Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

март 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum

Страницы

Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Не реновация хрущевок, а перезастройка привлекательных кварталов»
ГУД News, 14.03.2019
«Бумажная переделка на стройке» 
Город 812, 14.03.2019
«Сколько строительных компаний переживет июль 2019 года?»
Строительный еженедельник, 14.03.2019
«Реновационный держите шаг. Петербургский ЗакС хочет подправить федеральное законодательство, чтобы простимулировать реновацию»
Novostroy-SPb.ru, 13.03.2019
«Нет повести печальнее на свете: 36 долгостроев Ленинградской области и 15 тысяч обманутых дольщиков»
Адвокатская газета, 13.03.2019
«ВС: отсутствие госрегистрации договора не освобождает арендатора от обязанности по оплате аренды»
Magenta.Today, 12.03.2019
«Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет»
РБК Санкт-Петербург, 12.03.2019
«Сотни петербургских предпринимателей лишатся бизнеса»
Эж-юрист, 07.03.2019
«Компании, добросовестно заплатившие налоги на основе данных из ЕГРН, не должны отвечать за ошибки, которые содержатся в реестре»
Бюллетень Недвижимости, 27.02.2019
«Рынок кредитования: что интересного предлагают законодатели»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Город 812, 14.03.2019

Ссылка на источник

«Сколько строительных компаний переживет июль 2019 года?»

С июля 2019 года риски банкротства для нормальных застройщиков резко возрастут. Новый способ защиты дольщиков создает для дольщиков же новые угрозы. Это стало ясно, когда 25 декабря 2018 года вступили в силу новые изменения в 214-й федеральный закон. Об этом «Городу 812» заявил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики «Недвижимость» адвокатского бюро «Качкин и партнеры».

– Когда-то принятие 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» объявляли панацеей для дольщиков.

– 214-й закон был придуман в 2004 году, главным образом для того чтобы прекратить двойные продажи строящегося жилья. Он ввел требование государственной регистрации договоров между будущим собственником жилья и застройщиком. Заодно закон определил три способа привлечения денег граждан в строительство – наиболее популярные: договор долевого участия (ДДУ) и ЖСК. Фактически только к 2010 году закончился переходный период и ДДУ стал основным инструментом, но тут же появилась новая напасть.

– Какая?

– Пирамиды. Застройщики не сдав один объект, приобретали на собранные деньги следующий и запускали продажи там, чтобы уже на эти деньги достроить первый и купить третий проект и т.д. Условно – «велосипед ехал, пока крутишь педали». Но если на каком-то этапе один проект «падал», то вся пирамида рассыпалась.

Несколько крупных застройщиков – СУ-155, Урбан-групп – в какой-то момент поскользнулись, экономический кризис 2014 года, конкуренция…  И не доехали. Их история показала, что нет механизма контроля за расходованием средств дольщиков. А контроль был нужен, что признавали многие застройщики.

– И государство придумало, как контролировать застройщиков.

– Законодатель предложил ввести спецсчета, чтобы контролировать расходы застройщика.  Однако на этом «улучшения» закона 214-ФЗ не остановились и одновременно в закон внесли еще много весьма противоречивых «гарантий». На мой взгляд, многие новые статьи были введены необдуманно, но это было политическое решение.

– Вы не считаете строителей пирамид злоумышленниками?

– Экстенсивное развитие — это абсолютно нормально для бизнеса. В условиях нормальной экономики эта стратегия, скорее всего, нормально бы сработала, но кризис, санкции, скачки курсов валют и стоимости материалов превысили любые стресс-прогнозы.   Многие просто не рассчитали силы, кризис 2014 года многих подкосил. Чтобы закрыть один проект, им приходилось открывать сразу два. Там были, на мой взгляд, наивные экономические расчеты, основанные на стабильном росте экономики, стабильности курса валют и т.д. Откровенных мошенников по статистическим оценкам процентов пять.

– В чем главная причина просрочек сдачи домов?

– Во-первых, госорганы часто задерживают выдачу документации. Во-вторых, монополисты задерживают подключение коммунальных услуг. Жаловаться на них бессмысленно. Взять других поставщиков невозможно, застройщики добровольно подписывали соглашения на перенос сроков. Ну и в-третьих, собственную вину застройщиков за плохо организованный процесс стройки снимать нельзя.

Была замечательная история в Юнтолове. Государство не провело электросети, а потом требовало через суд расторгнуть договор аренды земельного участка с инвестором, который не построил подстанцию. Но если сети не проведены, то подстанция не может быть построена. И суд поддержал эти доводы.

– Много говорят об эскроу-счетах – это как работает?

– Деньги дольщика вносятся на эскроу-счет в банке. В нем же застройщик берет кредит на строительство жилого объекта.  Когда объект сдан, деньги с эскроу-счета идут застройщику и на погашение кредита.

– Деньги на эскроу-счетах можно использовать в банке в качестве залога под кредит?

– Эскроу-счета сами по себе не обеспечение, а лишь механизм направления денег населения в банки. В залог банки берут все, что ликвидно: земельный участок, оплаченные ДДУ, заключенные с фирмой, учрежденной самим застройщиком, поручительства собственников компании. Все, что найдут.

– Застройщикам не нравится история с эскроу-счетами, поскольку заставляет их брать кредиты?

– Не только. Когда придет время раскрывать эскроу-счета и направить средства на погашение кредита, то банк сначала возьмет свое по полной. Например, застройщик не предоставил вовремя какой-нибудь финансовый отчет – и ставка по кредиту (не штраф) может вырасти для застройщика на один процент (частое условие в кредитных договорах). А выбор банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, весьма ограничен, и застройщики по таким кредитам находятся в сложной позиции для переговоров и будут вынуждены соглашаться на такие условия.

– Но пока многих застройщиков освободили от необходимости открывать эскроу-счета.

– Еще в середине декабря, подводя итоги года, застройщики радовались. Эскроу-счета не касались тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Заранее зная об этой новелле, застройщики наполучали разрешений на три-четыре года вперед.

Но тут государство решило, что его пытаются обхитрить, и быстро был принят закон. Смысл его в том, что с 1 июля 2019 года требования эскроу-счетов распространяются на всех, даже на тех, кто уже продает квартиры по ДДУ, за исключением тех застройщиков, кто будет отвечать неким критериям, которые еще не приняты правительством РФ. На недавнем заседании Госсовета РФ в Казани прозвучала дата: правительство назовет эти критерии в апреле.

– И в чем проблема для тех, кто попал под «закон от 25 декабря»? 

– Как перевести действующую стройку в проектное финансирование и эскроу-счета, непонятно никому.  Ни один банк не даст такому застройщику кредит. Имущество, которое может служить залогом, должно быть свободно. А основной актив застройщика – земля – находится в залоге у дольщика с момента заключения хотя бы одного ДДУ. Банку такой залог не особо нужен.

– Примерно известны критерии, которые освободят застройщиков от эскроу-счетов?

– Гадать не буду, ходят разговоры про два условия – 30% готовности дома и какое-то количество ДДУ. Общий тренд мне видится таким: мы идем к созданию одного застройщика на всю страну. Такой back to USSR. В Москве этот план уже пытаются реализовывать в рамках реновации. Создан фонд реновации, который сам является застройщиком. Для него максимально упрощены все процедуры, начиная с получения земли. Там цена кв. метра может быть ниже рынка. Но я не представляю, как этот опыт можно распространить на всю страну, и абсолютно уверен, что это экономически нецелесообразно, так как ведет к монополии. Как результат, покупателей будут ждать ухудшение качества и практическое исчезновение выбора – типовые дома и дешевые стройматериалы всегда сопровождают любое массовое прогосударственное строительство.

Вадим Шувалов