Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

июнь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»

Страницы

Недвижимость и Строительство Петербурга, 20.06.2019
«Апокалипсис откладывается»
Novostroy-SPb.ru, 19.06.2019
«Договор уступки – возможность выгодно продать и купить квартиру»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 19.06.2019
«Излишки в правовом тумане»
Фонтанка.ру, 19.06.2019
«Неустойка есть? А если найду? Как наказание застройщиков превращается в бизнес»
Деловой Петербург, 19.06.2019
«ЗакС берет доходные дома и фасады»
Телеканал «Дождь», 18.06.2019
«Минэкономразвития предложило отнимать земельные участки за нарушения пожарной безопасности. Как это будет работать?»
Фонтанка.ру, 18.06.2019
«В нашем регионе это тысячи гектаров земель. Государство готовится изымать земли у россиян за «нарушение пожарной безопасности»
РБК, 17.06.2019
«На земли оформят паспорта. Это упростит их изъятие в случае неправильного использования»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 17.06.2019
«Индивидуальное регулирование – самое ужасное в праве»
ГУД News, 17.06.2019
«Долевой Рубикон»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 07.11.2018

«Как рассчитать налог на квартиру?»

Не позднее 1 декабря граждане России обязаны уплатить налоги на недвижимость. Какие есть виды налогов, существуют ли по ним льготы и как самостоятельно рассчитать сумму выплаты — узнал Новострой-СПб. Комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

За что мы платим: виды налогов

Налог — обязательный платеж, который органы власти взимают с граждан для финансового обеспечения деятельности государства. Российским законодательством предусмотрены следующие налоги, так или иначе связанные с недвижимостью:

Налог на наследство по завещанию

До 1 января 2006 существовал налог на наследство. В настоящее время при наследовании имущества нужно уплатить только государственную пошлину. Размер ее регулируется Налоговым кодексом РФ и зависит от степени родства граждан и стоимости наследуемого имущества. В случае если наследников несколько, то каждый из них должен уплатить пошлину в размере пропорциональной его наследуемой доли собственности. Наследники 1 и 2 категории уплачивают 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 тыс. рублей), дальние — 0,6% (но не более 1 млн рублей), сообщает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

НДФЛ (федеральный налог)

Подоходным налогом (НДФЛ) в размере 13% облагается доход граждан, полученный от продажи и сдачи в аренду недвижимого имущества. Для нерезидентов он составляет 20%. При этом доход освобождается от налогообложения, если собственник владел имуществом не менее пяти лет. Такая норма действует для квартир, купленных после 1 января 2016 года. Если сделка прошла ранее, чтобы не платить налог, нужно быть собственником не менее трех лет, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Период приобретения Период, когда были зарегистрированы права на жилое помещение с момента обращения в ЕГРН Оплата налога
До 2016 года Три и более года Полное освобождение от уплаты, если сбыт жилья является трудовой деятельностью для гражданина
Менее трех лет Уплачивается в полном объеме
С 2016 года и до настоящего времени В течение пяти или менее пяти лет Устанавливаются обязательства в рамках НК РФ
Пять и более лет Платить государству не нужно

Таблица предоставлена Seven Suns Development

При этом с 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика, рассказывает Алексей Бушуев, а это было распространенной практикой многие годы. Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета налога используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

Налог на имущество физических лиц (местный налог)

Устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (ст. 399 НК РФ). Речь идет о городах федерального значения: Санкт-Петербурге, Москве и Севастополе.

Налогоплательщиками являются физические лица, которые владеют недвижимостью, а объектами налогообложения становятся:

  • жилые дома;
  • квартиры и комнаты в жилых домах;
  • гаражи и машино-места;
  • единые недвижимые комплексы (объединенные общим назначением здания, связанные физически или технологически, либо зарегистрированные на одном земельном участке как единый комплекс);
  • объекты незавершенного строительства;
  • иные здания, строения, сооружения, помещения.

Объектом налогообложения не являются площади, которые входят в состав общего имущество многоквартирного дома.

Налоговые ставки по местному налогу

Размер налога на недвижимость устанавливают региональные власти. Ставка учитывает кадастровую стоимость объекта, его тип, сегмент и коэффициент-дефлятор, сообщает Алексей Бушуев.

Статья 406 НК РФ и Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109 «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» устанавливают следующие налоговые ставки в Петербурге или Ленинградской области:

Ставки для жилых домов:

Кадастровая стоимость, руб. Ставка налога
До 5 млн руб. (включительно) 0,1%
Свыше 5 млн до 10 млн (включительно) 0,15%
Свыше 10 млн до 20 млн (включительно) 0,2%
Свыше 20 млн до 300 млн (включительно) 0,25%

Ставки для квартир, комнат: 

Кадастровая стоимость, руб. Ставка налога
До 7 млн (включительно) 0,1%
Свыше 7 млн до 20 млн (включительно) 0,15%
Свыше 20 млн до 300 млн (включительно) 0,2%

Ставки для гаражей и машино-мест — 0,3% от кадастровой стоимости объекта.

Ставки для объектов незавершенного строительства (ОНС): 

Тип объекта налогообложения Ставка налога
Для ОНС в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом 0,1%
Для ОНС иного назначения 0,5%

Ставки для единых недвижимых комплексов (включая такие, в состав которых входит хотя бы один жилой дом):

Кадастровая стоимость, руб. Ставка налога
До 10 млн (включительно) 0,1%
Свыше 10 млн до 25 млн (включительно) 0,2%
Свыше 25 млн до 300 млн (включительно) 0,3%

Таблицы предоставлены адвокатским бюро «Качкин и Партнеры»

Ставки для прочих объектов налогообложения — 0,1% от кадастровой стоимости.

Сообщать в налоговую о сделке или нет?

Граждане не обязаны уведомлять налоговый орган о появлении нового недвижимого имущества или транспортного средства. Однако, если собственник не получил налоговое уведомление и не уплатил налог за период владения имуществом до 1 декабря, то он обязан подать информацию об объекте в налоговый орган по своему выбору. Сделать это нужно однократно, не позднее 31 декабря того года, который следует за истекшим налоговым периодом. В противном случае придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Подать заявление можно как в бумажном, так и электронном виде. В первом случае бланк для заполнения берется в налоговой инспекции или скачивается с сайта ФНС России. К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих владение недвижимым имуществом. Передать бумаги можно:

  • лично;
  • по доверенности (при помощи уполномоченного представителя налогоплательщика);
  • по почте (для этого необходимо сделать опись вложения).

Если физическое лицо хочет подать информацию об имеющемся у него объекте налогообложения в электронном виде, то сделать это можно при помощи ТКС (телекоммуникационных каналов связи) или через информационный ресурс «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».

Льготы

Закон предоставляет некоторым категориям граждан освобождение от уплаты налога на недвижимость.

Согласно ст. 407 НК РФ, воспользоваться этим правом могут:

  • герои РФ и/или СССР, а также лица, награжденные орденом Славы любой из трех степеней;
  • все пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, а также инвалиды детства;
  • участники гражданской, Второй мировой и других войн и боевых операций;
  • кадровые и уволенные в запас военнослужащие;
  • супруги и родители служащих, погибших на воинской или государственной службе;
  • владельцы недвижимости, на территории которой находятся объекты культуры, искусства, а также принадлежащие мастерам народного творчества;
  • владельцы земельных участков в садоводческих хозяйствах, если суммарная площадь жилых построек на них не превышает 50 кв. м;
  • иные категории граждан, определенные региональными властями.

До 31 декабря 2019 года (но не более чем на три налоговых периода подряд с даты регистрации) от уплаты налога на имущество освобождаются собственники квартир в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на территории Санкт-Петербурга в 2015 или 2016 годах, информируют эксперты. Налоговая льгота предоставляется в отношении жилых помещений при условии, что право собственности на них было зарегистрировано на основании заключенного в период с 1 апреля по 31 декабря 2016 года договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи.

Если льготнику принадлежит часть объекта, например, 1/2 квартиры, то не облагается налогом только она, а второй собственник платит налог на недвижимость на общих основаниях. Несовершеннолетние собственники не относятся к категории льготников, и налог за них обязаны вносить родители или опекуны, поясняет Алексей Бушуев. От уплаты налога льготник также не освобождается, если объект используется в коммерческих целях, его кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей или же если в собственности одного льготника находятся два и более объектов одного вида.

К отдельной категории льгот можно отнести налоговый вычет. Возможность его получения предусмотрена в НК РФ с цены приобретенной жилой недвижимости, говорит Вероника Перфильева. Он предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории России жилых домов, квартир, комнат или доли в них, а также в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо на его приобретение.

Как рассчитать налог самостоятельно

Если недвижимость находится в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, то рассчитать налог самостоятельно можно по формуле, имеющейся в Налоговом Кодексе РФ (в п. 8 ст. 408):

Н = (Н1 – Н2) х К + Н2, где:

Н — сумма налога, которую нужно уплатить;

Н1 — сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта;

Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения;

К — поправочный коэффициент.

Стоит учитывать, что с 1 января 2016 года налог стал исчисляться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Сумма налога Н1 оказывается, как правило, значительно выше суммы, получаемой путем исчисления Н2, поэтому во время расчетов применяются специальные поправочные коэффициенты:

0,2 — при расчете налога за 2016 год;

0,4 — при расчете налога за 2017 год;

0,6 — при расчете налога за 2018 год;

0,8 — при расчете налога за 2019 год.

С 1 января 2020 года поправочный коэффициент не применяется.

Согласно ст. 403 НК РФ, налоговой базой объекта недвижимости является его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости:

10 кв. м в отношении комнаты;

20 кв. м в отношении квартиры;

50 кв. м в отношении жилого дома;

1 млн руб. в отношении единого недвижимого комплекса с жилым домом.

По отношению к апартаментам такой налоговый вычет не применяется.

Информация о кадастровой стоимости объектов содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и предоставляется гражданам по запросу, в том числе через интернет. Получить данные можно на сайте Росреестра, зная адрес или кадастровый номер. 

Расчет на конкретном примере

Вероника Перфильева предлагает рассмотреть исчисление налога на недвижимость по формуле Н = (Н1 - Н2) x К + Н2 на конкретном примере.

Допустим, что 4 300 000 рублей — это кадастровая стоимость квартиры площадью 50 кв. м. Сумма налога, исчисленная исходя из ее инвентаризационной стоимости за 2015 год — 1000 руб. (Н2).

Налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади квартиры составит 1 720 000 руб. (4 300 000 / 50 кв. м * 20 кв. м = 1 720 000 руб.).

Далее, для расчета суммы налога исходя из кадастровой стоимости (Н1), применяем налоговую ставку в размере 0,1%, с учетом вычета: (4 300 000 – 1 720 000 руб.) * 0,1% = 2 580 руб.

Соответственно, согласно формуле Н = (Н1 – Н2) x К + Н2, подлежащий уплате налог за 2018 г. составит 1 948 руб. (2 580 – 1 000 руб.) * 0,6 + 1 000 р.

В случае, если значение суммы налога Н2 превышает соответствующее значение суммы налога Н1, сумма налога, подлежащая уплате налогоплательщиком, исчисляется без учета положений п. 8 ст. 408 НК РФ, т. е. исходя из соответствующей налоговой ставки.

Применительно к приведенному выше примеру налог на квартиру за 2018 г. в таком случае составил бы 4 300 р. по формуле (4 300 000 р. * 0,1%).

Если в собственности апартаменты

Эксперты предупреждают, что налог на апартаменты будет выше, чем на квартиру или комнату. Это связано с тем, что апартаменты относятся к нежилым помещениям. Хотя ставка также составляет 0,1% от кадастровой стоимости, не предусмотрены поправочные коэффициенты.

К такому объекту налогообложения, как апартаменты, не предусматривается налоговый вычет. Если рассчитать налог исходя из данных, приведенных в предыдущем разделе Вероникой Перфильевой, то налоговая база (кадастровая стоимость) апартаментов не будет подлежать уменьшению, и сумма налога на апартаменты аналогичной площади за 2018 год составит 2 980 руб: ((4 300 000 руб. * 0,1%) – 1000 р.) * 0,6 + 1000 рублей.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 07.11.2018