Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

сентябрь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
 
 
 
 
 
 
16.08.2019
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар по эволюции законодательства о долевом строительстве
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования

Страницы

Право.ру, 18.09.2019
«ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 16.09.2019
«Минстрой умывает руки»
Деловой Петербург, 12.09.2019
«Остров доплыл до Москвы»
Novostroy-SPb.ru, 12.09.2019
«Хочу платить меньше: как рефинансировать ипотеку»
Журнал ЦИАН, 10.09.2019
«Выбираем домик у воды в Ленобласти»
Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Наследие», 09.09.2019
«ЮНЕСКО ждет согласования»
Business FM, 09.09.2019
«Подрядчик, с нарушениями реконструировавший памятник Ленину, должен устранить все замечания»
Право.ру, 05.09.2019
«Гаражная реформа: чего ждать автомобилистам от законодателя»
Деловой Петербург, 04.09.2019
«Мутные зоны»
Адвокатская газета, 03.09.2019
«Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Деловой Петербург, 04.09.2019

«Мутные зоны»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует нововведения в регулировании зон с особыми условиями использования территорий.

С 1 января 2020 года в Петербурге и области должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре санитарно–защитные зоны (СЗЗ). Ранее девелоперы оперировали ориентировочными и расчетными зонами. От инициативы могут пострадать застройщики и дольщики домов, которые попадут внутрь СЗЗ. По закону уже построенные здания могут быть снесены, а ввод еще не достроенных — отложен на неопределенное время.

Замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаил Бочаров пояснил, что если объект признан опасным, то он должен быть исключен.

"Источником может быть что–то, что в километре до вас, и это помешает строить. Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен", — заявил чиновник.

"ДП" разбирался, насколько проблема актуальна для Петербурга. Оказалось, что в зону риска могут попасть десятки объектов.

342–ФЗ существенно поменял подход к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в целом, и в частности к санитарно–защитным зонам. "Фактически основу нового подхода составляют два правила: приоритет зон с особыми условиями использования над частными интересами (включая право собственности) и определение таких зон еще до строительства объекта", — пояснил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики "Недвижимость и инвестиции" АБ "Качкин и партнеры". По его мнению, авторы закона мыслили, что все ЗОУИТ будут внесены в единый реестр и публично доступны, а их приоритет над частной собственностью компенсируется обязанностью лица, которому нужна эта зона, покрыть все убытки собственника, что должно экономически его стимулировать делать как можно меньшую зону. Но на практике действует переходный период, когда зоны еще не внесли в ЕГРН и механизм компенсации убытков надлежащим образом не заработал.

Строители и зоны

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) пожаловался премьер–министру РФ Дмитрию Медведеву на то, что Роспотребнадзор уже более года не утверждает СЗЗ для объектов I и II классов опасности (химические и металлургические предприятия, мусоросжигательные заводы, добыча полезных ископаемых и т. д.). Также компании получают отказы в установлении СЗЗ объектов III класса из–за отсутствия оценки рисков для здоровья населения. Ранее такие исследования проводились только для объектов I и II классов. В РСПП считают, что речь идет не только о санитарно–эпидемиологическом благополучии, но и о риске ухудшения инвестклимата в стране. С августа 2018 года разрешение на строительство или модернизацию объектов невозможно получить без решения об установлении такой зоны.

"Без установленных санитарных зон невозможно ввести дом в эксплуатацию. Если те зоны, которые были ранее, сокращаются, то для ввода дома в эксплуатацию нужно получить решение об установлении новых санитарных зон. Согласно закону, заниматься этим должно предприятие, но по факту сейчас нет эффективного правового воздействия, сподвигающего организации выполнять все эти мероприятия и делать это быстро. Административный штраф за неисполнение санитарно–эпидемиологического законодательства условно составляет около 5000 рублей", — говорит Надежда Виролайнен, заместитель управляющего по проектированию группы компаний "КВС". Основные сложности заключаются в достижении договоренности с собственником предприятия. Кроме того, что все работы должны выполняться от его имени, дополнительно необходимо предоставление исходных данных, в том числе о технологии производственных процессов. "Мы часто сталкиваемся с тем, что владельцы предприятий отказываются что–либо предоставлять и давать согласие на сокращение СЗЗ от их объектов. Даже несмотря на то, что финансирование работ по сокращению СЗЗ, как правило, берет на себя застройщик, так как ему нужно, чтобы на проектируемый жилой дом негативного влияния ничто не оказывало. Но, как правило, общий язык с ними найти получается. С учетом нововведений переговорный процесс с собственниками предприятий должен упроститься", — надеется Светлана Ким, директор департамента разработки градостроительной документации инвестиционно–строительного холдинга AAG.

Застройщик в данном случае становится заложником ситуации и вынужден собственными силами готовить проект, запрашивать у предприятий необходимую для определения зон информацию о численности сотрудников, установленном оборудовании, графике работы и так далее. Это дополнительные время и деньги, добавляет Надежда Виролайнен.

Согласно закону, все предприятия, которые хотят установить свои СЗЗ, должны направить в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2019 года заявления об установлении СЗЗ. В противном случае с 1 января 2020–го ориентировочные СЗЗ прекратят свое существование, отпадут все ограничения в них. "Что это означает? Первое: работающие предприятия могут взять да и узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в эти границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все работающие предприятия обратятся за установлением своих СЗЗ. И те, которые не обратятся, будут вынуждены уже подстраиваться под застройщиков, осуществляющих строительство жилья", — уверен Роман Хохлов, директор по правовым вопросам группы RBI. Проблема, по мнению эксперта, еще и в том, что у органов власти до сих пор нет четкого представления о том, как будет развиваться ситуация в этой сфере после 1 января 2020 года.

Затянуть серый пояс

Больше всего история с санитарными зонами бьет по застройщикам, которые осваивают серый пояс, где сейчас, по данным "Петербургской недвижимости", реализуется 76 жилых комплексов с совокупным объемом предложения 1,5 млн м2, или 40% от рынка Петербурга.

"Для снятия ограничений на строительство зачастую требуется много средств и времени. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду с сопутствующим анализом результатов. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: модернизация оборудования, установка дополнительных фильтров и прочее. Бюджет каждого решения тщательно оценивается, после чего застройщик может продолжить развитие территории, решив вопрос с сокращением или снятием санитарно–защитной зоны, или отказаться от проекта. Если есть план перемещения предприятия на окраину города или за его пределы, то девелопер может увязать его с графиком реализации своего проекта. Однако возможны риски, при которых переезд затянется, не позволяя своевременно приступить к строительству. Каждый случай рассматривается индивидуально, и главное в такой ситуации — обеспечить комфортные условия для жителей новых кварталов при комплексном развитии города, его экономики и промышленного потенциала", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

"На сегодняшний день "старые", ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов", — говорит Арина Довженко, руководитель практики "Недвижимость и строительство" Borenius. "В нашей практике встречалась ситуация, когда СЗЗ вредного объекта была незаконно уменьшена, в том числе без согласования с собственником вредного объекта, а на земле уже были построены жилые объекты. Формально, поскольку СЗЗ была уменьшена незаконно, такие жилые объекты являются самовольными постройками и, строго говоря, могут быть снесены", — поясняет юрист. "По одному из объектов мы столкнулись с тем, что рядом с пятном застройки жилого комплекса располагается объект с нормативной СЗЗ. По закону собственники зданий, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные СЗЗ, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в уполномоченные органы с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования старых зон. А собственник соседнего здания не обратился и не планирует обращаться с подобными заявлениями, а в законодательстве не предусмотрено специальных норм ответственности, только общие нормы КоАП", — рассказывает Михаил Ковальчук, управляющий партнер, адвокат АБ "Ковальчук и партнеры".

В конце 2018 года Госстройнадзор направлял в адрес застройщиков, чьи объекты попадают в ориентировочные границы СЗЗ, предостережения о недопустимости нарушения требований законодательства о санитарно–эпидемиологическом благополучии населения. После анализа проектной документации и поступивших ответов на обращения надзорного ведомства на контроль было взято 52 объекта.

Нет данных

"Город не занимается систематической инвентаризацией санитарно–защитных зон. Власти не актуализируют информацию ни относительно реального положения дел, ни относительно прогнозируемого положения дел, ни относительно предполагаемых к размещению объектов в границах СЗЗ. Проблема в том, что чиновники не отображают СЗЗ ни в Генплане, что вообще положено по закону, ни в ПЗЗ, что дважды положено по закону. Не учитывают их при назначении функциональных и территориальных зон. Отсюда все эти конфликты", — рассказывает Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business.

Также возможна ситуация давления, когда жилье возводится, а потом оказывается — рядом предприятие. Жители начинают требовать его закрытия. Такая ситуация была относительно недавно на Октябрьской набережной, речь о заводе "Пигмент".

Еще одна проблема — невозможность получения достоверной информации о наличии СЗЗ (нет данных в Росреестре). "Даже законодатели не смогли получить официальную карту зон I и II классов опасности. И дело не в том, что нам ее не выдают, дело в том, что ее просто нет! Есть заключения главного санитарного врача региона, где пределы зон описаны словами, например, "по границам производственной площадки", — говорит директор Центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.

"Понятно, что границы зон влияют на цену земли по соседству. Допустим, вы предприниматель и хотите купить участок, чтобы построить жилье. Но оказывается, что людей там селить нельзя. Это отражается на цене актива, значительно меняет его стоимость", — признает Светлана Гузь.

Комментарии

Анна Савкунова, юрист Dentons:

«По общему правилу СЗЗ считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Исходя из данных публичной кадастровой карты, на территории Петербурга и Ленобласти официально зарегистрировано около 30 таких зон, но на практике их значительно больше.

Сведения об установленных СЗЗ должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2022 года. До этого дня ранее установленные СЗЗ действуют, даже если сведения о них отсутствуют, и это зона риска для девелоперов, поскольку в РФ нет достоверного источника информации или реестра установленных СЗЗ.

Мы рекомендуем клиентам, покупая землю, проводить ее технический аудит в радиусе 1 км, тщательно собирать информацию о близлежащих объектах и возможном наличии у них санзон».

Светлана Гузь, управляющий партнер юридической компании Legal to business:

«Школа и вся вторая очередь ЖК Green City по пали в ориентировочную санзону завода «Звезда». Для предприятия III класса опасности это 300 м. Но застройщик, «Северный город», начал строить ЖК еще при старых правилах установления СЗЗ, которая с жилой застройкой не пересекалась. Чтобы санзона вернулась в прежние границы, владельцы предприятия должны зарегистрировать ее в Росреестре. Чисто бюрократическая коллизия: установление санзоны — вопрос предприятия, но, пока он не решен, страдают почти 650 дольщиков и родители 300 потенциальных учеников школы. Хотя замеры воздуха показали, что вредного влияния на жилую застройку нет. Воздействовать на решение «Звезды» застройщик напрямую не может. Сейчас «Северный город» в очередной раз подает документы в ГАСН с разъяснением ситуации».

Наталья Бурковская, Павел Никифоров

В контексте

По сравнению с ценой экология не самый важный фактор при принятии решения о покупке жилья. Но за последние годы значение этого фактора стабильно растет в Петербурге и в целом по России.

Конечно, всем хотелось бы жить в самом экологически чистом месте Петербурга — на Каменном острове. Желающих отпугивает лишь цена — от 900 тыс. за 1 м2. Соседний, Крестовский, остров тоже достаточно чистый район, цена там в среднем составляет около 430 тыс. за "квадрат".

Из более доступных предложений лучше всего, по данным "Яндекс.Недвижимости", дышится на Васильевском острове у залива, на северо–западе Петроградской стороны и Крестовского острова. Также в фаворитах Приморский район, хотя в некоторых его частях воздух продолжает портить свалка в Новоселках. Замыкает топ экологически благоприятных зон Красносельский — зеленый — район.

А вот в антирейтинг — список наиболее загрязненных районов по качеству воздуха — попали Московский и Кировский районы, на пересечении Ленинского и Московского проспекта, около ЗСД и КАД. Там очень много транспорта.

Также далека от положительной ситуация на Лиговском проспекте и Обводном канале, где также много машин и движение неравномерное: поток либо несется, либо стоит в пробке. Нехороша и ситуация на Литейном, Владимирском и Загородном проспектах. Вокруг Московского вокзала всегда пробки, потому что там сходится много дорог, а развязка организована плохо.

Зацепило также Фрунзенский и Невский районы — особенно вблизи Обводного канала. Досталось и Красногвардейскому, но там ситуация немного уравновешивается наличием парков и садов, хотя их все равно не хватает для создания благоприятной обстановки.

Если же говорить за всю Россию, то в августе Domofond.ru сделал рейтинг самых чистых городов страны. Эксперты на основании опросов жителей оценили обстановку в 200 городах. Самым чистым городом, по мнению жителей, стал Губкин, расположенный в Белгородской области. Его чистоту горожане оценили в 8,2 балла. Санкт–Петербург занял 51–е место с рейтингом 6,4. Это хуже Москвы, но лучше Омска. При этом Москва возглавила рейтинг самых чистых городов–миллионеров. Столичные жители оценили чистоту в 7,4 балла, что почти на 1,5 балла выше среднероссийского. Второе место занял Краснодар с 6,9 балла, а третье — Казань, столица Татарстана. Меньше всего повезло жителям Омска: они оценивают чистоту своего города лишь в 4,9 балла.

Павел Никифоров

Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 125 от 04.09.2019