Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

март 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
 
 
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
07.03.2018
АБ «Качкин и Партнеры» успешно представило интересы девелоперской компании в споре о существенном увеличении площади земельного участка
01.03.2018
Дмитрий Некрестьянов стал лектором учебной программы «Брокеридж в офисной недвижимости» бизнес-школы Academy of Real Estate
08.02.2018
Вероника Перфильева выступила на заседании экспертного совета журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»
20.12.2017
Дмитрий Некрестьянов принял участие в деловом завтраке «Как изменится законодательство для застройщиков в 2018 году»
05.12.2017
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе X Ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости
04.12.2017
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «Рынок недвижимости. Практикум: от инвестиционного проекта до реализации»
24.10.2017
Обучающий семинар по теме потребительского терроризма дольщиков провели эксперты практики по недвижимости и инвестициям для клиентов «Качкин и Партнеры»
05.10.2017
Вероника Перфильева обсудила юридические особенности создания арендного жилья на Всероссийском жилищном конгрессе
28.09.2017
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Реновация и / или ревитализация: путь российских городов и Санкт-Петербурга»
27.09.2017
Дмитрий Некрестьянов принял участие в деловом завтраке, посвященном развитию рынка апартаментов

Страницы

Строительный еженедельник, 11.02.2019
«Соответствовать стандартам. Дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий»
Business FM, 06.02.2019
«Дольщики группы компании «Норманн»: «Теперь стройка окончательно встанет»
Юрисконсульт в строительстве № 02 / 2019
«Есть ли будущее у жилищно-строительных кооперативов?»
Деловой Петербург, 01.02.2019
«Юрист года — 2018»
Строительный еженедельник, 01.02.2019
«Относительно свободен. Строителей, допустивших ошибки в бизнесе, все чаще призывают к ответственности»
Современный отель № 1 2019
«Апарт-отели – пирамида или успешный гостиничный формат?»
Банковское кредитование N 1 2019
«Как банку получить максимальный результат от участия в проектах долевого строительства?»
Современный отель № 1 2019
«Без закона. Перспективы правового регулирования малых средств размещения»
Современный отель № 1 2019
«Ветер перемен и мельницы отельеров»
Деловой Петербург, 28.01.2019
«Ginza хочет торговать»

Страницы

07.12.2015
Новое в регулировании: существенные изменения законодательства Санкт-Петербурга в сфере недвижимости
скачать (pdf, 112kb)
10.11.2015
Новое в регулировании: изменения классификатора видов разрешенного использования участка
скачать (pdf, 1372kb)
27.07.2015
Новое в регулировании: новое согласование в градостроительной деятельности
скачать (pdf, 118kb)
14.07.2015
Новое в регулировании: Дополнительные требования к привлечению денежных средств по ЖСК и по ДДУ
скачать (pdf, 106kb)
28.04.2015
Новое в регулировании: новые правила предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для проведения строительства и реконструкции
скачать (pdf, 125kb)
28.10.2014
Новое в регулировании: существенные изменения в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
скачать (pdf, 149kb)
20.10.2014
Новое в регулировании: Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
скачать (pdf, 500kb)
25.09.2014
Новое в регулировании: введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
скачать (pdf, 695kb)
25.07.2014
Новое в регулировании: арендные дома
скачать (pdf, 106kb)
08.07.2014
Новое в регулировании: существенное изменение регулирования застройки в центральных районах Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Сопровождение приватизации из государственной собственности Российской Федерации земельных участков общей площадью более 25 гектар в пригороде Санкт-Петербурга
Юридическая поддержка инвестиционно-строительной компании в суде по коллективным исковым требованиям
Юридическая поддержка крупной строительной компании по вопросам проведения сделок и оценки рассматриваемых к приобретению объектов недвижимости с общей суммой инвестиций 1,5 млрд. рублей
Комплексная юридическая поддержка крупной строительной компании «Навис» в суде по инвестиционному контракту строительства жилого комплекса «Дом БДТ» общей жилой площадью 29 тыс. кв. м.
Сопровождение приобретения крупного имущественного комплекса в историческом центре Санкт-Петербурга частным инвестором
Юридическая поддержка строительной компании «Навис» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Подготовка юридических заключений по сложным вопросам в сфере недвижимости
Юридическая поддержка клиента в судебном споре по вопросу нецелевого использования земельного участка
Юридическая поддержка клиента по вопросам, связанным с размещением тепловых сетей, размещенных на участке без согласия собственника участка
Юридическая поддержка клиента в судебном споре в отношении признания прав собственности клиента

Страницы

15.10.2015
Вестник Арбитражного суда Московского округа N 03 2015, 15.10.2015
01.08.2015
Вестник Арбитражного суда Московского округа N 02 2015, 01.08.2015
18.06.2015
Новая адвокатская газета N 12 (197), 18.06.2015
01.06.2015
Корпоративный юрист N 06 июнь, 01.06.2015
01.06.2015
Commercial Real Estate N 11 (255), 01.06.2015
01.06.2015
Юрист компании N 06 2015
08.05.2015
Новая адвокатская газета N 9 (194), 08.05.2015
05.05.2015
Вестник Арбитражного суда Московского округа N 01 2015, 05.05.2015
20.02.2015
Эж-юрист, 20.02.2015
26.01.2015
Имущественные отношения в Российской Федерации N 1 (160), 26.01.2015

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 13.03.2019

«Нет повести печальнее на свете: 36 долгостроев Ленинградской области и 15 тысяч обманутых дольщиков»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассуждает о том, чем можно заинтересовать инвесторов, принимающих решение по реанимированию недостроенных строительных объектов.

Ситуацию по недостроенным объектам в Ленобласти можно назвать, мягко говоря, непростой. Какое будущее ждет рынок недвижимости в этом регионе и на что можно рассчитывать обманутым дольщикам, узнал Новострой-СПб.

Ситуация в регионе

«Долгострой» - слово, которого боится каждый покупатель, купивший квартиру в строящемся доме. К сожалению, власти так и не смогли разработать эффективные меры по их предотвращению. Да, 214-ФЗ призван защищать права дольщиков, но, тем не менее, в нем все же находится немало лазеек, которыми пользуются недобросовестные застройщики.

Предполагается, что новые поправки к закону, вступающие в силу с 1 июля 2019 года, смогут решить проблему радикально: в результате люди получат либо готовое жилье, либо – обратно свои деньги. Но это пока только планы на будущее. Как будет работать новая программа – еще не понятно.

А до недавнего времени было так: хочешь прибрести квартиру относительно недорого? Тогда рискни, купи жилплощадь на стадии котлована, а дальше уж как повезет. В итоге – недостроенные дома и несчастные люди, вынужденные скитаться по родственникам и друзьям, жить в съемных комнатах и регулярно ходить на пикеты с требованиями предоставить им их законное жилье.

Глава Ленинградской области Александр Дрозденко недавно сообщил, что сейчас в регионе насчитывается около 15 тысяч обманутых дольщиков (причем, цифра эта уменьшилась в сравнении с тем, что происходило еще два года назад: тогда «пострадавших» было примерно 20 тысяч) - это 36 долгостроев. Судьба владельцев квартир этих проектов так и не ясна.

А буквально на днях была признана банкротом строительная компания «Навис», и коллекция «недостроев» пополнилась еще двумя почти готовыми объектами: ЖК «Щегловская усадьба» (два корпуса) и «Созвездие» (один корпус). Впрочем, предполагается, что до 15 марта 2019 года будет определена компания-инвестор, которая завершит все необходимые работы по ним.

Проблемы есть и у компании «Норманн», гендиректор которой (Владимир Смирнов) был задержан правоохранительными органами в конце января за нецелевое расходование денежных средств дольщиков, а затем отпущен под обязательство о явке.

Недавно дольщики Normann обратились к Владимиру Смирнову с открытым письмом, попросив его передать все активы и документацию властям, чтобы те могли завершить строительство незаконченных объектов: ЖК «Десяткино», «Яркий» и «Морошкино».

Впрочем, это только самые свежие примеры. Хватает и других. Например, ЖК «Ванино» (застройщик ООО «Тареал») в Ломоносовском районе, история которого начиналась еще в далеком 2011 году, а завершиться все никак не может. На официальном сайте застройщика размещен текст Мирового cоглашения, где указан срок передачи квартир дольщикам: не позднее 31 декабря 2019 г. (если документ будет принят). Впрочем, стоит ли верить этой информации – большой вопрос.

Еще один объект - ЖК «Азбука» в Щеглово (ИСК «Константа»). Новострой-СПб предупреждал в расследовании Тайного покупателя о том, что с проектом не все гладко. Так и получилось: первые работы начались в 2014 году, да так и «зависли» на самой ранней стадии. Земельные участки были выставлены на торги в 2016 году, но покупателей не нашлось. Судьба проекта не определена.

ГК «УНИСТО Петросталь», за которой числятся ЖК «Чудеса света, «Тридевяткино царство» и «Аннинский парк», распродает сейчас собственные активы, для того чтобы достроить эти объекты и закрыть имеющиеся перед кредиторами долги.

Но есть и истории со счастливым концом. Например, при поддержке Правительства Ленобласти возобновились строительные работы в ЖК «Силы природы» в Мурино. Первый корпус планируют сдать до конца мая этого года (он теперь считается отдельным проектом и называется ЖК «Ромашки»), остальные – летом 2020 года.

Достроен ЖК «Ленсоветовский» (ООО «Титан» перестала заниматься им в 2014 году), а ЖК «Воронцов» от «Спецкапстрой СПб» (Новострой-СПб тоже в свое время на 2 балла оценил проект) недавно был «переформатирован» в ЖСК «Охтинский», и наконец-то определились сроки по его достройке – ориентировочно 2023 год.

Как «победить» долгострой

Выступая на XI Съезде строителей Ленинградской области, губернатор Александр Дрозденко предоставил фактически готовую комплексную программу по достройке незавершенных жилых объектов и призвал всех добропорядочных застройщиков принять в ней участие.

Было предложено ввести единый термин «проблемные дольщики» (а не делить их на обманутых и тех, у кого задерживают сроки сдачи строящегося дома) и «проблемные объекты долевого строительства», а также понятие «донор». Компания-«донор» - это как раз и есть тот застройщик, который берется за реализацию самых сложных проектов.

Проблемные объекты в свою очередь подразделяются на три подгруппы:

- с положительной рентабельностью (компания-«донор» может заработать на достройке);

- с нулевой или минимальной рентабельностью (в этом случае компании будет оказана помощь правительства по многим вопросам, начиная от строительства дорог и заканчивая проведением инженерных коммуникаций);

- с отрицательной рентабельностью (к ним относятся объекты компаний-банкротов; достраивать их будут путем создания ЖСК, при поддержке правительства Ленобласти. Для застройщиков, которые окажут помощь в достройке таких ЖК, предусмотрены различные преференции).

Губернатор выразил надежду, что крупные компании не останутся в стороне и совместно с правительством Ленобласти помогут решить вопросы долгостроев и обманутых дольщиков.

Станет ли меньше долгостроев?

Сохранится ли тенденция к дальнейшему сокращению количества проблемных дольщиков в Ленобласти? Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие», считает, что ситуация неоднозначная и сейчас сложно делать выводы. «С одной стороны, власти очень пристально стали следить за схемами строительства, многие из них, отличные от долевого участия, больше не используются. Клиенты стали лучше разбираться в вопросе. Они сами теперь требуют от застройщика соответствия всех документов «букве» закона. С другой стороны, сокращение количества проблемных объектов во многом происходит из-за достройки в ближайшем «прикадье», пусть и с задержкой в 2-3 года. А вот незавершенные стройки в других локациях не так интересны инвесторам, и судьба их не понятна» - комментирует спикер.

«Грядущие законодательные изменения, безусловно, приведут к задержкам сроков введения ряда объектов. Таким образом, число обманутых дольщиков за счет переходного периода может вырасти» - уверен Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО.

А вот Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», напротив, полагает, что число проблемных дольщиков действительно будет постепенно уменьшаться. Связывает она это с тем, что, во-первых, власти Ленобласти усиленно работают в данном направлении, а, во-вторых, на минимизацию нарушения прав дольщиков направлена реформа федерального законодательства, регулирующего долевое строительство. И эта реформа поступательно реализуется в течение последних полутора лет, что конечно же приносит свои результаты.

А «донор» кто?

В открытых источниках в качестве «доноров» упоминаются компании «Гарантъ девелопмент», «Евроинвест», «Лидер Групп», Setl City, а также некоторые банковские структуры. Негусто, да? Почему игроки рынка недвижимости не любят достраивать «проблемные» проекты?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент АРСПбиЛО:

 «Сейчас выбор компаний, которые берутся за достройку того или иного объекта, происходит в «ручном» режиме. Однако есть уверенность в том, что спустя некоторое время государство в лице федерального правительства создаст крупную организацию, которая будет целенаправленно заниматься достройкой проблемных объектов».

Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется. Дело здесь не только и не столько в затратах: любой долгострой вызывает у людей негативные эмоции, а сильно «подмоченная» репутация объекта с большой долей вероятности будет экстраполироваться на нового застройщика. Пусть он даже и выступает в качестве «донора», фактически «спасителя» новостройки.

Однако стоит понимать, что смена застройщика очень сложна. Причины, по которым компании принимаются за «реанимирование» долгостроев, могут быть самыми разнообразными. «Бывает, что достройка объекта - политическое решение. Иногда удается привлечь инвестора, который выкупает квартиры или действует по принципу проектного финансирования. Если дом построен наполовину, все квартиры в нем проданы, а денег не хватило, то достраивать его невыгодно. Если же можно получить прибыль, то проект становится интересным» - говорит Дмитрий Ермышев. «Но если спрос на квартиры был изначально низкий, и именно поэтому не хватило средств на строительство, то смысла вкладываться нет».

Чем еще заинтересовать инвестора? Преференциями, которые могут предложить власти Ленобласти: предоставление земельного участка под новое строительство (компенсационный участок), выкуп помещений в проблемном объекте (или объекте инвестора) для государственных или муниципальных нужд, выкуп построенных новым застройщиком объектов социальной инфраструктуры, финансирование строительства инфраструктуры на проблемном объекте (или объекте инвестора) за счет бюджетных средств, снижение стоимости подключения к инженерным сетям, комментирует Вероника Перфильева.

Кроме того, в разработке сейчас находятся новые «бонусы», которые могут представлять немалый интерес для застройщиков (например, разрешение на отклонение от предельных параметров согласованного строительства), однако они требуют внесения изменений в федеральное законодательство.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 13.03.2019