Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

март 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum

Страницы

Строительный еженедельник, 15.03.2019
«Не реновация хрущевок, а перезастройка привлекательных кварталов»
ГУД News, 14.03.2019
«Бумажная переделка на стройке» 
Город 812, 14.03.2019
«Сколько строительных компаний переживет июль 2019 года?»
Строительный еженедельник, 14.03.2019
«Реновационный держите шаг. Петербургский ЗакС хочет подправить федеральное законодательство, чтобы простимулировать реновацию»
Novostroy-SPb.ru, 13.03.2019
«Нет повести печальнее на свете: 36 долгостроев Ленинградской области и 15 тысяч обманутых дольщиков»
Адвокатская газета, 13.03.2019
«ВС: отсутствие госрегистрации договора не освобождает арендатора от обязанности по оплате аренды»
РБК Санкт-Петербург, 12.03.2019
«Сотни петербургских предпринимателей лишатся бизнеса»
Magenta.Today, 12.03.2019
«Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет»
Эж-юрист, 07.03.2019
«Компании, добросовестно заплатившие налоги на основе данных из ЕГРН, не должны отвечать за ошибки, которые содержатся в реестре»
Magenta.Today, 27.02.2019
«Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году» И ответы на них

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Magenta.Today, 12.03.2019

«Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет»

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде.

Запретят ли посуточную аренду квартир?

Госдума РФ одобрила законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде. Соответствующие поправки в ст. 17 Жилищного кодекса РФ были приняты в третьем чтении, которое состоялось 6 марта текущего года. Депутаты объясняют, что новые правила избавят жилые дома от хостелов. В Сети пользователи стали обсуждать, не затронет ли нововведение квартиры, которые сдаются посуточно. Где проходит грань между посуточной арендой и гостиничной услугой? Magenta.today разбирается совместно с юристами и экспертами рынка недвижимости.

Инвесторов в недвижимость, предназначенную для посуточной аренды, можно разделить на два типа. Первые открывали хостелы и мини-отели в квартирах, расположенных в исторических зданиях. Именно против них — тех, кто не перевел жилые помещения в коммерческие, направлен данный законопроект.

Вторые инвестировали в квартиры на волне популярности онлайн-ресурсов посуточного бронирования. Самая востребованная площадка, пожалуй, международный Airbnb.com. Ресурс работает с частными лицами: для размещения объекта не нужно иметь статус индивидуального предпринимателя. Перед проведением чемпионата мира по футболу — 2018 Avito.ru запустил сервис посуточной аренды квартир, который работает с частниками. Сегодня площадка, ориентированная на русскоязычную аудиторию, включает более 4 тыс. объектов только в Санкт-Петербурге. Если собственник квартиры или комнаты имеет юридическое лицо или ИП, он может воспользоваться услугами Booking.com: более 1,6 тыс. объектов включает категория «Апартаменты» и около 40 — «Проживание в семье» (комнаты), если выбрать Петербург.

Что говорит закон

Законопроект, запрещающий использовать жилой фонд под гостиницы, станет законом, когда его одобрит Совет Федерации РФ (обсуждение законопроекта началось 11 марта 2019 года) и подпишет Президент РФ. В итоговом документе будет обозначена дата вступления в силу.

Если Совет Федерации утвердит законопроект в том виде, в котором он прошел три чтения в Госдуме, то п. 3 ст. 17 ЖК РФ будет запрещать размещать гостиницы в жилых помещениях и использовать жилье для оказания гостиничных услуг.

Для того чтобы понять, что законодатель подразумевает под «гостиницей» и «гостиничной услугой», необходимо обратиться к 132-ФЗ от 24 ноября 1996 года. Цитаты (в кратком изложении): «Гостиница — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц…»; «Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения…».

«Действующее гражданское законодательство допускает возможность краткосрочного найма жилого помещения. Никаких ограничений к тому, чтобы сдавать собственное жилье сроком хоть на один день, действующее законодательство не содержит», — считает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль), обращается к истокам возникновения законопроекта: «Нужно понимать, какую цель преследовал законодатель, внося изменения в Жилищный кодекс РФ. Основная цель, которую обозначила инициативная группа в пояснительной записке к законопроекту, связана с защитой прав жильцов многоквартирных домов, проживающих в домах с мини-отелями и хостелами». По мнению эксперта, собственники квартир, сдавая жилье в краткосрочную аренду, чувствовали себя спокойно, потому что контролирующие органы неактивно интересовались предоставляющими гостиничные услуги объектами в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования. Но после вступления в силу закона позиция контролирующих органов может измениться. Тем более что уже существуют прецеденты, когда суды, при определенных обстоятельствах, признавали посуточную сдачу в наем комнат гостиничной услугой.

Напомним, что к контролирующим органам относится и налоговая инспекция. Собственник, зарегистрированный в Санкт-Петербурге, может получить статус индивидуального предпринимателя и оформить патент на сдачу в аренду жилых помещений. Патент обойдется в 24 тыс. рублей на 12 месяцев, если площадь жилого объекта до 70 кв. м. Стоимость патента увеличивается, если площадь объекта превышает 71 кв. м, — до 54 тыс. рублей. Патент на сдачу квартиры площадью от 151 кв. м стоит 84 тыс. рублей на 12 месяцев. Помимо этого, необходимо заплатить обязательные страховые взносы.

Объем рынка

Застройщики, к которым обратился журнал Magenta.today с вопросом о доле инвесторов, приобретающих квартиры в их объектах для последующей сдачи в аренду, ответили, что не ведут таких подсчетов. Но быстрый поиск, например, на Airbnb.com, показывает, что в жилых комплексах рядом с аэропортом сдаются квартиры посуточно (некоторые собственники указывают название ЖК). При хорошей загрузке, сдавая квартиру посуточно, можно заработать больше, чем при долгосрочной аренде.

Впрочем, по мнению риелторов, количество инвесторов в арендные квартиры в новых домах не столь велико: доходность не покрывает трудозатраты. «По моему опыту квартиры в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду приобретают два клиента из десяти: очень сомнительная доходность со сдачи в аренду, в районе 6% годовых. Проще хранить деньги в банке», — считает Денис Ефремов, директор по развитию агентства недвижимости «Анева». По мнению эксперта, в сегменте посуточной аренды квартирам конкуренцию составляют апарт-отели. В Петербурге данный формат позиционируется как продукт с гостиничным сервисом. С коллегой согласна Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «В Петербурге не очень много инвесторов, которые приобретают квартиру для краткосрочной сдачи в аренду. Если сравнивать со столицей, но у нас к краткосрочному найму относятся с опаской. Также в последнее время набирают популярность инвестиции в апартаменты, загрузкой и технической эксплуатацией которых занимается управляющая компания». Подробнее о законодательных изменениях, которые коснулись апартаментов, читайте в материале «Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году».

Что в остатке

После вступления в силу поправок в ЖК РФ средства временного размещения любого формата (гостиницы, мини-отели и хостелы) смогут работать только в коммерческих помещениях. 
Инвестору, который приобретает квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду, стоит помнить об интересах соседей, чтобы потом не отстаивать свои права в суде. 
Риелтору, который работает с инвестором в арендную недвижимость, необходимо подбирать клиенту объект с учетом новых правил.

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль):

– В новых условиях часть средств размещения прекратит свою деятельность, а часть будет работать, сменив вывеску «гостиница, отель или хостел» на «посуточная сдача внаем помещений». Как вы понимаете, по сути ничего не изменится, и законодатель цели не достигнет.
Могу предположить, что изменится позиция контролирующих органов к такого рода деятельности, поскольку и судебные органы, и контролирующие будут смотреть на фактические правоотношения сторон. Суды еще до принятия закона в ряде регионов рассматривали деятельность по сдаче внаем для временного проживания комнат как гостиничные услуги.

Конечно, для формирования судебной практики и позиции контролирующих органов потребуется время, но исключать такие риски не стоит.

Таким образом, после принятия закона отельеры, отели которых размещались в жилых домах, и собственники квартир, сдающие квартиры посуточно, окажутся в равных условиях. В такой ситуации собственникам не стоит забывать о том, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом доме соседей, поскольку их жалоба может стать основанием для проведения контрольных мероприятий со стороны государственных органов, и, возможно, что в итоге придется отстаивать свою позицию в суде.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

– Принятые изменения не затронут владельцев апартаментов, которые изначально являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Но у хозяев таких объектов другая проблема — им в скором времени для обеспечения законной возможности сдачи апартаментов придется пройти обязательную процедуру получения «звездности», в ином случае сдача будет запрещена законом. При этом обращаться за получением звезд могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели, то есть граждане — собственники апартаментов — не вправе самостоятельно обращаться за такой классификацией. Таким способом государство старается вытянуть частных владельцев апартаментов, предлагающих услуги по временному размещению, из тени.

Александра Белогубова

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 12.03.2019