Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

октябрь 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
 
04.10.2019
Юридические вопросы оспаривания кадастровой стоимости представила Вероника Перфильева на семинаре Ленинградской областной торгово-промышленной палаты
16.08.2019
Дмитрий Некрестьянов провел образовательный семинар по эволюции законодательства о долевом строительстве
12.08.2019
Дмитрий Некрестьянов вошел в состав Общественного совета при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга
26.07.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил модератором дискуссии о размещении рекламных и информационных конструкций на строящихся объектах Санкт-Петербурга
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC

Страницы

ГУД News, 24.09.2019
«Стрит-ритейл как вымирающий бизнес»
Строительный еженедельник, 23.09.2019
«Расширяя границы»
Право.ру, 18.09.2019
«ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 16.09.2019
«Минстрой умывает руки»
Деловой Петербург, 12.09.2019
«Остров доплыл до Москвы»
Novostroy-SPb.ru, 12.09.2019
«Хочу платить меньше: как рефинансировать ипотеку»
Журнал ЦИАН, 10.09.2019
«Выбираем домик у воды в Ленобласти»
Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Наследие», 09.09.2019
«ЮНЕСКО ждет согласования»
Business FM, 09.09.2019
«Подрядчик, с нарушениями реконструировавший памятник Ленину, должен устранить все замечания»
Право.ру, 05.09.2019
«Гаражная реформа: чего ждать автомобилистам от законодателя»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

12.08.2019
Новеллы в градостроительном регулировании
скачать (pdf, 133kb)
06.08.2019
Новое в регулировании: вступила в силу новая редакция ПЗЗ в Санкт-Петербурге
скачать (pdf, 161kb)
22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

10.07.2019
Арбитражные споры N 3 (87) 2019
24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Novostroy.su, 13.06.2019

«Апартаменты притягивают к жилью»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о разделении апартаментов на сервисные и жилые.

Чиновники иногда проговариваются. Вот и замминистра по строительству Никита Стасишин «на полях» ПМЭФ простодушно заявил: «Мы занимаемся сейчас определением статуса апартаментов. Конечно, мы заинтересованы, чтобы они могли учитываться в объёме ввода жилья…».

Это интересно. Чиновников понять можно: задачу строить к 2024 году аж 120 млн кв.м в год никто не отменял. А как ее выполнить – совершенно непонятно. Потому что из-за реформы в долевом строительстве объемы ввода жилья, наоборот, падают. А само жилье неизбежно подорожает – это уже признал и вице-премьер Виталий Мутко.

Апартаменты оказались в зоне «повышенного регулирования». И как объект туристической индустрии – в связи с введением с этого года обязательной классификации гостиниц. И как объект долевого строительства – в связи с переходом на эксроу и с необходимостью доказывать право продавать по ДДУ. А после сдачи им гарантировано повышенное внимание ФНС. (Все ли арендодатели зарегистрированы как ИП? Все ли платят налог с дохода?)

По данным Knight Frank SPb, предложение апартаментов с конца 2018-го остается стабильным – в продаже около 5500 штук. За прошлый год застройщики продали 4400 апартаментов, из них чуть более 3000 – сервисные. За первый квартал реализовано немногим больше тысячи юнитов, доля сервисного формата - 80%. Лидер по продажам – комплекс VALO. Число сервисных объектов выросло, спрос в этом году на 40% выше (по сравнению с таким же периодом прошлого года). Подросла и стоимость квадратного метра.

Планы у застройщиков обширные. На Коломяжском проспекте ГК «ФСК» строит апартамент-комплекс на 1800 номеров и просит разрешения увеличить высотность и построить на 2140. Компания ПСК на пр. Энгельса возводит апарт-отель Start на пр. Просвещения: три 20-этажные секции, рассчитанные на 3244 апартамента. Что примечательно: цена - от 57 000 рублей за «квадрат». Дешевле «юнитов» в городе нет, не говоря уже о «нормальном» жилье. Компания Seven Suns, невзирая на неприятность с проектом в Сестрорецке, в этом году собирается вводить апарт-корпус в комплексе «Светлый мир «Я - романтик» на намыве - 2075 номеров. В Ramada Encore, на ул. Орджоникидзе заявлено 3000 «юнитов», застройщик - Becar Asset Management Group. В комплексе Like на Политехнической заявлено 1112 номеров; в инвест-отеле IN2IT на Дунайском – более 1500… Причем в IN2IT можно купить даже не номер, а три квадратных метра – за 300 000 рублей.

Объемы впечатляют. Девелоперы наперебой предлагают гражданам различные «программы доходности»…

Возможны (и даже неизбежны) проблемы. Потому что все эти гигантские МФК на окраинах мало похожи на гостиницы, а больше – на псевдожилье. Вопросы есть уже на стадии входа в проект: купить долю в IN2IT можно, а вот как продать, если переменились планы? Как будет проходить классификацию «человейник» на полторы-две тысячи номеров – блоками, этажами, поштучно? (Тем, кто собирается просто здесь жить, а не сдавать в аренду, «звезды» и вовсе не нужны, тем более – связанные с ними затраты).

«Когда говорят о сервисных апартаментах – да, на старте они сервисные, - предупреждает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». - Но никакая УК не может запретить собственнику жить в апартаментах. И пока нет эффективных способов ограничить собственника в распоряжении апартаментами, все разговоры о разделении на сервисные и жилые – это пиар. Сейчас, допустим, удалось договориться, но как только что-то пойдет не так – эта конструкция может рассыпаться как карточный домик. Начнутся проблемы с содержанием инфраструктуры, появятся неплательщики и так далее. Будет не до сервиса. Но зато будет большая юридическая работа по взысканию задолженности, по спорам о принадлежности общего имущества и т.д. Здесь заведомо заложен конфликт. Обещанная доходность – сильный мотив, чтобы объединить собственников, держать их в каком-то общем русле. Но как только денег будет меньше, чем хотелось бы – интересы разойдутся, и это сильно скажется на дальнейшей судьбе проекта.

Я с трудом представляю себе такую гостиницу: допустим, пять номеров на площадке; один снят на месяц, в другом постояльцы меняются каждую ночь, в третьем владелец живет сам, в четвертом вообще никого и неизвестно, где он, пятый не платит… Не хватает денег на уборку, начинаются претензии – мне кажется, это путь в никуда…»

А лет через пять после сдачи, скажем, понадобится текущий ремонт. Причем износ помещений будет разный: у тех, кто сдавал посуточно – очень заметный, кто аккуратно жил сам – вообще не поймет, зачем что-то ремонтировать…

Владимир Федоров, заместитель генерального директора компании Salut, уверен: «Самое интересное начнется, когда будут вводиться в эксплуатацию крупные комплексы, которые возводятся сейчас. Как они будут встраиваться в существующую социально-экономическую парадигму? Реальная конкуренция только начинается. Рынок проведет межевание, расставит по местам. В том числе – в зависимости от того, насколько эффективными были решения, заложенные на стадии проекта. От того, насколько чувствительным окажется тот или иной проект к издержкам регулирования…»

А издержки регулирования неизбежны.

Ну, например.

Чтобы не переходить на эскроу-счета и проектное финансирование (а «бесплатные» деньги дольщиков заведомо выгоднее), застройщики должны предъявить контролерам опыт работы по строительству жилья (три года) и отчитаться за ввод 10 000 кв.м опять же жилья. А многие из девелоперов, работающих с апартаментами, жилье никогда и не строили… Так что сюрпризы неизбежны.

«Сейчас крупные проекты с апартаментами выполняют роль «заплаток», – отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gathina Gardens. – Они возникают там, где жилье строить нельзя, но хочется. И отчасти закрывают важную нишу недорогой аренды – этот продукт будет еще более востребован в связи с запретом на гостиницы в жилых домах. Но в перспективе проблемы таких проектов могут перевесить выгоды. И будущее – за точно просчитанными комплексами, где есть место и жилью, и апартам, где понятен спрос и на старте сняты возможные юридические неувязки…»

Кстати, хлопоты чиновников о том, как бы притянуть апартаменты к жилью – скорее всего впустую. Во-первых, в массовом порядке апарт-отели строятся только в Москве, Петербурге да еще в Екатеринбурге. То есть серьезно подправить показатели и подтянуть их до заветных 120 млн кв.м не удастся. А во-вторых, начатые проекты строятся на землях деловой застройки (в Петербурге – так с прямым указанием «под строительство гостиниц»). Так что если назначить их жильем – немедленно получится самострой с неизбежным сносом.

Современная экономика требует разнообразия сценариев. Гражданин, в зависимости от ситуации, должен иметь возможность без проблем и по разумной цене снять помещение для проживания. Хоть на год, хоть на месяц, хоть на сутки. Одному, или вдвоем, или с компанией…И рынок четко ловит такую потребность, и довольно быстро предлагает товар. Если не мешать ему избыточным регулированием.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте Novostroy.su 13.06.2019