Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

сентябрь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
 
 
 
 
 
 
16.08.2019
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар по эволюции законодательства о долевом строительстве
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования

Страницы

Деловой Петербург, 12.09.2019
«Остров доплыл до Москвы»
Novostroy-SPb.ru, 12.09.2019
«Хочу платить меньше: как рефинансировать ипотеку»
Журнал ЦИАН, 10.09.2019
«Выбираем домик у воды в Ленобласти»
Business FM, 09.09.2019
«Подрядчик, с нарушениями реконструировавший памятник Ленину, должен устранить все замечания»
Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Наследие», 09.09.2019
«ЮНЕСКО ждет согласования»
Право.ру, 05.09.2019
«Гаражная реформа: чего ждать автомобилистам от законодателя»
Деловой Петербург, 04.09.2019
«Мутные зоны»
Адвокатская газета, 03.09.2019
«Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент»
CRE RETAIL № 67, август-сентябрь 2019
«Немузыкальный киоск»
Росбалт, 28.08.2019
«Квадратные метры с проблемами: чем опасны апарт-отели»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Magenta.Today, 27.04.2019

«Постановление, которого так долго ждали»

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева в своей авторской колонке рассуждает о снижении требований к переходу застройщиков на работу с эскроу-счетами.

Какие застройщики смогут работать без эскроу-счетов

22 апреля 2019 года свершилось то, чего так долго ждали застройщики: Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, которое снижает требования к переходу на работу с эскроу-счетами. Можно сказать, что девелоперы в этот момент выдохнули, так как еще утром важного дня они должны были перевести все свои объекты на новую схему финансирования 1 июля 2019 года. Теперь кажется, что условия стали мягче, но так ли это? Давайте разбираться.

Будет много про разные законы и подзаконные акты, которые ведут к одному Федеральному закону — ФЗ-214. Именно он регулирует долевое строительство, которое, к слову, после 1 июля 2019 года никуда не исчезнет. Покупатели будут приобретать объекты долевого участия, то есть квартиры в строящемся объекте, только их деньги застройщик теперь получит «в другом окне». Все документы, о которых пойдет речь, вносят поправки в ФЗ-214 и меняют процедуры, регламент которых был принят ранее.

Динамические правила игры

Итак, 25 декабря 2018 года был принят ФЗ-478, который серьезно всполошил девелоперов, так как внес очередные изменения в законодательные нормы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства. Всполошил, потому что новые поправки в ФЗ-214 меняли правила игры, к которым готовились застройщики еще в 2017 году.

Поправки заключались в том, что с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств дольщиков должно осуществляться с использованием счетов эскроу, в том числе применительно к договорам долевого участия, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года и заключенным в отношении объектов недвижимости, строительство которых началось, но не было завершено до указанной даты. Проще говоря, застройщики теряли прямой доступ к деньгам дольщиков по всем своим объектам. Но как финансировать стройки? Проектного финансирования на всех не хватило бы.

Исключением из данного правила могли стать те объекты, которые соответствовали бы определенным критериям. Например, озвучивали цифру — 30% готовности объекта. Но утвердить критерии должно было Правительство РФ.

Критерии внесли ясность

Проект постановления РФ долго обсуждали и согласовывали. В итоге официальные формулировки, изложенные в Постановлении Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480, следующие:

По количеству заключенных договоров долевого участия предусмотрен «общий» критерий — не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации.

По степени строительной готовности проекта строительства установлен «общий» критерий — не менее 30%, а также «дифференцированные» критерии — в зависимости от специального правового статуса застройщика; реализации в рамках проекта обязательств застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) сносу ветхого и аварийного жилья, строительству и (или) реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник; завершения (новым) застройщиком строительства объекта незавершенного строительства и исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, включенными в реестр пострадавших граждан; наличия специальных оснований приобретения прав на земельный участок под размещение объекта — не менее 15 или 6% соответственно.

Получается, что застройщику могут дать послабление — готовность объекта 15 или 6% вместо 30% — при наличии одного или нескольких указанных условий.

При этом оба критерия (10% + 30%) должны выполняться одновременно. Соблюдение только одного критерия не дает право застройщику продолжать напрямую получать деньги дольщиков.

Постановление дает возможность уточнять критерии для каждого субъекта РФ, если будет достигнуто соглашение между Правительством РФ (или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти) и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Таким образом, застройщикам, у которых есть незавершенные объекты (продажа квартир будет осуществляться и после 1 июля 2019 года) и которые хотят сохранить возможность привлечения денежных средств дольщиков без использования счетов эскроу, предоставлен «переходный период» до 1 июля для достижения соблюдения указанных критериев и получения необходимого заключения о соответствии.

Только эскроу-счета

Сами по себе утвержденные критерии представляются реалистичными и достижимыми, однако на практике данная оценка может и не быть поддержана тем или иным застройщиком.

Что делать, если застройщик не получит заключение о соответствии строящегося объекта рассматриваемым критериям? В этом случае он будет вынужден перейти на привлечение денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу, которое обуславливает в частности необходимость привлечения проектного финансирования.

При этом в настоящий момент немногие банки готовы предоставить такое финансирование, а те, которые готовы, требуют соответствия застройщиков и предлагаемых к реализации проектов достаточно строгим критериям (внутренние требования банка), предоставления значительного объема документов, а также существенной платы за кредит.

Варианты финансирования

Иные способы привлечения застройщиком денежных средств, например предоставление целевого займа всеми учредителями (участниками), вызывают вопросы с точки зрения возможности их реализации конкретными застройщиками, а кроме того, не предполагают покрытия всех расходов на строительство. Так, заем не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости.

Таким образом, в настоящий момент сохраняется курс законодателя на «уход с рынка» некрупных застройщиков, не имеющих финансовых и иных необходимых возможностей реализовывать проекты по новым правилам регулирования отрасли.

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 27.04.2019