12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости
28.11.2018
О спорах по размеру арендной платы рассуждал Дмитрий Некрестьянов на семинаре Деловой Ассоциации Network Северо-Запад
14.11.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на строительной конференции «Новые реалии девелопмента»
08.11.2018
Дмитрий Некрестьянов обсудил качество законодательства в сфере проектирования, строительства и девелопмента
25.10.2018
Дмитрий Некрестьянов стал спикером конференции гостиничной отрасли Welcome Forum
12.09.2018
Эксперты «Качкин и Партнеры» научили петербургских застройщиков «читать» обновленные правила землепользования и застройки
02.08.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «214-ФЗ: актуальные проблемы и практические решения»
01.06.2018
Дмитрий Некрестьянов выступил на круглом столе «Поправки в 214-ФЗ: главная угроза и отдаленные последствия»
30.05.2018
Об эволюции требований к застройщикам и форм привлечения денежных средств граждан рассуждал Дмитрий Некрестьянов на Международном бизнес-форуме недвижимости

Страницы

Новый проспект, 17.01.2019
«Уборка территории вместо реновации хрущевок. КИО завалил инвестора штрафами»
Право.ру, 10.01.2019
«ВС уточнил, когда надо взыскать судебные расходы»
Business FM, 09.01.2019
«Воз и ныне там: апартаменты остаются в «серой» зоне»
Журнал ЦИАН, 09.01.2019
«Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?»
Business FM, 09.01.2019
«Как изменится жизнь россиян с нового года»
Строительный еженедельник, 03.01.2019
«Где у нас случилось? или Пара незаметных пустяков. Какие законодательные новации вступили в силу с 1 января»
Arendator.ru, 29.12.2018
«Эксперты обсудили юридические риски арендаторов и собственников торговой недвижимости»
Novostroy.su, 26.12.2018
«Какие перемены ждут новостройки в 2019 году и что в этом плохого?»
РБК Санкт-Петербург и область, 21.12.2018
«Ленобласть нашла способ избавить дольщиков от «мучений»
Канонер, 21.12.2018
«Микрорайон южнее обсерватории на Пулковском построят, но поменьше»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)
22.03.2018
Новое в регулировании: тихая революция регулирования санитарно-защитных зон
скачать (pdf, 131kb)
13.11.2017
Новое в регулировании: применение норм о высотных акцентах в Санкт-Петербурге с учетом выводов Верховного суда РФ
скачать (pdf, 127kb)
23.08.2017
Информационное письмо: отсутствие установленных «красных линий» на участке не является препятствием для получения ГПЗУ
скачать (pdf, 1787kb)
10.08.2017
Новое в регулировании: существенные изменения в законодательстве, регулирующем строительство и девелопмент
скачать (pdf, 145kb)

Страницы

Юридическая поддержка девелоперской компании в рамках оспаривания закона Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях
Антикоррупционная экспертиза регулировании защитной зоны Пулковской обсерватории
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Защита интересов девелоперской компании в споре о существенном увеличении площади земельного участка
АБ «Качкин и Партнеры» выбрано в качестве консультанта компании «Шелл Нефть» в сфере недвижимости
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса
Юридическая поддержка строительной компании «НАВИС» в суде по взысканию задолженности на сумму более 100 млн. рублей
Реструктуризация инвестиционных обязательств между инвестором и девелопером по ряду строительных проектов на территории Санкт-Петербурга
Защита интересов крупного девелоперского холдинга «Адамант» в суде
Сопровождение взаимодействия участников проектных работ по возведению новой сцены Малого драматического театра - Театра Европы

Страницы

01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017
09.12.2016
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 48 (9664), 09.12.2016
07.12.2016
Арбитражная практика N 12 2016

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Novostroy.su, 26.12.2018

«Какие перемены ждут новостройки в 2019 году и что в этом плохого?»

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассмотрел главную обсуждаемую новеллу очередных принятых поправок в Закон № 214-ФЗ.

Каждый год на рынке новостроек происходит что-то новое. Законодатели не оставляют его в покое, боясь навлечь на себя гнев обманутых дольщиков. В следующем году застройщиков ждут глобальные изменения в привлечении денег на стройку, а покупателей — новые цены на квартиры. Плюс к этому законодатели преподнесли строителям новогодний «подарочек», смысл которого еще не все успели осознать.

Застройщики в один голос твердят, что в следующем году рынок неминуемо ждет повышение цен на новостройки, причем значительное. Если раньше к этим прогнозам можно было относиться с изрядной долей скепсиса (эта песнь от застройщиков раздается на протяжении уже более десяти лет), то в этот раз все предпосылки для роста себестоимости строительства налицо. Как минимум, повышается с нового года НДС, что не может не отразиться на ценах, и не только в строительстве.

Но самым неожиданным «подарком» перед Новым годом стала инициатива правительства распространить обязанность работать с эскроу-счетами по проектам, реализация которых начата до 1 июля 2019 года. Законодатели эту инициативу оперативно поддержали. Некоторые застройщики, которые по нашей просьбе высказались по поводу перемен в 2019 году, еще не знали об этом подарочке, а то бы они забыли и про НДС, и про рост цен.

Основные нововведения, которые вступают в силу в 2019 году:

С января 2019 года повышается НДС – с 18 до 20%. Налогом на добавленную стоимость облагается разница между закупочной ценой и ценой реализации товара.

С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Финансирование строительства должно происходить по схеме проектного финансирования.

На базе Фонда защиты прав дольщиков будет создана дочерняя организация, целью которой станет достройка проблемных объектов девелоперов, которые не смогут перейти на новый механизм.

Заменяется солидарная ответственности бенефициаров за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, на субсидиарную. Главное отличие субсидиарной ответственности от солидарной в том, что в первом случае кредитор по контракту должен требовать исполнения обязательств сначала с той фирмы, с которой непосредственно заключал договор, и только потом — с других, которые выступают поручителями или несут ответственность за ее обязательства в силу иных причин. При солидарной ответственности кредитор вправе обращаться ко всем должникам одновременно либо к любому из них.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: 

«Большинство изменений, которые грядут в 2019 году, в первую очередь приведут к росту цен на недвижимость. Причем в первой половине года они изменятся по причине увеличения НДС, а с июля, когда долевое строительство окажется полностью под запретом и фактически единственным способом финансирования работ окажутся эскроу-счета, рост стоимости увеличится на порядок. Кроме того, не все компании смогут выдержать конкуренцию в новых условиях. Не исключен уход с рынка небольших и молодых компаний. Снижение конкуренции и объемов строительства также поспособствует росту цен».

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

«Главной обсуждаемой новеллой очередных принятых поправок в Закон № 214-ФЗ является сокращение объектов, в отношении которых с 01.07.2019 застройщики смогут напрямую (без эскроу-счетов) привлекать средства дольщиков.

Следует отметить, что участники рынка жилищного строительства заранее знали о том, что с 01.07.2019 предусматривался обязательный переход к привлечению денежных средств дольщиков с использование эскроу-счетов по новым проектам, т.е. тех в которых первый договор с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019.

Застройщики, озабоченные проблемой как обеспечить себя возможностью работать по старым правилам, в массовом порядке начали скупать земельные участки под застройку и оформлять разрешительные документы, в расчете что новые правила не будут распространяться на проекты, по которым разрешение на строительство будет получено до даты перехода на новую модель привлечения денежных средств от дольщиков.

Полагаю, обязание застройщиков к переходу на использование эскроу-счетов по всем проектам, включая те, по которым договоры с дольщиками были заключены до 01.07.2019, на текущий момент не приведет к массовому открытию застройщиками таких счетов в уполномоченных банках.

На текущий момент внимание застройщиков сконцентрируется либо на активизации продажи с тем чтобы успеть привлечь как можно больше денежных средств от дольщиков напрямую, либо притормозят с запуском новых объектов, с тем чтобы лучше просчитать экономику проекта. Наверное, застройщики согласятся с тем, что если бы они знали, что после июля 2019 их обяжут продавать квартиры с использованием эскроу-счетов текущие проекты, находящиеся в стройке, то думаю они бы не стали заниматься адаптацией к новым условиям с таким большим объемом новых проектов.

На этом фоне новости о пересмотре модели более «льготной» ответственности бенефициарных владельцев застройщика по его обязательствам перед дольщиками, а также принятие поправок устраняющий ряд очевидных недоработок прошлой редакции Закона № 214-ФЗ, вряд ли сможет переключить внимание застройщиков с главной темы».

Станислав Данелян, генеральный директор «Евроинвест Девелопмент»: 

«На сегодня все застройщики на первичном рынке находятся в ожидании неизбежного роста цен по нескольким факторам. Во-первых, увеличится НДС с 18 до 20%, и это скажется на всем строительном рынке – не только на девелопере, но и на подрядчиках, поставщиках, с которыми налажены отношения. Мы прогнозируем увеличение затрат не менее, чем на эти самые 2%, только в связи с этим фактором, но, скорее всего, рост будет больше, так как цепочка длинная, и на каждом ее этапе НДС так или иначе фигурирует. Свою роль играет и изменения в законодательстве, такие как отмена ДДУ, введение эскроу-счетов - все это тоже может привести к росту затрат строителей в наступающем году, так как будут изменяться привычные отношения внутри строительного рынка.

Несомненно, выживать небольшим и новым застройщикам будет сложнее, испытаниям подвергаются привычные схемы работы и существующие отношения с подрядчиками, налаженные каналы поставок. В новых условиях застройщику придется привлекать дополнительные банковские кредиты для реализации строительных работ. Все это может привести к уменьшению количества мелких и средних компаний, снижению конкуренции.

На рынке останутся в основном крупные компании либо те, кто имеет должный запас финансовой прочности и земельного фонда, и сокращение предложения, соответственно, приведет к росту цен. Но и тут есть преимущества - дольщики будут наиболее защищены, что может привлечь дополнительный спрос на жилье. В новых условиях игры застройщики будут привлекать клиента качеством строительства, продуманностью объектов – оптимальной квартирографией, планировкой и наличием дополнительной социнфраструктуры внутри самих жилых комплексов».

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: 

«Все изменения, которые будут касаться рынка недвижимости, приведут к удорожанию новостроек. Застройщику нужно закладывать в смету все риски, которые могут быть связаны с изменениями в строительной сфере на законодательном уровне в 2019 году. Кроме этого, чтобы вовремя выполнить все обязанности перед дольщиками и сохранить рентабельность бизнеса, девелоперы обязаны учитывать при формировании бюджета на следующий год инфляцию, что также отразится на стоимости квартир».

Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 

«Основные изменения связаны с переходом на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам. Теперь банки будут активно участвовать в привлечении средств дольщиков. В данный момент застройщики ищут эффективные инструменты работы в переходный для рынка период — осваивают проектное финансирование, специальные и эскроу-счета. По нашим оценкам, вследствие законодательных нововведений себестоимость строительных объектов может вырасти в зависимости от класса объекта и региона на 10-15%».

Олег Воронин

Материал опубликован на сайте Novostroy.su 26.12.2018