Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

август 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»

Страницы

Право.ру, 13.08.2019
«Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 12.08.2019
«В Петербурге собираются воздвигнуть памятник строителям. Где его поставить? Из чего сделать? И на что он должен быть похож?»
Magenta.Today, 12.08.2019
«Санкт-Петербург: электронная виза и 12 млн туристов»
Адвокатская газета, 09.08.2019
«Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев?»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 05.08.2019
«По каким знаковым зданиям и сооружениям, построенным уже в новом веке, потомки будут судить о нашем времени?»
Право.ру, 31.07.2019
«Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 30.07.2019
«Нотариус не в доле»
Строительный еженедельник, 29.07.2019
«Проекты КРТ остались без изъятий»
Novostroy.su, 25.07.2019
«Законопроект, ужесточающий «электронные» сделки по недвижимости, принят ГД»
Novostroy.su, 24.07.2019
«Госдума защитит покупателей жилья с «темным прошлым»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Деловой Петербург, 28.01.2019

«Ginza хочет торговать»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о возможностях передачи целевым назначением нескольких петербургских рынков одному инвестору.

Холдинг Ginza Project пытается договориться со Смольным о передаче целевым назначением нескольких городских рынков. Ранее данные объекты планировалось выставить на торги. Впрочем, до привлечения новых инвесторов дело и вовсе может не дойти — суды уже завалены исками от бывших арендаторов, борющихся за возвращение своих активов. Нынешние операторы обещают: "Без боя не сдадимся".

Комитет по развитию предпринимательства и потребрынка (КРППР) с 2017 года ведет переговоры с холдингом Ginza Project о реконструкции городских сельскохозяйственных рынков. В конце прошлого года прошла информация о том, что ресторанный холдинг станет одним из участников торгов.

Но на последнем в 2018 году совещании под руководством бывшего вице–губернатора Петербурга Сергея Мовчана рассматривалась возможность передачи компании Ginza целевым назначением Кузнечного и Московского рынков. Комитету по инвестициям и комитету имущественных отношений (КИО) дано поручение ускорить процесс. Известно, что в переговорах с властями компания ссылается на опыт преобразования Даниловского рынка в Москве. Но если Даниловский рынок компания приобрела на электронных торгах, проведенных ГУП "Мосимущество", то в Петербурге речь идет именно о целевом предоставлении, и не одного, а сразу нескольких объектов.

Как стало известно "ДП", КРППР предложил инвестору самостоятельно выбрать интересующие его объекты. Ginza остановилась на четырех рынках: Кузнечный (Кузнечный пер., 3), Московский (ул. Решетникова, 12), Сенной (Московский пр., 4А) и Хасанский (Хасанская ул., 14А). А в конце декабря компания обратилась к временно исполняющему обязанности губернатора Петербурга Александру Беглову с просьбой передать ей еще и Мальцевский рынок (ул. Некрасова, 52).

На чужой каравай

"Сенной рынок уже несколько лет находится в нашей собственности, ни продавать его, ни передавать в чужое управление мы не планируем", — говорит коммерческий директор КЦ "Питер" Иван Беркольцев. Включение его в шорт–лист Ginza Project участники рынка считают недоразумением.

Кузнечный рынок с 2017 года находится в оперативном управлении ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса" (АРИК), подведомственного КИО. АРИК появилось на объекте в прошлом году, после того как город расторг договор аренды с прежним арендатором — ООО "Кузнечный рынок". С тех пор компания судится с КИО, оспаривая расторжение договора аренды, передачу объекта АРИК и отказ КИО по заявлению на приватизацию целевым образом в рамках 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…". "Кузнечный рынок" проиграл дело о расторжении договора, однако смог добиться стратегического успеха — суд постановил, что договор действовал до октября 2017 года и поэтому можно оспорить отказ Смольного в заявке на приватизацию. Напомним, что Смольный отказал в преимущественном праве приватизации, ссылаясь на прекращение договора в сентябре 2017–го. Чиновники также говорили о наличии задолженности, хотя арендатор утверждает, что ее нет. Ольга Котченко, коммерческий директор ООО "Кузнечный рынок", сообщила "ДП": "Мы продолжаем судиться. Очередное заседание 31 января. Если кто–то захочет получить рынок в рамках преференции, это будет очень большой скандал. Даже если появится сообщение о желании некоего стратегического инвестора получить рынки, то наличие второй заявки заставит их идти на торги".

Продолжаются судебные процессы по Московскому рынку, арендатор которого оспаривает действия КИО. Иск по отказу в приватизации в первой и второй инстанциях завершился в пользу Смольного, решение Арбитражного суда Северо–Западного округа еще не вынесено. В этом случае комитет также ссылается на наличие задолженности (хотя у арендатора есть справка о ее отсутствии). В конце года ООО "Московский рынок" подало второй иск, в котором оспаривает расторжение договора аренды. По нему компания добилась обеспечительных мер в виде запрета на выселение до решения суда.

Мальцевский рынок сейчас находится в управлении у ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга". Суды в двух инстанциях по нему выиграл КИО, но кассация вернула дело на новое рассмотрение. Позиция города основывается на том, что объект передан в оперативное управление госучреждению (по 159–ФЗ это повод для отказа), опять же арендатору — ЗАО "Аврора–Инвест" — предъявили задолженность. Однако компания настаивает, что ГКУ объект отдали, только чтобы не допустить приватизации, а заявленный долг находится вне сроков исковой давности. Косвенно с этим согласился и окружной суд, в решении которого написано: "Выводы судов о правомерности оспариваемых отказов… сделаны без надлежащей оценки доказательств".

Хасанский рынок давно находится в управлении ГБУ "Центр контроля качества товаров, работ и услуг", подведомственного КРППР. По нему судебных процессов у города нет.

Инвестор инвестору рознь

"У каждого из этих рынков своя судьба. С юридической точки зрения передать их одному инвестору можно. Все они требуют реконструкции и реновации, поэтому город имеет возможность привлечь стратегического инвестора к решению этой проблемы и передать здания рынков в концессию, с принятием соответствующих поправок в законодательство. Например, как это сделано при реконструкции СКК", — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".

"Одним арендаторам город отказывал в преимущественном праве выкупа, объясняя это желанием сохранить объекты в собственности казны, другим спокойно дали приватизироваться. Очевидно, что власть заботят совсем не вопросы сельхозторговли или модернизации морально устаревших площадок. Решение по каждому рынку принимается индивидуально, в зависимости от ценности и привлекательности объекта для инвесторов, — комментирует представитель одного из арендаторов. — Еще год назад под руководством Георгия Полтавченко прошло совещание, на котором КИО и юридическому комитету было поручено принять меры по сохранению в собственности города Кузнечного, Мальцевского, Сытного и Московского рынков. Одновременно на нем согласовали продажу арендаторам Правобережного, Торжковского и Ломоносовского. Теперь Кузнечный, Мальцевский и Московский рынки готовы отдать целевым образом, то есть фактически их отбирают в пользу Ginza Project. Возможно, на руку арендаторам сыграют смена руководства города и изменения в инвестиционно–имущественном блоке. Ведь новые команды управленцев зачастую отказываются от спорных идей своих предшественников. Также есть надежда, что целевым предоставлением объектов заинтересуется ФАС, которая, кстати, и настаивала на расторжении договоров, требуя провести по ним конкурсы".

Борьба за рынки

О грядущем преобразовании городских рынков Смольный объявил еще в 2017 году.

Чиновники заявили, что существующие торговые площадки морально устарели и требуют модернизации. В Ginza Project свои планы относительно рынков не комментируют. Нынешние и бывшие УК утверждают, что с ними переговоры о реконструкции власть не вела, а поданные ими предложения отклика в Смольном не находят.

Так, представители ООО "Кузнечный рынок" обещают отреставрировать здание–памятник в Кузнечном пер. и модернизировать торговую зону, как только получат право собственности на объект.

"Московский рынок" представил в Смольный предложение о создании многофункционального общественного пространства с сохранением торговой функции. Преобразования в ближайшей перспективе могут ожидать лишь объекты, против приватизации которых город не возражает.

Леонид Яцук, генеральный директор ООО "Приморский сельскохозяйственный рынок", управляющей компании Торжковского рынка, намерен вложить в реконструкцию около 300 млн рублей. "Планируются ремонт кровли, замена инженерных сетей, оборудования. Мы разработали дизайн–проект, но пока все на бумаге. Чем раньше приватизируем, тем скорее претворим в жизнь", — говорит предприниматель. Его компания борется за выкуп арендованного у города здания уже второй год, в суде оспаривая предложенную стоимость сделки. "ГУИОН назначило абсолютно нерыночную цену — более 503 млн рублей. Объясняют ее тем, что якобы наша компания намерена снести рынок и построить на нем жилой комплекс", — рассказал Леонид Яцук.

Борис Элькин, генеральный директор Сытного рынка, рассказал, что, пока рынки города находятся в подвешенном состоянии, они будут заниматься облагораживанием земельного участка: "Он у нас в собственности, и мы планируем реконструкцию дворовой территории, организацию зоны стритфуда, а также открытие грузинского ресторана. Преобразования начнутся весной".

На судебной волне

Притязания Ginzа на рынки идут на фоне шумных судов с партнерами по нескольким проектам. Ресторанный проект Ginza представляет собой не консолидированную компанию, а множество оформленных на отдельные юрлица проектов с общим менеджментом. Чаще всего юрлица связаны через собственников–физлиц, в том числе родственников. До недавнего времени часть ресторанов официально принадлежала основателям — Вадиму Лапину и Дмитрию Сергееву. Они же владеют управляющими компаниями, в частности ООО "Гинза проджект груп", которое является правообладателем товарных знаков группы.

Часть бизнеса Ginza развивает с партнерами — полностью или большей частью за их счет. Группа брала на себя разработку концепции ресторана и дизайна, ремонт помещений, маркетинг и PR, наем и обучение персонала, часть поставок и собственно управление бизнесом.

В ряде таких партнерств возникли основания для обращения в суд за взысканием долгов.

Летом 2018 года на фоне корпоративного спора Вадим Лапин передал своему сыну Марку доли в 38 компаниях с выручкой не менее 1,1 млрд рублей. По времени это совпало с выдачей судом исполнительного листа на взыскание 114 млн рублей в пользу Владимира Спирина, который в течение нескольких лет судился с совладельцами Ginza, бывшими партнерами по ресторанам Sunday и "На речке".

Как уже писал "ДП", в ноябре 2018–го компания "Атлас–консалт" выкупила 289 млн рублей долга Вадима Лапина у его бывшего партнера по ресторанам "Пряности и радости" Дмитрия Сергеева (тезка второго основателя Ginza) и заявила о намерении подать иск о банкротстве Лапина.

"Атлас–консалт" зарегистрирован в мае 2018 года, ее основной профиль — деятельность агентств по сбору платежей. По данным СПАРК, 25% принадлежит владельцу "Росдорпроекта" Мушегу Малхасяну, связанному с ликвидируемым ООО "Дормет", где 40% в 2014 году принадлежало Дмитрию Сергееву, который передал требования по долгу Лапина "Атласу". Еще 75% владеет бывший гендиректор Дмитрий Матвеев.

В "Атласе" отказались раскрыть, кто является бенефициарами процесса, но, по данным "ДП", они имеют отношение к строительному рынку Петербурга.

Комментарии

Арам Мнацаканов, владелец ресторанной группы PROBKA Family:

«Что значит — передают рынки? В таком деле нужен открытый тендер, нужна конкуренция, только она гарантирует потребителю лучшие по качеству товары и услуги.

Правда, если вспомнить Даниловский рынок в Москве, это исключительно успешный опыт ресторанной группы Ginza, и, если они захотят повторить его в Петербурге, хотел бы пожелать им удачи!

Может быть, это вообще социальный проект и других желающих на наши рынки нет. Надо знать условия, на которых такая передача возможна. Я бы не взялся!»

Эльгиз Качаев, Председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга:

«Ginza вышла с предложением сделать как на Даниловском: мультицентр с рынком, рестораном и пр. В рынки нужно инвестировать деньги. Они хотят стабильности и за 5 лет не окупят проект.

На эту тему в Смольном было совещание, и мы пошли ломать голову — какую выбрать форму передачи рынков, чтобы она была удобна и городу, и инвестору.

Но оператором не обязательно будет Ginza. Решение еще не принято — есть конкурсные условия. Ginza хотела начать хотя бы с одного рынка, а не с четырех: либо Кузнечный, либо Мальцевский, но, учитывая, что там еще суды идут, вопрос в подвешенном состоянии».

Наталья Бурковская, Иван Ершов

В контексте

Едва ли рядовые арендаторы петербургских рынков часто гостят в ресторанах Ginza, иначе кусок застрял бы у них в горле. Это люди старой формации, привыкшие работать с людьми совсем другого уровня достатка. И в среднесрочной перспективе своих клиентов они точно не потеряли бы, тем более что гипермаркетов экономкласса в центре дефицит.

Это не вопрос спроса — если рынки закрываются, значит, это кому–то нужно.

Но отрицать, что сегодня формат рынков устарел, тоже бессмысленно. Даже крупные супермаркеты с кассирами рискуют не попасть в будущее, пав в неравной борьбе с автоматизацией. В современных экспериментальных супермаркетах типа Amazon Go уже даже расплачиваться не надо, вынес товар — система сама списала деньги. Так есть ли смысл держаться за сомнительную романтику грязных прилавков, голосистых мигрантов и обвесов, да еще и в центре Петербурга?

Тот же Сенной рынок даже сегодня формирует неповторимую атмосферу бандитского Петербурга, которую не в состоянии вытравить никакая реновация. Теперь представьте, если над прилавками засияют яркие фонари, заиграет европейская музыка, а бородатых парней с Кораном заменят вежливые и симпатичные официантки? Откровенно говоря, Кузнечный рынок тоже не блещет изыском, наводя на прилегающие улицы лишь уныние. В Европе столь лакомые локации оторвали бы с руками. В Мадриде, например, рынки превратились в гастрономические достопримечательности, где днем продают продукты, а вечером кормят устрицами с изысканным вином.

Совсем другой вопрос: почему столь деликатный проект, способный преобразить городскую среду, передают без торгов одному инвестору? Ginza Project, конечно, доверяют на ресторанном рынке, но тут ведь история сложнее! Потребоваться может совсем другой опыт, да и деньги тоже немалые, которые у Вадима Лапина, погрязшего в конфликтах с соинвесторами, сегодня может и не оказаться. Даже если оставить за скобками суды, факт, что рука успешного частного бизнесмена потянулась к бюджету, красноречиво свидетельствует: прогнило что–то в ресторанном королевстве.

Мир к лучшему двигает конкуренция. Так что если по справедливости, то городу нужен открытый конкурс и честная борьба проектов. В которой свою концепцию получат право предложить и действующие управляющие, и все другие бизнесмены, заинтересованные вложить деньги в общественные пространства. Жизнь показывает, что в самых интересных точках города находятся такие меценаты, которые готовы помогать городу даже безвозмездно.

Георгий Вермишев

Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 007 от 28.01.2019