Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

март 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
12.09.2018
Эксперты «Качкин и Партнеры» научили петербургских застройщиков «читать» обновленные правила землепользования и застройки
02.08.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «214-ФЗ: актуальные проблемы и практические решения»
01.06.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «Поправки в 214-ФЗ: главная угроза и отдаленные последствия»
30.05.2018
Об эволюции требований к застройщикам и форм привлечения денежных средств граждан рассуждал Дмитрий Некрестьянов на Международном бизнес-форуме недвижимости
29.05.2018
Доступна долгожданная третья редакция «Юридического справочника застройщика»
15.05.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе в Совете Федерации по теме тенденций строительной отрасли в разрезе законодательства о долевом строительстве
30.03.2018
Юристы «Качкин и Партнеры» успешно оспорили закон Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях в интересах клиента
27.03.2018
Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры» выявило законодательные нарушения в регулировании защитной зоны Пулковской обсерватории
22.03.2018
АБ «Качкин и Партнеры» успешно защитило разрешение на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
13.03.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил с лекцией о договоре строительного подряда для слушателей Центра дополнительных образовательных программ СПбГУ

Страницы

Magenta.Today, 27.02.2019
«Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году» И ответы на них
Адвокатская газета, 20.02.2019
«КС разъяснил нюансы расчета налога на имущество физлиц»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 19.02.2019
«Звёздная неразбериха»
The Bell, 19.02.2019
«Забытая реновация: сотни домов в Москве можно снести по документам, подписанным при Лужкове»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 18.02.2019
«Город строгого режима»
Строительный еженедельник, 18.02.2019
«Неожиданная зелень. Участок в квартале Славянка, где планировали строительство ТРК, отдали под озеленение»
Novostroy-SPb.ru, 13.02.2019
«Жилье мое: как оформить право собственности и почему тянуть с этим опасно»
Санкт-Петербург.ру, 12.02.2019
«Новый суд между КИО и «Зингер Девелопмент» закончился победой комитета»
Деловой Петербург, 12.02.2019
«Кто не успел – тот не снес»
Новый Проспект, 11.02.2019
«Аккумуляторный завод «Ригель» пытаются насильно озеленить»

Страницы

07.06.2012
Исторический центр Петербурга: пути развития
06.06.2012
Самые обсуждаемые темы строительного рынка этой весны
12.04.2012
Государство поддержит собственников земельных участков
01.02.2012
Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия: комментарии юристов
15.12.2011
9 самых громких юридических изменений в недвижимости и строительстве

Страницы

23.08.2017
Информационное письмо: отсутствие установленных «красных линий» на участке не является препятствием для получения ГПЗУ
скачать (pdf, 1787kb)
10.08.2017
Новое в регулировании: существенные изменения в законодательстве, регулирующем строительство и девелопмент
скачать (pdf, 145kb)
11.07.2017
Новое в регулировании: новые правила для застройщиков
скачать (pdf, 117kb)
05.07.2017
Новое в регулировании: приняты новые правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 104kb)
12.04.2017
Новое в градостроительном регулировании в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 102kb)
01.08.2016
Новое в регулировании: изменена форма градостроительного плана земельного участка
скачать (pdf, 92kb)
20.07.2016
Новое в регулировании: новые правила для проектировщиков и архитекторов
скачать (pdf, 115kb)
18.07.2016
Новое в регулировании: более 160 законов в последний день работы Госдумы
скачать (pdf, 262kb)
14.06.2016
Новое в регулировании: новые требования к оформлению отчуждения доли в объекте недвижимости
скачать (pdf, 100kb)
19.01.2016
Новое в регулировании: cущественные изменения федерального законодательства в сфере недвижимости и строительства
скачать (pdf, 128kb)

Страницы

Подготовка проекта договора строительного подряда по проекту строительства автомобильной дороги «Обход г. Хабаровска км 13 – км 42», общая сумма инвестиций в который превышает 37 млрд. рублей
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Проведение due diligence земельного участка под застройку с суммой сделки более 1,2 млрд. рублей и планируемыми инвестициями более 4 млрд. рублей в интересах крупной российской девелоперской компании Аквилон-Инвест
Поддержка федеральной торговой сети «Буду мамой» при заключении договоров аренды
Сопровождение строительства частного дома престарелых в Московской области
Судебный раздел участка в интересах крупной инвестиционно-строительной компании «Адамант»
Комплексное правовое сопровождение сделки по приобретению действующего предприятия – собственника хладокомбината общей стоимостью более 10 млн. евро в интересах крупного регионального холдинга
Консультирование собственника помещения для стрит-ритейла, расположенного на одной из центральных торговых улиц Петербурга, по вопросам расторжения договора
Сопровождение строительства машиностроительного завода в ЦФО РФ
Разработка судебной стратегии для строительной компании «Сияние», являвшейся ответчиком в споре по договору строительного подряда на строительство гостиницы Courtyard by Mariott

Страницы

09.12.2016
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016
Арбитражная практика N 12 2016
09.09.2016
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 35 (9651), 09.09.2016
11.08.2016
BUYBRAND Inform, 11.08.2016
01.07.2016
Юрисконсульт в строительстве № 7 2016
30.06.2016
Архитектурный Петербург № 3 (40) май-июнь 2016, 30.06.2016
19.05.2016
Вестник экономического правосудия РФ № 5 май 2016
05.05.2016
Эж-юрист, 05.05.2016
01.03.2016
Приложение к журналу «Юрист Компании» N 03 2016
22.10.2015
Юрист Компании N 10 2015

Страницы

02.03.2017
Юридическая судьба прав на земельный участок по завершении строительства МКД
31.01.2017
Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд
20.10.2016
Трудности формирования земельных участков на застраиваемых территориях
20.01.2016
Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство
03.07.2015
ТОП-10 абсурдных юридических документов в сфере недвижимости и строительства, которые мне встретились на практике
26.03.2015
Правовые последствия решения о признании права собственности отсутствующим для других судебных процессов
10.01.2014
Маленькая юридическая проблема большой стройки

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 13.03.2019

«Нет повести печальнее на свете: 36 долгостроев Ленинградской области и 15 тысяч обманутых дольщиков»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассуждает о том, чем можно заинтересовать инвесторов, принимающих решение по реанимированию недостроенных строительных объектов.

Ситуацию по недостроенным объектам в Ленобласти можно назвать, мягко говоря, непростой. Какое будущее ждет рынок недвижимости в этом регионе и на что можно рассчитывать обманутым дольщикам, узнал Новострой-СПб.

Ситуация в регионе

«Долгострой» - слово, которого боится каждый покупатель, купивший квартиру в строящемся доме. К сожалению, власти так и не смогли разработать эффективные меры по их предотвращению. Да, 214-ФЗ призван защищать права дольщиков, но, тем не менее, в нем все же находится немало лазеек, которыми пользуются недобросовестные застройщики.

Предполагается, что новые поправки к закону, вступающие в силу с 1 июля 2019 года, смогут решить проблему радикально: в результате люди получат либо готовое жилье, либо – обратно свои деньги. Но это пока только планы на будущее. Как будет работать новая программа – еще не понятно.

А до недавнего времени было так: хочешь прибрести квартиру относительно недорого? Тогда рискни, купи жилплощадь на стадии котлована, а дальше уж как повезет. В итоге – недостроенные дома и несчастные люди, вынужденные скитаться по родственникам и друзьям, жить в съемных комнатах и регулярно ходить на пикеты с требованиями предоставить им их законное жилье.

Глава Ленинградской области Александр Дрозденко недавно сообщил, что сейчас в регионе насчитывается около 15 тысяч обманутых дольщиков (причем, цифра эта уменьшилась в сравнении с тем, что происходило еще два года назад: тогда «пострадавших» было примерно 20 тысяч) - это 36 долгостроев. Судьба владельцев квартир этих проектов так и не ясна.

А буквально на днях была признана банкротом строительная компания «Навис», и коллекция «недостроев» пополнилась еще двумя почти готовыми объектами: ЖК «Щегловская усадьба» (два корпуса) и «Созвездие» (один корпус). Впрочем, предполагается, что до 15 марта 2019 года будет определена компания-инвестор, которая завершит все необходимые работы по ним.

Проблемы есть и у компании «Норманн», гендиректор которой (Владимир Смирнов) был задержан правоохранительными органами в конце января за нецелевое расходование денежных средств дольщиков, а затем отпущен под обязательство о явке.

Недавно дольщики Normann обратились к Владимиру Смирнову с открытым письмом, попросив его передать все активы и документацию властям, чтобы те могли завершить строительство незаконченных объектов: ЖК «Десяткино», «Яркий» и «Морошкино».

Впрочем, это только самые свежие примеры. Хватает и других. Например, ЖК «Ванино» (застройщик ООО «Тареал») в Ломоносовском районе, история которого начиналась еще в далеком 2011 году, а завершиться все никак не может. На официальном сайте застройщика размещен текст Мирового cоглашения, где указан срок передачи квартир дольщикам: не позднее 31 декабря 2019 г. (если документ будет принят). Впрочем, стоит ли верить этой информации – большой вопрос.

Еще один объект - ЖК «Азбука» в Щеглово (ИСК «Константа»). Новострой-СПб предупреждал в расследовании Тайного покупателя о том, что с проектом не все гладко. Так и получилось: первые работы начались в 2014 году, да так и «зависли» на самой ранней стадии. Земельные участки были выставлены на торги в 2016 году, но покупателей не нашлось. Судьба проекта не определена.

ГК «УНИСТО Петросталь», за которой числятся ЖК «Чудеса света, «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк», распродает сейчас собственные активы, для того чтобы достроить эти объекты и закрыть имеющиеся перед кредиторами долги.

Но есть и истории со счастливым концом. Например, при поддержке Правительства Ленобласти возобновились строительные работы в ЖК «Силы природы» в Мурино. Первый корпус планируют сдать до конца мая этого года (он теперь считается отдельным проектом и называется ЖК «Ромашки»), остальные – летом 2020 года.

Достроен ЖК «Ленсоветовский» (ООО «Титан» перестала заниматься им в 2014 году), а ЖК «Воронцов» от «Спецкапстрой СПб» (Новострой-СПб тоже в свое время на 2 балла оценил проект) недавно был «переформатирован» в ЖСК «Охтинский», и наконец-то определились сроки по его достройке – ориентировочно 2023 год.

Как «победить» долгострой

Выступая на XI Съезде строителей Ленинградской области, губернатор Александр Дрозденко предоставил фактически готовую комплексную программу по достройке незавершенных жилых объектов и призвал всех добропорядочных застройщиков принять в ней участие.

Было предложено ввести единый термин «проблемные дольщики» (а не делить их на обманутых и тех, у кого задерживают сроки сдачи строящегося дома) и «проблемные объекты долевого строительства», а также понятие «донор». Компания-«донор» - это как раз и есть тот застройщик, который берется за реализацию самых сложных проектов.

Проблемные объекты в свою очередь подразделяются на три подгруппы:

- с положительной рентабельностью (компания-«донор» может заработать на достройке);

- с нулевой или минимальной рентабельностью (в этом случае компании будет оказана помощь правительства по многим вопросам, начиная от строительства дорог и заканчивая проведением инженерных коммуникаций);

- с отрицательной рентабельностью (к ним относятся объекты компаний-банкротов; достраивать их будут путем создания ЖСК, при поддержке правительства Ленобласти. Для застройщиков, которые окажут помощь в достройке таких ЖК, предусмотрены различные преференции).

Губернатор выразил надежду, что крупные компании не останутся в стороне и совместно с правительством Ленобласти помогут решить вопросы долгостроев и обманутых дольщиков.

Станет ли меньше долгостроев?

Сохранится ли тенденция к дальнейшему сокращению количества проблемных дольщиков в Ленобласти? Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие», считает, что ситуация неоднозначная и сейчас сложно делать выводы. «С одной стороны, власти очень пристально стали следить за схемами строительства, многие из них, отличные от долевого участия, больше не используются. Клиенты стали лучше разбираться в вопросе. Они сами теперь требуют от застройщика соответствия всех документов «букве» закона. С другой стороны, сокращение количества проблемных объектов во многом происходит из-за достройки в ближайшем «прикадье», пусть и с задержкой в 2-3 года. А вот незавершенные стройки в других локациях не так интересны инвесторам, и судьба их не понятна» - комментирует спикер.

«Грядущие законодательные изменения, безусловно, приведут к задержкам сроков введения ряда объектов. Таким образом, число обманутых дольщиков за счет переходного периода может вырасти» - уверен Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО.

А вот Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», напротив, полагает, что число проблемных дольщиков действительно будет постепенно уменьшаться. Связывает она это с тем, что, во-первых, власти Ленобласти усиленно работают в данном направлении, а, во-вторых, на минимизацию нарушения прав дольщиков направлена реформа федерального законодательства, регулирующего долевое строительство. И эта реформа поступательно реализуется в течение последних полутора лет, что конечно же приносит свои результаты.

А «донор» кто?

В открытых источниках в качестве «доноров» упоминаются компании «Гарантъ девелопмент», «Евроинвест», «Лидер Групп», Setl City, а также некоторые банковские структуры. Негусто, да? Почему игроки рынка недвижимости не любят достраивать «проблемные» проекты?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО:

 «Сейчас выбор компаний, которые берутся за достройку того или иного объекта, происходит в «ручном» режиме. Однако есть уверенность в том, что спустя некоторое время государство в лице федерального правительства создаст крупную организацию, которая будет целенаправленно заниматься достройкой проблемных объектов».

Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется. Дело здесь не только и не столько в затратах: любой долгострой вызывает у людей негативные эмоции, а сильно «подмоченная» репутация объекта с большой долей вероятности будет экстраполироваться на нового застройщика. Пусть он даже и выступает в качестве «донора», фактически «спасителя» новостройки.

Однако стоит понимать, что смена застройщика очень сложна. Причины, по которым компании принимаются за «реанимирование» долгостроев, могут быть самыми разнообразными. «Бывает, что достройка объекта - политическое решение. Иногда удается привлечь инвестора, который выкупает квартиры или действует по принципу проектного финансирования. Если дом построен наполовину, все квартиры в нем проданы, а денег не хватило, то достраивать его невыгодно. Если же можно получить прибыль, то проект становится интересным» - говорит Дмитрий Ермышев. «Но если спрос на квартиры был изначально низкий, и именно поэтому не хватило средств на строительство, то смысла вкладываться нет».

Чем еще заинтересовать инвестора? Преференциями, которые могут предложить власти Ленобласти: предоставление земельного участка под новое строительство (компенсационный участок), выкуп помещений в проблемном объекте (или объекте инвестора) для государственных или муниципальных нужд, выкуп построенных новым застройщиком объектов социальной инфраструктуры, финансирование строительства инфраструктуры на проблемном объекте (или объекте инвестора) за счет бюджетных средств, снижение стоимости подключения к инженерным сетям, комментирует Вероника Перфильева.

Кроме того, в разработке сейчас находятся новые «бонусы», которые могут представлять немалый интерес для застройщиков (например, разрешение на отклонение от предельных параметров согласованного строительства), однако они требуют внесения изменений в федеральное законодательство.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 13.03.2019