Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

май 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости

Страницы

Адвокатская газета, 20.05.2019
«КС пояснил особенности передачи имущества из федеральной в муниципальную собственность»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 20.05.2019
«Дума предлагает возобновить действие «дачной амнистии». Может, стоит сделать её бессрочной?»
Деловой Петербург, 16.05.2019
«Защита Минкульта»
DP.ru, 13.05.2019
«Нерегулируемый переход: ПДД для застройщиков и покупателей жилья»
Телеканал «78», 12.05.2019
«Неделя в Петербурге»
Строительный еженедельник, 06.05.2019
«Победитель аукциона на создание велодорожек в Петербурге отказался от контракта»
Novostroy-SPb.ru, 03.05.2019
«Trade in: меняем старую квартиру на новую»
Телеканал «78», 30.04.2019
«Аренда за рубль: список программы пополнил ещё один памятник архитектуры»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 29.04.2019
«Вместо Судебного квартала на набережной у Тучкова буяна раскинется парк. С чем связаны «зелёные» симпатии Смольного?»
Magenta.Today, 27.04.2019
«Постановление, которого так долго ждали»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017

Страницы

20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 13.02.2019

«Жилье мое: как оформить право собственности и почему тянуть с этим опасно»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует нюансы регистрации права собственности на объект недвижимости.

Для того чтобы стать владельцем квартиры в новостройке, недостаточно заплатить деньги и подписать ДДУ. Собственником жилья вы станете только после регистрации права собственности на квадратные метры. Новострой-СПб пообщался со специалистами рынка и выяснил, как это можно сделать самостоятельно, какой список документов надо подготовить и на что обращать пристальное внимание.

Право собственности – это право, дающее полную юридическую силу над недвижимостью, возможность владеть и распоряжаться ею на основе правоустанавливающего документа. Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации. Она оформляется на любое недвижимое имущество (земельный участок, квартиру или частный дом) в специальном уполномоченном органе – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестре.

Документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Росреестра или ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), которая выдается при регистрации права. «По неофициальному правилу в большинстве инстанций выписку принимают в течение месяца после выдачи, но бывает и такое, что требуется недельная «свежесть»», – говорит Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге. Стоит отметить, что до июля 2016 года государство выдавало свидетельство на гербовой бумаге с печатью. Сейчас в этом нет необходимости. Потенциальный правообладатель получает уведомление о регистрации на свою электронную почту, указанную в заявлении, либо берет выписку в личном кабинете на портале Госуслуг.

Документы на регистрацию перенаправляются в Росреестр через многофункциональные центры (МФЦ). «Самостоятельно обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав на недвижимость сейчас нельзя», – сообщает Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»). Все документы, сданные собственниками для подтверждения своих прав, хранятся в территориальных управлениях Росреестра, в составе реестровых дел на каждый объект недвижимости.

Сроки оформления права собственности

В пресс-службе «Петербургской недвижимости» отмечают, что действующее законодательство не регламентирует срок для подачи документов на государственную регистрацию права собственности. Впрочем, данные сроки могут быть указаны в договоре купли-продажи, кредитном договоре, а также в договорах на покупку жилья с использованием средств социальных выплат. «Лучше не затягивать с процедурой оформления собственности на квартиру, ведь пока такая операция не произведена, человек не является владельцем жилья. Препятствием в оформлении может стать неполный перечень документов или изъяны в этих бумагах, например, недействительный паспорт, который не был вовремя заменен», – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» и вице-президент АРСПбиЛО.

По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», обязанности зарегистрировать право собственности на переданный объект, у покупателя нет. «Если только это не предусмотрено договором с продавцом, – отмечает эксперт, – в регистрации прежде всего должен быть заинтересован сам покупатель, так как факт регистрации гарантирует наличие права собственности».

Регистрация права собственности предоставляет ее владельцу широкие возможности: он может сделать регистрацию по месту жительства, получить налоговый вычет, совершать сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение). Однако проживать в квартире, делать ремонт и сдавать жилье в аренду, не подлежащее государственной регистрации в ЕГРН (на срок менее 1 года), можно и без права собственности.

Так, по словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, получение выписки ЕГРП решение добровольное, уголовно не наказуемое. Впрочем, даже если вы и хотите зарегистрировать право собственности, это может не получиться. «Для окончательного оформления своих законных прав на квартиру в новостройке покупатель ждет не только даты завершения строительства, но и окончания оформления застройщиком юридической документации на дом. В нынешних реалиях не исключена ситуация, при которой дом достроен, квартиры заселяются, но право собственности еще оформляется», – отметил Бушуев.

Привилегии и ограничения при отсутствии регистрации

Затягивая с регистрацией имущества, покупатели не хотят нести бремя его содержания – вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Действительно, при совершении сделки купли-продажи такая обязанность возникает только с момента регистрации права собственности на квартиру. Однако, по словам Оксаны Галицыной, при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве, «платить по счетам» нужно будет с момента подписания акта приема-передачи квартиры между клиентом и застройщиком. «И совсем неважно, зарегистрировали ли вы свое право собственности или нет», — добавила она.

Никакой катастрофы из-за того, что вы не оформляете право собственности на недвижимость, не произойдет. Проживать в такой квартире можно, делать ремонт – не возбраняется. Но есть ряд ограничений:

- в такой квартире нельзя прописаться, а именно сделать постоянную регистрацию;

- из-за отсутствия прописки невозможно прикрепиться к определенной поликлинике или получить место для ребенка в детском саду;

- нельзя получить налоговый вычет, максимальная сумма которого 260 тыс. руб.;

- имущество нельзя продать, подарить или оставить в наследство;

- в квартире нельзя сделать перепланировку.

Как заметили эксперты «Петербургской Недвижимости», есть один вариант получения налогового вычета без регистрации права собственности. «Это возможно только в случае, если квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве и «дольщиком» подписан акт приема-передачи квартиры. В остальных случаях, например, при заключении договора купли-продажи, получить вычет без госрегистрации невозможно», — добавили в пресс-службе.

Однако, по словам Алексея Бушуева, это не все ограничения, которые могут подпортить жизнь владельцам незарегистрированного жилья. Помимо вышеперечисленного, без права собственности:

- нельзя участвовать в создании ТСЖ;

- не начисляются льготы на коммунальные услуги, а тарификация оплаты услуг ЖКХ предусматривает коэффициент увеличения стандартных;

- невозможно выделить доли в квартире детям или супругу(е);

- покупатели без права собственности платят повышенный процент по ипотеке (проценты по ипотечному кредиту на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, потому что так банк компенсирует риски по реализации недостроенной недвижимости в ситуации, если заемщик не выплатит долг);

- незарегистрированную квартиру банк не оформит в залог на выдачу кредита.

«Срок выплаты НДФЛ при продаже квартиры, который сейчас обозначен в 3 года, отсчитывается с момента оформления жилья в собственность. То есть, затягивая с оформлением, вы продлеваете срок действия налога на продажу жилья», — добавила Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге.

Как зарегистрировать право собственности самостоятельно

Зарегистрировать собственность на недвижимость сейчас довольно просто, поэтому не обязательно обращаться к юристам, тратить время и деньги. Единственное, пакет необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, каким образом приобрели недвижимость (по договору купли-продажи, договору участия в долевом строительстве, договору дарения или в порядке наследования).

Ольга Чуйко, руководитель юридической службы Института современных строительных технологий, рассказала, что для регистрации права собственности на квартиру, приобретаемую по ДДУ, необходимо представить в любой МФЦ соответствующего субъекта федерации следующие документы:

- договор участия в долевом строительстве (1 экземпляр, оригинал со штампом о регистрации в Росреестре);

- дополнительные соглашения к ДДУ (если таковые имеются, тоже со штампом);

- акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта долевого строительства (2 экземпляра);

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности (квитанция);

- паспорт;

- СНИЛС.

Если квартиру купили в ипотеку, то дополнительно нужно предоставить кредитный договор, отчет об оценке квартиры, либо заключение к отчету, закладную (по требованию банка), либо уведомление из банка о досрочном погашении ипотеки и уведомление Росреестра о снятии обременения. Срок регистрации обычно занимает 7-30 дней.

Также, по словам Чуйко, возможность регистрации права собственности есть и у участника долевого строительства в случае, когда им выполнены еще не все обязательства по оплате строящегося жилья. То есть дом построен и введен в эксплуатацию, а рассрочка по внесению платежей согласно ДДУ еще продолжается. До недавнего времени у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Управления Росреестра по Ленинградской области по этому вопросу не было единой позиции. Первое ведомство регистрировало право собственности у дольщика на объект недвижимости, а также залог на него в пользу застройщика, возникающий в силу закона. Второе же ведомство отказывало в такой регистрации.

«Объекты в строящихся домах могут продаваться посредством заключения ДДУ только до момента принятия соответствующим государственным или муниципальным органом разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома», — сказала эксперт.

Что касается квартир, которые приобретаются у застройщика уже после ввода жилого дома в эксплуатацию, то получение собственности на такие объекты не отличается от регистрации права собственности, если жилье было приобретено на вторичном рынке.

Право собственности можно зарегистрировать самостоятельно через МФЦ или офис Кадастровой палаты путем направления почтового отправления. «Есть вариант с использованием выездного обслуживания, но пока это доступно лишь отдельным группам населения», — рассказывает Вероника Перфильева. Также возможно проведение государственной регистрации «в электронном виде» через нотариуса.

Как было сказано выше, сроки обращения за государственной регистрацией права собственности формально не установлены. Что касается необходимых документов, то в общем виде их перечень выглядит следующим образом:

- документ, удостоверяющий личность заявителя (собственника);

- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (т.е., на основании которых возникло регистрируемое право собственности, например, договор купли-продажи с актом приема-передачи приобретенной недвижимости);

- квитанция об уплате государственной пошлины (для физических лиц – 2 тыс. руб.);

- заявление о государственной регистрации права собственности.

Если собственников несколько, должны быть представлены документы каждого из них, оплачена государственная пошлина и заполнено заявление.

Пожалуйста, особое внимание

Алексей Бушуев предостерегает: «Прежде, чем подать документы на право собственности, удостоверьтесь, что застройщик реализовал ряд обязательных процедур». По словам эксперта, важно обратить внимание на следующее:

- оформлен ли протокол по разделению жилых и нежилых квадратных метров каждой квартиры;

- получен ли от БТИ техпаспорт на дом;

- получено ли от местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

- подписан ли передаточный акт, выданный государственной архитектурно-строительной организацией;

- поставлен ли дом на кадастровый учет в Росреестре, присвоен ли дому новый почтовый адрес;

- составлен ли протокол, указывающий на распределение всех квартир в данной новостройке между будущими собственниками — какая именно площадь за кем закреплена;

- согласованы ли все обязательства между застройщиком и местным органом власти — акт реализации инвестконтракта;

- подписаны ли со всеми дольщиками акты приёма-передачи на каждую квартиру в возведённой новостройке.

С момента, когда застройщиком выполнены все обязательные процедуры по надлежащему оформлению здания и открытию регистрационного адреса, будущим владельцам можно приступать к получению прав собственности квартиры.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 13.02.2019