Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

май 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости

Страницы

Недвижимость и Строительство Петербурга, 20.05.2019
«Дума предлагает возобновить действие «дачной амнистии». Может, стоит сделать её бессрочной?»
Адвокатская газета, 20.05.2019
«КС пояснил особенности передачи имущества из федеральной в муниципальную собственность»
Деловой Петербург, 16.05.2019
«Защита Минкульта»
DP.ru, 13.05.2019
«Нерегулируемый переход: ПДД для застройщиков и покупателей жилья»
Телеканал «78», 12.05.2019
«Неделя в Петербурге»
Строительный еженедельник, 06.05.2019
«Победитель аукциона на создание велодорожек в Петербурге отказался от контракта»
Novostroy-SPb.ru, 03.05.2019
«Trade in: меняем старую квартиру на новую»
Телеканал «78», 30.04.2019
«Аренда за рубль: список программы пополнил ещё один памятник архитектуры»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 29.04.2019
«Вместо Судебного квартала на набережной у Тучкова буяна раскинется парк. С чем связаны «зелёные» симпатии Смольного?»
Magenta.Today, 27.04.2019
«Постановление, которого так долго ждали»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017

Страницы

20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи

Страницы

Magenta.Today, 12.03.2019

«Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет»

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде.

Запретят ли посуточную аренду квартир?

Госдума РФ одобрила законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде. Соответствующие поправки в ст. 17 Жилищного кодекса РФ были приняты в третьем чтении, которое состоялось 6 марта текущего года. Депутаты объясняют, что новые правила избавят жилые дома от хостелов. В Сети пользователи стали обсуждать, не затронет ли нововведение квартиры, которые сдаются посуточно. Где проходит грань между посуточной арендой и гостиничной услугой? Magenta.today разбирается совместно с юристами и экспертами рынка недвижимости.

Инвесторов в недвижимость, предназначенную для посуточной аренды, можно разделить на два типа. Первые открывали хостелы и мини-отели в квартирах, расположенных в исторических зданиях. Именно против них — тех, кто не перевел жилые помещения в коммерческие, направлен данный законопроект.

Вторые инвестировали в квартиры на волне популярности онлайн-ресурсов посуточного бронирования. Самая востребованная площадка, пожалуй, международный Airbnb.com. Ресурс работает с частными лицами: для размещения объекта не нужно иметь статус индивидуального предпринимателя. Перед проведением чемпионата мира по футболу — 2018 Avito.ru запустил сервис посуточной аренды квартир, который работает с частниками. Сегодня площадка, ориентированная на русскоязычную аудиторию, включает более 4 тыс. объектов только в Санкт-Петербурге. Если собственник квартиры или комнаты имеет юридическое лицо или ИП, он может воспользоваться услугами Booking.com: более 1,6 тыс. объектов включает категория «Апартаменты» и около 40 — «Проживание в семье» (комнаты), если выбрать Петербург.

Что говорит закон

Законопроект, запрещающий использовать жилой фонд под гостиницы, станет законом, когда его одобрит Совет Федерации РФ (обсуждение законопроекта началось 11 марта 2019 года) и подпишет Президент РФ. В итоговом документе будет обозначена дата вступления в силу.

Если Совет Федерации утвердит законопроект в том виде, в котором он прошел три чтения в Госдуме, то п. 3 ст. 17 ЖК РФ будет запрещать размещать гостиницы в жилых помещениях и использовать жилье для оказания гостиничных услуг.

Для того чтобы понять, что законодатель подразумевает под «гостиницей» и «гостиничной услугой», необходимо обратиться к 132-ФЗ от 24 ноября 1996 года. Цитаты (в кратком изложении): «Гостиница — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц…»; «Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения…».

«Действующее гражданское законодательство допускает возможность краткосрочного найма жилого помещения. Никаких ограничений к тому, чтобы сдавать собственное жилье сроком хоть на один день, действующее законодательство не содержит», — считает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль), обращается к истокам возникновения законопроекта: «Нужно понимать, какую цель преследовал законодатель, внося изменения в Жилищный кодекс РФ. Основная цель, которую обозначила инициативная группа в пояснительной записке к законопроекту, связана с защитой прав жильцов многоквартирных домов, проживающих в домах с мини-отелями и хостелами». По мнению эксперта, собственники квартир, сдавая жилье в краткосрочную аренду, чувствовали себя спокойно, потому что контролирующие органы неактивно интересовались предоставляющими гостиничные услуги объектами в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования. Но после вступления в силу закона позиция контролирующих органов может измениться. Тем более что уже существуют прецеденты, когда суды, при определенных обстоятельствах, признавали посуточную сдачу в наем комнат гостиничной услугой.

Напомним, что к контролирующим органам относится и налоговая инспекция. Собственник, зарегистрированный в Санкт-Петербурге, может получить статус индивидуального предпринимателя и оформить патент на сдачу в аренду жилых помещений. Патент обойдется в 24 тыс. рублей на 12 месяцев, если площадь жилого объекта до 70 кв. м. Стоимость патента увеличивается, если площадь объекта превышает 71 кв. м, — до 54 тыс. рублей. Патент на сдачу квартиры площадью от 151 кв. м стоит 84 тыс. рублей на 12 месяцев. Помимо этого, необходимо заплатить обязательные страховые взносы.

Объем рынка

Застройщики, к которым обратился журнал Magenta.today с вопросом о доле инвесторов, приобретающих квартиры в их объектах для последующей сдачи в аренду, ответили, что не ведут таких подсчетов. Но быстрый поиск, например, на Airbnb.com, показывает, что в жилых комплексах рядом с аэропортом сдаются квартиры посуточно (некоторые собственники указывают название ЖК). При хорошей загрузке, сдавая квартиру посуточно, можно заработать больше, чем при долгосрочной аренде.

Впрочем, по мнению риелторов, количество инвесторов в арендные квартиры в новых домах не столь велико: доходность не покрывает трудозатраты. «По моему опыту квартиры в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду приобретают два клиента из десяти: очень сомнительная доходность со сдачи в аренду, в районе 6% годовых. Проще хранить деньги в банке», — считает Денис Ефремов, директор по развитию агентства недвижимости «Анева». По мнению эксперта, в сегменте посуточной аренды квартирам конкуренцию составляют апарт-отели. В Петербурге данный формат позиционируется как продукт с гостиничным сервисом. С коллегой согласна Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «В Петербурге не очень много инвесторов, которые приобретают квартиру для краткосрочной сдачи в аренду. Если сравнивать со столицей, но у нас к краткосрочному найму относятся с опаской. Также в последнее время набирают популярность инвестиции в апартаменты, загрузкой и технической эксплуатацией которых занимается управляющая компания». Подробнее о законодательных изменениях, которые коснулись апартаментов, читайте в материале «Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году».

Что в остатке

После вступления в силу поправок в ЖК РФ средства временного размещения любого формата (гостиницы, мини-отели и хостелы) смогут работать только в коммерческих помещениях. 
Инвестору, который приобретает квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду, стоит помнить об интересах соседей, чтобы потом не отстаивать свои права в суде. 
Риелтору, который работает с инвестором в арендную недвижимость, необходимо подбирать клиенту объект с учетом новых правил.

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль):

– В новых условиях часть средств размещения прекратит свою деятельность, а часть будет работать, сменив вывеску «гостиница, отель или хостел» на «посуточная сдача внаем помещений». Как вы понимаете, по сути ничего не изменится, и законодатель цели не достигнет.
Могу предположить, что изменится позиция контролирующих органов к такого рода деятельности, поскольку и судебные органы, и контролирующие будут смотреть на фактические правоотношения сторон. Суды еще до принятия закона в ряде регионов рассматривали деятельность по сдаче внаем для временного проживания комнат как гостиничные услуги.

Конечно, для формирования судебной практики и позиции контролирующих органов потребуется время, но исключать такие риски не стоит.

Таким образом, после принятия закона отельеры, отели которых размещались в жилых домах, и собственники квартир, сдающие квартиры посуточно, окажутся в равных условиях. В такой ситуации собственникам не стоит забывать о том, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом доме соседей, поскольку их жалоба может стать основанием для проведения контрольных мероприятий со стороны государственных органов, и, возможно, что в итоге придется отстаивать свою позицию в суде.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

– Принятые изменения не затронут владельцев апартаментов, которые изначально являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Но у хозяев таких объектов другая проблема — им в скором времени для обеспечения законной возможности сдачи апартаментов придется пройти обязательную процедуру получения «звездности», в ином случае сдача будет запрещена законом. При этом обращаться за получением звезд могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели, то есть граждане — собственники апартаментов — не вправе самостоятельно обращаться за такой классификацией. Таким способом государство старается вытянуть частных владельцев апартаментов, предлагающих услуги по временному размещению, из тени.

Александра Белогубова

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 12.03.2019