Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

октябрь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
 
04.10.2019
Юридические вопросы оспаривания кадастровой стоимости представила Вероника Перфильева на семинаре Ленинградской областной торгово-промышленной палаты
16.08.2019
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар по эволюции законодательства о долевом строительстве
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC

Страницы

CommercialRealEstate № 18 (354), октябрь 2019
«Налей и отойди»
Novostroy-SPb.ru, 15.10.2019
«Вернуть свое: как получить налоговый вычет за ремонт в новостройке»
Строительный еженедельник, 15.10.2019
«Верховный суд РФ: Финскому заливу не быть «Заливом Островов»
Санкт-Петербург.ру, 15.10.2019
«Бюрократия против бизнеса: Верховный суд проигнорировал жалобу петербургского девелопера»
Журнал ЦИАН, 10.10.2019
«Хостелы: койки собраны»
Деловой Петербург, 09.10.2019
«Отмена заключения»
DP.ru, 09.10.2019
«Планы строят осторожно»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 04.10.2019
«Коктейль из жилья с апартаментами»
ГУД News, 24.09.2019
«Стрит-ритейл как вымирающий бизнес»
Строительный еженедельник, 23.09.2019
«Расширяя границы»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 12.09.2019

«Хочу платить меньше: как рефинансировать ипотеку»

О юридических нюансах рефинансирования ипотеки рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Рефинансирование – банковский инструмент, помогающий существенно облегчить ипотечное бремя. Когда и как имеет смысл им воспользоваться, какие бумаги для этого нужно собрать и на что обратить внимание при оформлении нового кредита, рассказывает Новострой-СПб.

Всё, что нужно знать про рефинансирование

Рефинансирование является по сути перекредитованием, только на более выгодных условиях. Заемщик берет ссуду в своем или другом банке, закрывает текущий кредит и продолжает платить за новый, менее для него обременительный. Недвижимость при этом переходит в залог к новому банку.

Основное преимущество рефинансирования – возможность снизить ставку по кредиту, которая обычно является достаточно высокой (12-14% годовых) при сумме кредита в несколько миллионов рублей, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Таким образом, уменьшится размер ежемесячных выплат, а также, с большой долей вероятности, сократится срок кредита и изменится его сумма, добавляет Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

Скорее всего, банк, в котором изначально был взят кредит, вряд ли захочет перекредитовать заемщика на более выгодных для него условиях, поэтому обратиться придется в другое место. Скорее всего, но не обязательно. Бывают случаи, когда в борьбе за клиента организация предоставляет ему такую возможность, пусть даже в ущерб себе.

Почему речь идет именно о рефинансировании, а не об обычном нецелевом кредите? Ведь тогда можно было бы объединить сразу несколько «финансовых хвостов» в один: это зачастую оказывается не только практичней для клиента, но и удобней.

На этот вопрос лаконично отвечает Вероника Перфильева: «Не всегда потенциально возможно получить так называемый «потребительский» кредит, что, помимо погашения первоначального ипотечного кредита, позволит вывести объект недвижимости из-под залога». Слишком велика требуемая сумма.

К тому же, не факт, что другой банк выдаст ссуду на выгодных условиях. Например, заемщику могут навязать страхование жизни, включить всевозможные комиссии. Да и проценты, скорее всего, окажутся выше, чем при рефинансировании. А это сведет на нет все возможные плюсы перекредитования.

Отличие рефинансирования от реструктуризации

Некоторые заемщики беспокоятся о том, что их вполне естественное желание сократить ежемесячные расходы негативно отразится на кредитной истории. Это связано с тем, что отождествляются понятия «рефинансирование» и «реструктуризация», хотя между ними – целая пропасть.

Рефинансирование – абсолютно нормальный, стандартный банковский инструмент. Им пользуются не в то время, когда наступает тяжелый период и больше нет возможности платить по счетам, а с целью снизить финансовую нагрузку, уменьшить размер выплат. Поэтому на кредитной истории он никак не скажется.

Реструктуризация – это один из вариантов помощи клиентам банка, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Осуществляется она только в финансовом учреждении, выдавшем кредит.

Банк может увеличить срок погашения кредита, уменьшить размер ежемесячного платежа или даже одобрить только выплату процентов по кредиту. В каждом случае условия предоставления обсуждаются индивидуально. И, в отличие от рефинансирования, реструктуризация отрицательно сказывается на кредитной истории заемщика.

Когда надо обращаться к рефинансированию

Рефинансировать ипотеку имеет смысл в том случае, если оформляли ее несколько лет назад, когда процент был существенно выше, чем сейчас – в пределах 13-15%. В июне 2019 текущего года средневзвешенная ставка составила 10,54% – а это уже на порядок выгодней. В некоторых банках предлагают еще более низкий процент: например, «Дом РФ» (от 9,5% годовых), ВТБ (9,6% для своих клиентов), Сбербанк (от 10,1%). 

С точки зрения интересов заемщика, чем раньше рефинансировать кредит, тем лучше, поскольку сумма процентов (конечная переплата по кредиту) может оказаться существенно меньше, уточняет Вероника Перфильева. Интерес и возможность участия банка, выдавшего кредит, в проведении рефинансирования зависит от самого банка, куда и нужно обратиться с соответствующим заявлением.

К рефинансированию ипотеки имеет смысл прибегать в том случае, если разница в процентных ставках составляет более 1,5-2%, кредит выплачивался менее половины срока и остаток еще большой, информирует Татьяна Хоботова.

Рефинансировать собственный кредит, как уже говорилось ранее, банкам не выгодно. Но они идут навстречу клиенту, сохранив его лояльность. И тем самым оставив возможность продажи ему других банковских продуктов: кредитных карт, потребительских кредитов, инвестиционных продуктов.

Если предлагают увеличить срок кредита

Иногда специалисты по рефинансированию советуют увеличить срок кредита. Но является ли это плюсом для заемщика? Ведь в случае увеличения срока, увеличивается и сумма процентов, которую придется выплатить.

Однако не все так просто. Сумма процентов по первоначальной ставке (конечная переплата по кредиту) может все равно оказаться больше, нежели сумма процентов, которые придется заплатить по рефинансированной ставке.

То есть такое предложение является выгодным, несмотря на увеличение срока. К тому же, длительность выплат можно будет уменьшить в будущем путем досрочного погашения, поясняет Вероника Перфильева.

Таким образом, для принятия решения по условиям рефинансирования необходимо провести соответствующие сравнительные расчеты с использованием ипотечного калькулятора.

«Срок увеличивают для уменьшения ежемесячной нагрузки. Снижение процентной ставки само по себе сокращает платеж, а увеличение срока кредита позволяет дополнительно снизить размер ежемесячных выплат. Платить, конечно, в итоге надо будет дольше, соответственно и переплата больше, но бывают различные жизненные ситуации. Возможно, именно в это время надо снизить нагрузку на семейный бюджет»

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»

Необходимые документы и порядок действий

Проще всего провести рефинансирование под контролем банка, выдавшего кредит. Это позволит обойтись без процедуры передачи предмета залога. Если кредит будет взят в другом банке, то денежные средства перечислят в «первый» банк на погашение кредита. После этого снимается обременение с квартиры и накладывается новое путем заключения нового договора ипотеки, рассказывает Вероника Перфильева.

Для рефинансирования кредита в банк предоставляются 3 пакета документов:

- стандартный пакет по заемщику (как на получение кредита): анкета, копия паспорта, документы, подтверждающие занятость и доход;

- документы по недвижимости: копии правоустанавливающих документов, на основании которых приобреталось жилье и новый отчет об оценке жилья;

- документы по рефинансируемому кредиту: копии кредитного договора, страхового полиса и оплата страховки, справка из банка об остатке ссудной задолженности и, если есть необходимость, – о согласии на последующую ипотеку;

Далее банк принимает решение о выдаче кредита, и назначается дата сделки.

Татьяна Хоботова предупреждает, что до подписания кредитной документации необходимо застраховаться в страховой компании, предоставить копию заявления на полное досрочное погашение с отметкой о приеме в банке-первичном кредиторе и актуальную справку из банка об остатке ссудной задолженности.

После происходит выдача кредита, который перечисляется в банк на погашение ранее взятого кредита и снимается обременение по квартире. В ФРС подаются документы для регистрации залога в пользу банка, рефинансировавшего кредит.

Что важно учесть

Есть такие нюансы, которые не следует упускать из виду, чтобы рефинансирование получилось по-настоящему выгодным: это ставка, срок, условия досрочного погашения и страхования, необходимость проведения оценки квартиры и иные обязательные платежи. Впрочем, ничего нового. Все то же самое, на что обращали внимание при первоначальном оформлении ипотеки.

Что действительно важно, так это просчитать экономику: насколько рефинансирование выгодно клиенту. При этом нужно учесть, что кроме финансовых затрат есть еще временные, так как процесс рефинансирования более трудоемкий как по предоставлению документов, так и по проведению сделки и завершении ее, уверяет Татьяна Хоботова.

Потому что новая процентная ставка устанавливается только с момента оформления залога в пользу банка, рефинансировавшего кредит, и предоставления подтверждающих документов в банк.

Основные расходы здесь: заказ оценки, страхование, нотариальные копии документов (при необходимости), расходы на регистрацию, расходы на перечисление денежных средств в другой банк на погашение кредита в соответствии с тарифами банка.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 12.09.2019