властей от идеи с ЛОС как основным технологическим решением по водоотведению «РосСтройИнвесту» пришлось отказаться и вплотную заняться работой с поставщиком ресурса. И, судя по всему, не безуспешно. По словам господина Креславского, первая очередь проекта будет в срок подключена к центральной канализации — соответствующие технические условия уже согласованы с ООО «Сертоловские коммунальные системы», уже на следующей неделе комитет по тарифам и ценовой политике (ЛенРТК) согласует плату за подключение и после этого будет подписан соответствующий договор. При этом официальные представители застройщика в группе дольщиков в социальных сетях сообщают, что «работы по прокладке сетей уже ведутся и СКС, и нами. В июне работы будут завершены». По данным «Общественного контроля», этот же срок назывался и вчера на Совете директоров ГК «РосСтройИнвест».

А добиться приемлемого тарифа компании удалось достаточно просто — в два раза снизив объемы потребления ресурса. Как рассказали в ЛенРТК, в мае прошлого года по заявке ООО «РосСтройИнвест» комитет уже устанавливал тариф на подключение с максимальной величиной нагрузки 4165,88 куб. метров в сутки по водоснабжению и 3753,86 куб. метров по водоотведению. Однако к концу года в ЛенРТК были поданы совершенно другие условия — нагрузка по «воде» сократилась до 2 447,78 куб. метров в сутки, по канализованию — и вовсе в 5 раз: до 705,87 куб. метров.

Любопытно, что подобное «жонглирование объемами» со стороны «КВС» в недавнем интервью одной из муниципальных газет резко осудил исполнительный директор ООО «СКС» Александр Шманов. По его словам, строительство объектов, которое рассчитано на основании недостоверного или некорректного баланса водопотребления и водоотведения, противоречит требованиям законодательства РФ и может повлечь негативные последствия. «Будет невозможна нормальная эксплуатация инфраструктуры», — заключил управленец.

Кто ваш источник

Еще один вопрос, по которому застройщик не может найти взаимопонимания с властями, — это водоснабжение будущего комплекса. Господин Москвин продолжает настаивать: «Оба этих проекта («Золотые купола» и «Новое Сертолово») получали положительное заключение экспертизы на основании технических условий, предполагающих центральное водоснабжение и водоотведение. С этими же существенными параметрами застройщики продавали квартиры своим покупателям. В данном случае позиция правительства Ленинградской области однозначна и основана исключительно на действующем законодательстве: дома должны быть введены в эксплуатацию с теми техническими условиями, с которыми проект проходил экспертизу и получал разрешения. Если способы водоснабжения и канализованная меняются в процессе строительства, то градостроительный кодекс предписывает повторно проходить экспертизу проекта. В противном случае у профильных органов госвласти нет никаких законных оснований вводить дома в эксплуатацию. Эта наша неизменная позиция была неоднократно разъяснена застройщикам».

Представители застройщика, в свою очередь, уверяют, что положительное заключение экспертизы прошел именно проект, предполагающий водоснабжение первой очереди проекта от двух скважин (последующие будут подключены к центральному водопроводу).

«Судя по всему, в правительстве не слишком знакомы с нашим проектом и не следят за изменениями. Хотя они могут просто позвонить нам и спросить, согласованы у нас скважины или нет. Но почему-то они предпочитают идти самым сложным путем», — разводят руками в «РосСтройИнвесте».

Справка ОК-информ

Разрешение на строительство у застройщика действует до 16 июля (может быть продлено), а ключи жильцам первого этапа первой очереди проекта застройщик должен выдать до 17 января 2017 года. Впрочем, тут тоже есть тонкий момент. В ДДУ, который подписывают дольщики «Золотых куполов» есть пункт 7.6, который говорит о том, что стороны не несут ответственности, если исполнить обязательство (и передать ключи в срок) помешали обстоятельства непреодолимой силы — к таким в договоре относится задержка застройщиком сроков строительства из-за необходимости подключения объекта к сетям водоснабжения, водоотведения, тепло- и электроснабжения, если эта задержка возникла вследствие действия (или бездействия) ресурсоснабжающих организаций.

Вместе с тем, по словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в пользу застройщика этот пункт все равно не сработает: «поскольку на момент заключения ДДУ у застройщика уже имеется разрешение на строительство, следовательно, градплан и технические условия на подключение к сетям, то большая стоимость подключения к сетям не должна считаться обстоятельством непреодолимой силы». По его словам, в подобной ситуации дольщики смогут взыскать неустойку за неисполнение застройщиком своих обязательств. При этом им будет достаточно доказать, что ДДУ не был исполнен в срок, доказывать же наличие каких-либо обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств, и отнесение таких обстоятельств к форс-мажору должен сам застройщик.

Михаил Немировский

Ссылка на источник