Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

октябрь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
 
04.10.2019
Юридические вопросы оспаривания кадастровой стоимости представила Вероника Перфильева на семинаре Ленинградской областной торгово-промышленной палаты
16.08.2019
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар по эволюции законодательства о долевом строительстве
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC

Страницы

CommercialRealEstate № 18 (354), октябрь 2019
«Налей и отойди»
Novostroy-SPb.ru, 15.10.2019
«Вернуть свое: как получить налоговый вычет за ремонт в новостройке»
Строительный еженедельник, 15.10.2019
«Верховный суд РФ: Финскому заливу не быть «Заливом Островов»
Санкт-Петербург.ру, 15.10.2019
«Бюрократия против бизнеса: Верховный суд проигнорировал жалобу петербургского девелопера»
Журнал ЦИАН, 10.10.2019
«Хостелы: койки собраны»
Деловой Петербург, 09.10.2019
«Отмена заключения»
DP.ru, 09.10.2019
«Планы строят осторожно»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 04.10.2019
«Коктейль из жилья с апартаментами»
ГУД News, 24.09.2019
«Стрит-ритейл как вымирающий бизнес»
Строительный еженедельник, 23.09.2019
«Расширяя границы»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Адвокатская газета, 03.09.2019

«Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение Верховного Суда РФ об отказе малого и среднего бизнеса от выкупа арендуемого государственного имущества в любой момент как справедливое.

ВС разъяснил, что при выкупе имущества по Закону № 159-ФЗ суд не вправе обязать предпринимателя заключить договор с публичным собственником.

Эксперты согласились с Судом. Один из них отметил, что подход ВС должен стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений». Другой заметил, что в данном споре Коллегии следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность двойного толкования ее выводов.

В декабре 2007 г. между ИП Валентиной Тимошук и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города. В ноябре 2015 г. предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности (Закон № 159-ФЗ № 159 от 22 июля 2008 г.), устанавливающим особенности отчуждения недвижимости, принадлежащей субъектам РФ и муниципальным образованиям и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства.

В декабре 2015 г. госорган установил преимущественное право Валентины Тимошук на приобретение соответствующего помещения в собственность без торгов и направил ей проект договора купли-продажи. Цена недвижимости составила 10,5 млн руб. Такая рыночная стоимость была определена на основании отчета об оценке Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», учредителем которого является Комитет имущественных отношений.

Предприниматель не подписала полученный проект ДКП, поскольку посчитала цену слишком высокой. Об этом она сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществлял функции продавца по этому договору. Затем Валентина Тимошук обратилась в ООО «Эксперт-оценка» для определения рыночной стоимости арендованного помещения; согласно заключению она составляла 4,1 млн руб.

Предприниматель предложила Фонду имущества указать в договоре такую выкупную цену. Однако организация сообщила, что изменение цены не входит в ее компетенцию, что побудило предпринимателя обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом.

В рамках дела № А56-25899/2016. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области 10 марта 2017 г. прекратил производство по первому требованию, посчитав, что оспаривание величины стоимости невозможно. Однако обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10,5 млн руб. С ним согласились две последующие инстанции.

В августе 2017 г. Комитет предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления ДКП, указав при этом, что с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу у покупателя возникла обязанность по внесению первого платежа. Валентина Тимошук же исходила из того, что договор не может считаться заключенным, поэтому в том же месяце уведомила продавца о своем отказе вносить первый платеж.

Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор купли продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя более 1 млн штрафа, предусмотренного договором за просрочку внесения первого платежа (дело № А56-52992/2018).

АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сославшись на ст. 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, а также на разъяснения, приведенные в п. 71, 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу об обоснованности иска. С ним согласились апелляционная и кассационная инстанции.

Суды исходили из того, что решение от 10 марта 2017 г. по делу № А56-25899/2016 вступило в законную силу 24 июля 2017 г. и что им были урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи имущества в части установления цены. Три инстанции посчитали, что Комитет правомерно потребовал взыскания установленного соглашением штрафа.

Предприниматель подала кассационную жалобу в Судебную коллегию ВС по экономическим спорам, которая нашла ее обоснованной. В Определении от 29 августа 2019 г. № 307-ЭС19-3613 Суд напомнил, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица по общему правилу свободны в заключении договора. Исключение составляют ситуации, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ВС обратил внимание на п. 1 ст. 432 ГК, которым предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются предмет договора и условия, которые названы таковыми законом или одной из сторон. В связи с этим ВС заметил: предприниматель не подписывала подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения. Более того, она направила возражения относительно существенного условия договора – предложенной продавцом выкупной цены и с момента получения проекта договора до настоящего времени неоднократно указывала на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях.

Суд согласился с тем, что в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК предусмотрено, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда и на условиях, указанных в нем.

Однако, указал ВС, необходимо учитывать и разъяснения п. 42 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». В соответствии с ними при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора.

Высшая инстанция, исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ, сделала вывод, что в решении суда о заключении того или иного договора должны быть указаны лишь существенные условия, в остальном содержание прав и обязанностей регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда.

Судебная коллегия отметила, что в деле № А56-25899/2016, на которое ссылается ответчик, предприниматель заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения. ВС подчеркнул: суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10,5 млн руб. Иными словами, решение суда, на которое ссылается ответчик, направлено на понуждение к заключению договора именно комитета. Оно, как указано в определении ВС, «замещает волю ответчика, а не истца».

Суд указал, что в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор выкупа. ВС обратил внимание на тот факт, что по смыслу ст. 330 ГК ответственность в виде штрафа не может наступить вследствие обстоятельств, не предусмотренных законом или договором. А поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа помещения, в рамках обособленного спора суд не рассматривал условие договора о размере штрафа.

Верховный Суд также отметил, что в законодательстве нет указания на возможность взыскания штрафа за отказ покупателя от уплаты цены объекта в размере, исчисленном продавцом. Более того, по мнению Экономколлегии, предприниматель не является стороной, для которой заключение договора обязательно, поэтому у нее не возникло соответствующее обязательство и на нее не может быть возложена ответственность в виде штрафа.

Проанализировав содержание Закона № 159-ФЗ, ВС пришел к выводу, что именно Комитет является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. «Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать», – подчеркнула Судебная коллегия.

В заключение ВС отметил, что решение по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления его в силу. Поскольку договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта. Соответственно, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение указанного платежа.

Отменив акты нижестоящих судов, Верховный Суд отказал Комитету в удовлетворении его требований.

Адвокат АБ «Линия права» Кирилл Коршунов согласился с тем, что понудить к заключению договора можно только ту сторону, для которой это является обязательным. «Нижестоящие суды можно было бы понять, если бы суд, рассматривающий разногласия по выкупной цене, согласился с выкупной ценой, которую предложил предприниматель. Тут бы можно было бы вывести согласие предпринимателя на заключение договора через эстоппель, – рассуждает адвокат. – Но суд не изменил выкупную цену, и это важно. Если предприниматель не согласен с этой ценой, он вправе отказаться от договора, поскольку по закону он не обязан его заключать».

По мнению Кирилла Коршунова, в данном деле наиболее важны два вывода. «То, что в рамках рассмотрения разногласий суд не согласился с ценой, предложенной предпринимателем, является вторым. Первым по значимости является вывод о том, что предприниматель не обязан заключать договор», – подчеркнул он.

Эксперт отметил, что процедура разрешения разногласий в суде существует для того, чтобы «пересилить» противостояние стороны, для которой заключение договора является обязательным. «Как правило, это более сильная сторона, которая может навязывать свою волю более слабой стороне, действуя по принципу “соглашайся или уходи”. Чтобы избежать злоупотреблений сильной стороны, суд может “сломить” его волю. Использование механизма разрешения договорных разногласий против слабой стороны искажало бы смысл данной процедуры», – добавил Кирилл Коршунов.

Адвокат полагает, что преимущественное право выкупа предоставляет арендаторам дополнительное преимущество, однако возлагать на них негативные последствия из-за отказа от реализации своей преференции, по его мнению, несправедливо. «Такой подход соответствует цели принятия Закона № 159-ФЗ – стимулировать предпринимателей на выкуп помещений для развития бизнеса. Если предположить, что за отказ от реализации преимущественного права в рамках инициированной процедуры выкупа, на предпринимателей будут накладываться финансовые санкции, то это существенно снизит привлекательность предложенных мер», – сообщил он.

Советник Norton Rose Fulbright Алексей Бородак полагает, что выводы ВС носят «фундаментальный, но в то же время отчасти очевидный характер». Он отметил, что в последнее время в практике высшей судебной инстанции нечасто можно встретить расширительные толкование принципа свободы договора. «И тем более в сфере “чувствительного” соотношения этого принципа с таким явлением, как обязательность заключения сделки в установленных законодательством случаях», – говорит юрист.

По его словам, ВС, по сути, принудил нижестоящие инстанции к правильному прочтению норм о реализации преимущественного права арендатора недвижимого имущества на его приобретение у публичного собственника. «Ключевым выводом, как мне кажется, здесь является тезис о невозможности подмены воли стороны на совершение сделки судебным решением в том случае, когда подобная разновидность юридической фикции не следует из закона», – указал Алексей Бородак.

Партнер практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк полагает, что Суд «провел границу» между заключением договора в обязательном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК и в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. «Особенности заключения договора с субъектами малого предпринимательства предполагают, что предприниматель вправе отказаться от заключения договора на невыгодных для него условиях. Однако в данном случае нижестоящие суды оставили без оценки факт отказа предпринимателя от выкупа помещения по невыгодной ему цене, последствием чего должна была стать лишь утрата преимущественного права на выкуп», – сообщил он. По словам юриста, данное определение ВС должно стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение ВС как справедливое. В то же время она отметила, что общие выводы о моменте, с которого договор должен считаться заключенным в рассматриваемой категории дел, являются неоднозначными. «Прежде всего, из определения ВС РФ можно сделать вывод о том, что данный вопрос может решаться различно в зависимости от формулировки резолютивной части “обязать ответчика заключить договор” или “считать договор заключенным”. В то же время непосредственно п. 4 ст. 445 ГК РФ не оставляет возможности для альтернативы по результатам передачи разногласий на разрешение суда – “договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда”», – пояснила Людмила Степанова.

Эксперт полагает, что толкование такой нормы ГК РФ как обязательной только для одной из сторон «выглядит неоправданно». Она предположила, что, вероятно, в данном споре Верховному Суду следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность дальнейшего двойного толкования его выводов.

Екатерина Коробка

Материал опубликован на сайте «Адвокатской газеты» 03.09.2019