Блог

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассматривает вопрос о проверке пожарной безопасности и необходимости получения торговыми центрами разрешения на ввод в эксплуатацию как условия продолжения функционирования.

По следам пожара в «Зимней вишне» по всей стране прокатилась волна однотипных проверок торговых центров прокуратурой, где основной упор был сделан на проверку пожарной безопасности, и при случае ставился вопрос о необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию как условия продолжения функционирования этих торговых центров.

Практически в каждом регионе показательно в судебном порядке был установлен запрет на эксплуатацию одного или нескольких торговых центров. Поводом для этого были любые выявленные нарушения пожарной безопасности, которые автоматически трактовались как «наличие угрозы для жизни и безопасности», что было причиной на основании ст. 1065 ГК РФ требовать запрета на осуществление деятельности, создающей такую угрозу.

Фабула определения Верховного суда РФ от 23.04.2019 по делу № 83-КГ18-18 (далее – Определения) в полной мере содержит все вышеуказанные элементы.

Стоит отметить, что вырванная из контекста формулировка «отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не является само по себе основанием для запрета на эксплуатацию» далеко не в полной мере отражает правовые позиции, которые сформулированы ВС РФ в определении.

Попробуем разобраться в том, что именно ВС РФ сформулировал в Определении и что может быть полезным для практики.

Запрет на осуществление деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, должен быть доказан материалами дела.

Нашумевший вывод о том, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не основание для запрета на осуществление деятельности, стал следствием того факта, что требования прокуратуры были основаны не на ст. 222 ГК РФ, а на п. 1 ст. 1065 ГК РФ.

При разрешении спора ВС РФ указал на то, что с учетом разъяснений п. 29 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10 / 22 от 29.04.2010 в отношении самовольной постройки запрет на эксплуатацию может быть установлен с учетом требований п. 1 ст. 1065 ГК РФ, который предусматривает допустимость такого требования при создании такой самовольной постройкой угрозы жизни и здоровью граждан. В свою очередь, вывод о наличии угрозы требует специальных познаний, которыми суд не обладает, а, значит, суд должен был предложить назначить судебную экспертизу, однако в материалах дела нет ни экспертизы, ни доказательств того, что этот вопрос судом ставился перед сторонами.

К сожалению, такая аргументация ВС РФ не учитывает последних изменений в ГК РФ, внесенных в п. 2 ст. 222 ГК РФ еще законом РФ № 339-ФЗ от 03.08.2019, которые устанавливают прямое и императивное требование «использование самовольной постройки не допускается». Очевидно, «эксплуатация» входит в «использование», в связи с чем само по себе такое требование могло быть заявлено и удовлетворено и без экспертизы, но уже как следствие признания постройки самовольной. Возможно это связано с тем, что решение первой инстанции состоялось в июне 2018 года, т. е. до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ.

Тем не менее итоговый вывод ВС РФ по вопросу о запрете эксплуатации представляется верным.

В соответствии с текущей редакцией ст. 222 ГК РФ при наличии зарегистрированного права собственности вопрос о самовольном характере постройки относится к компетенции суда. И тут мы опять оказываемся в ситуации, что для принятия такого решения суду требуются специальные познания, а значит должно быть разрешение о назначении судебной экспертизы.

С учетом того что в деле идет речь о двух самостоятельных видах нарушений (пожарная безопасность и самовольная реконструкция), принципиально возможно рассмотрение вопроса о запрете на эксплуатацию по двум самостоятельным основаниям: для пожарной безопасности вполне применим п. 1 ст. 1065 ГК РФ (создание опасности причинения ущерба), а для самовольной реконструкции – ст. 222 ГК РФ. Однако применение любого из этих правовых оснований требует подтвержденного материалами дела и требующего специальных познаний вывода, а значит во всех случаях должна была быть назначена экспертиза, чего сделано не было.

Отдельно стоит отметить важный практический вывод о том, что не любое нарушение пожарной безопасности является основанием для запрета деятельности, а лишь такое, наличие которого создает угрозу жизни и безопасности граждан, что должно быть надлежащим образом доказано.

Таким образом, нашумевший вывод является закономерным результатом грубых процессуальных нарушений при рассмотрении дела, что привело к неполноте доказательственной базы, восполнение которой возможно только с возвратом дела на новое рассмотрение.

Смежные объекты, которые вводились в эксплуатацию самостоятельно и могут эксплуатироваться отдельно друг от друга, при совместной эксплуатации не становятся автоматически единым объектом и не требуют дополнительного ввода в эксплуатацию.

Особенностью настоящего спора является то, что ТРЦ представлял из себя несколько самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых имел свое правовое основание возникновения. При этом в рамках исковых требований истец без каких-либо доказательств описывал их исключительно как единый объект недвижимости и относился к ним как к одному объекту.

Из определения следует, что основное здание было введено в эксплуатацию в 2008 году, а здание пристройки было оформлено на основании решения суда 2015 года. К сожалению, из Определения невозможно установить, было ли решение суда именно иском о сохранении самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ, или это был иск о признании права собственности по иным основаниям. Тем не менее и кадастровый учет, и основания возникновения права в отношении ТРЦ и пристройки к нему являются самостоятельными.

При таких условиях ВС РФ абсолютно правомерно указал, что в отсутствии доказательств того, что по результатам выполненных работ здание и пристройка стали одним объектом недвижимости, возложение на ответчика обязанности получить разрешения на ввод объединенного объекта недопустимо, так как в отсутствие достоверных данных об объекте может привести к невозможности исполнить судебный акт.

Более того, несмотря на то что это не нашло прямого отражения в тексте Определения, следует помнить, что в отношении работ в нежилых зданиях получение разрешения на ввод в эксплуатацию требуется только при работах, требующих разрешения на реконструкцию, а это не все работы в отношении объекта, а только относящиеся к «реконструкции» (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). С учетом того что Жилищный кодекс РФ на нежилые здания не распространяется, то в отношении таких зданий не применимы «перепланировка / переоборудование», а следовательно, значительное число строительно-монтажных работ вообще не требует каких-либо разрешений / согласований уполномоченных органов.

В связи с этим, опять же, вопрос о характере работ, о том, затрагивают ли они оба объекта и т. п., не мог быть разрешен судом без привлечения лица, обладающего специальными знаниями, однако в нарушение этого был разрешен исключительно на голословной оценке истцом характера и объема работ.