Комментарии в СМИ

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о скандале с отелем «Про Молодость».

В Петербурге вспыхнул новый скандал с апарт-отелем «Про Молодость», сдать который изначально обещали еще в 2022 году. Покупатели жилья там сочли, что их обманули, сам комплекс станет долгостроем, и теперь просят защиты у городских властей. Участники рынка и юристы отмечают, что в этом вопросе не все так просто и есть много нюансов.

Об очередном переносе сроков строительства апарт-отеля «Про Молодость» на проспекте Большевиков,32 до середины 2026 года стало известно еще в апреле. Формально застройщиком объекта выступает ООО «Стайл-строй», генеральным подрядчиком —«ПЛГ Строй» (Plaza Lotus Group). Изначально сдать гостиницу в эксплуатацию обещали еще в 2022 году. А сам проект анонсировали в конце 2019 года.

В конце ноября некоторые покупатели «квадратов» записали видеообращение к строительному блоку Смольного, в котором называли себя дольщиками и гневались на то, что застройщик так и не приступил к строительным работам, якобы остановленным в мае 2022-го.

Примечательно, что в Петербурге это в принципе первый громкий скандал с долгостроями в сегменте апарт-отелей, которые никогда не считались жильем, обладание «квадратами» в них не дает право на «прописку» и пользование соцобъектами, а налоги на недвижимость платятся по коммерческим ставкам. По факту это просто площадь для проживания, хоть, зачастую, и с улучшенной инфраструктурой в самом комплексе.

Разбираемся вместе с юристами, могут ли в принципе покупатели жилья в апартаментах именовать себя дольщиками и обязан ли им город оказывать помощь в случае срывов срока строительства.

«Этажи в воздухе»

Примечательно, что в тексте обращения покупатели «квадратов» в «Про Молодость» отдают себе отчет в том, что не являются классическими дольщиками.

— Сроки строительства нарушены, строительство не ведется. Но правительство Петербурга продлило разрешение еще на три года до мая 2026. С момента продления разрешения прошло уже полгода. Но застройщик так и не приступил к строительным работам. Стройка стоит, — утверждают они.

По словам активистов, сейчас застройщик уговаривает их подписать дополнительные соглашения о переносе срока выдачи ключей без компенсаций за срывы сроков ввода.

Авторы обращения понимают, что покупали нежилые помещения, но подчеркивают, что приобретали «квадраты» для постоянного проживания, и «у всех есть семьи, дети».

— Это купленные этажи в воздухе. По законодательству дольщики наших объектов не имеют равной защиты с дольщиками объектов, предназначенных для постоянного проживания. И в случае банкротства застройщика дольщики могут потерять права на купленные ими помещения, которые они покупали для проживания своих семей, — признают сами активисты, но обращают внимание: многие вынуждены сейчас арендовать жилье и платить кредиты.

Стоит также отметить, что на документации на воротах стройки значится несколько иной срок сдачи объекта: второй квартал 2025-го.

Есть и примечательные комментарии к видео в социальной сети «В Контакте». Пользователь под именем Алина Фролова интересуется, «при чем тут дети, если перекупы покупали с целью перепродажи»?

— ПОКУПАЛИ… а не с неба свалилось. А если и для перепродажи… запрещено законом? и можно обобрать молча и безнаказанно? И откуда у Вас такая осведомленность про планы инвесторов?(, — отвечает ей Галина Кулик (орфография и пунктуация соблюдены авторские — прим. редакции).

Здесь стоит добавить, что по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2019 году «квадрат» в апартах стоил в среднем по городу 144,3 тыс. рублей, в ноябре 2023 — 297, 2 тыс.

На «первичке» масс-маркета это 114,6 тыс. и 230,7 тыс. соответственно.

Дольщики бывают разные

Как отмечает старший юрист КА Pen & Paper Святослав Орлов, в июне 2019 года были приняты поправки в законодательство о долевом участии, из которых следует, что покупатели апартов тоже формально являются дольщикам, но есть ряд принципиальных особенностей правового регулирования.

Так, девелоперы гостиниц не вносят средства в компенсационный фонд долевого строительства. Тогда как застройщики классических новостроек обязаны делать отчисления, из которых потом и платятся компенсации.

В свою очередь, сам Фонд защищает только тех дольщиков, которые имеют требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений площадью до 7 «квадратов» (кладовые и т.д).

Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнeры» Павел Остапчук полностью согласен с тем, что покупатели физические лица являются дольщиками.

По его мнению, на них распространяются все гарантии защиты прав. Это взыскание неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, а также по закону РФ от 7 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» штрафа в размере 50% от суммы неустойки, компенсации морального вреда и пр.

При этом, как подчеркивает Павел Остапчук, надо учитывать и складывающуюся особенным образом судебную практику. Так, если судом будет установлено, что покупатель действовал в инвестиционных целях (заключил сразу несколько ДДУ), то такие действия расценят как предпринимательские. Соответственно, суд урежет и требования.

Примечательно, что на сайте подрядчика отмечается, что речь идет о договоре долевого участия.

В самом крайнем случае

Особые правила действуют для покупателей жилья в апартаментах и в случае банкротства застройщика.

Как поясняет Святослав Орлов, в отличие от дольщиков жилых помещений, имеющих не только право на возврат уплаченных денег, но и на передачу жилого помещения, покупатели апартаментов наделены лишь шансом вернуть свои средства.

— Это существенно ограничивает их в способах защиты. Ведь денежные требования в банкротстве часто удовлетворяются лишь частично, в то время как стоимость объекта недвижимости на момент сдачи обычно значительно возрастает по сравнению с уплаченной дольщиками стоимостью, — констатирует он.

Как добавляет Святослав Орлов, кроме того, законодательство выводит покупателей апартов и дольщиков жилых помещений в разные очереди при банкротстве застройщика. Это также может негативно сказываться на восстановлении нарушенных прав.

Павел Остапчук разъясняет: суды могут включить требования такого «дольщика — инвестора» к застройщику в реестр четвертой, а не третьей очереди.

Как отмечают на условиях анонимности собеседники в строительной отрасли: в самой крайней ситуации первыми вернуть свои деньги «побегут» подрядчики, лучше осведомленные о происходящем. До покупателей апартаментов дойдут копейки.

Покупать только, если есть эскроу-счета

Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина признает, что, покупатели апартаментов, к сожалению, пока все еще несут некоторые риски в проектах, которые есть в продаже на рынке.

— На сегодня есть несколько идеальных и безопасных вариантов для покупки недвижимости. Первый вариант, если покупка по проходит по договору долевого участия, то важно обязательное использование эскроу- счетов. Их основная задача — безопасность дольщиков. Инвестор открывает индивидуальный эскроу-счет и денежные средства размещаются на нем, а не передаются девелоперу. Воспользоваться ими застройщик может лишь после акта ввода объекта в эксплуатацию, то есть, после того, как здание будет построено, пройдет все государственные комиссии и получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если с застройщиком что-то происходит, то денежные средства инвестора в сохранности и возвращаются ему, — дает совет она.

По словам Яны Лепёшиной, второй вариант, это покупка уже готового проекта, по договору купли- продажи. Такая форма договора может быть использована после полной сдачи объекта, когда недострой уже исключен.

— Договор долевого участия без эскроу-счета является менее безопасной формой. В случае банкротства застройщика, процесс возврата своих денег может занять много сил, времени и нервов, — констатирует она.

Как считают некоторые участники рынка, апарт-отель «Про Молодость» возможно теоретически реализовывался без эскроу-счетов, которые начали только вводиться в 2019-м году.

Как добавляет Святослав Орлов, в ситуациях купли-продажи и соинвестирования тоже есть свои нюансы. Основной из них заключается в том, что по таким договорам на покупателя не распространяются гарантии, предоставляемые законом об участии в долевом строительстве. Это, например, защита от повторной продажи объекта, повышенная защита от нарушения сроков, а также гарантийный срок в отношении жилья, не говоря уже о гарантиях на случай банкротства застройщика.

Телеканал 78 направил запрос PLG, но ответа на последовало. Редакция готова опубликовать позицию компании, если комментарии будут предоставлены.

Светлана Коваленко