Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

июль 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
31
 
 
 
 
 
03.07.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по вопросам имущественного блока Санкт-Петербурга
25.06.2019
Актуальные вопросы правового регулирования гостиничного бизнеса рассмотрел Дмитрий Некрестьянов на Международном форуме по отельному бизнесу и индустрии гостеприимства
19.06.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе круглого стола газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по новой реформе жилищного строительства
24.05.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал лекцию о due diligence объектов недвижимости на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019

Страницы

Novostroy-SPb.ru, 19.07.2019
«Дольщики ЖК «Малая Истра» хотят банкротства»
Novostroy-SPb.ru, 18.07.2019
«Рано радоваться: после выплаты ипотеки не забудьте снять обременение с квартиры»
DP.ru, 15.07.2019
«Недооценка противника. Военным отказали во взыскании 177 млн рублей упущенной выгоды при продаже земли в Петербурге»
Строительный еженедельник, 15.07.2019
«Порезать эскроу пока не дают»
Адвокатская газета, 15.07.2019
«ВС напомнил, как судам следует проверять добросовестность конечного приобретателя»
Телеканал «78», 13.07.2019
«Открытая студия»
78.ru, 10.07.2019
«Эксперты рассказали, что думают о парковке у «Монумента героическим защитникам» Ленинграда»
Novostroy.ru, 10.07.2019
«Госдума готова упростить процедуры покупки и продажи жилья»
Деловой Петербург, 10.07.2019
«Средство от намыва в губе»
Невастройка, 09.07.2019
«Главе фонда капремонта придется сдать экзамен Минстрою»

Страницы

13.06.2019
В Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
04.06.2019
Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC

Страницы

22.07.2019
Новое в регулировании: реализация некоторых девелоперских проектов за пределами Третьего транспортного кольца Москвы станет дешевле
скачать (pdf, 83kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: ГрК РФ урегулированы вопросы раздела участков и внесения изменений в проектную документацию
скачать (pdf, 98kb)
08.07.2019
Новое в регулировании: реформа долевого участия в строительстве продолжается
скачать (pdf, 131kb)
13.06.2019
Новое в регулировании: в Санкт-Петербурге изменилось регулирование вопросов согласования архитектурно-градостроительного облика
скачать (pdf, 119kb)
04.06.2019
Новое в регулировании: Минстрой России утвердил форму заявления о готовности проекта строительства объекта для его завершения по старым правилам
скачать (pdf, 84kb)
23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

24.04.2019
Имущественные отношения в Российской Федерации № 4 (211), 24.04.2019
14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017

Страницы

05.06.2019
По следам «Зимней вишни»: комментарий к Определению ВС по делу № 83-КГ18-18
20.05.2019
Должен ли арендатор отвечать за незаконную рубку леса, если в кадастре не было сведений о том, что предоставленный ему после 2015 года участок относится к лесным землям?
02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места

Страницы

Право.ру, 23.01.2019

«Приоритетный покупатель госимущества: будет ли им малый бизнес»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», обращает внимание на интересный момент спора между предпринимателем и городской администрацией относительно преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Предприниматель арендовал у городской администрации помещения. Чиновники решили продать эту недвижимость и дали бизнесмену преимущественное право на ее покупку. Но коммерсант не согласился с той ценой, которую местные власти запросили за двухэтажное здание. Тогда предпринимателя лишили преимущественного права на покупку арендуемых помещений. В борьбе за него предприниматель дошел до Верховного суда. А эксперты рассказали, как нижестоящие инстанции ошиблись в оценке спорной ситуации.

По закону малый и средний бизнес имеет преимущественное право на выкуп помещений, которые арендует у государства. Но власти могут лишить предпринимателя такой возможности (п. 9 ст. 4 ФЗ № 159). Это произойдет в том случае, если чиновники отправили коммерсанту предложение о покупке арендуемой недвижимости с проектом договора купли-продажи, а бизнесмен в течение месяца так и не подписал документ. В подобную ситуацию и попал индивидуальный предприниматель Сергей Волощенко. 

Борьба за покупку

В 2005 году он арендовал у властей Омска двухэтажное здание под офис в центре города на 30 лет. Но в 2010 году Омский городской Совет утвердил программу приватизации муниципальной недвижимости на три года, в которую включил и это двухэтажное здание. Кроме того, местные чиновники издали распоряжение, которым закрепили преимущественное право Волощенко на выкуп арендуемых помещений. 

Департамент имущественных отношений Омска направил предпринимателю проект договора купли-продажи здания с ценой 22,98 млн руб. А бизнесмен послал городским властям письмо, в котором указал, что считает такую стоимость завышенной. В ответ чиновники сообщили коммерсанту, что если Волощенко не устраивает цена, то он может оспорить ее в судебном порядке. Но предприниматель этого так и не сделал. 

В 2011 году региональные чиновники издали новое распоряжение, которым лишили бизнесмена преимущественного права выкупа двухэтажного здания. Это решение коммерсант уже оспорил в суде, но безрезультатно. Три инстанции подчеркнули, что в спорной ситуации предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-378/2013). 

Новый шанс

Но в 2015–2016 годах судебная практика по подобным спорам стала меняться, рассказывает Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры. Тогда Верховный суд в делах № А40-214066/2014 и № А40-34226/2014 отметил, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи из-за несогласия с условиями соглашения и направил контрагенту протокол разногласий, то преимущественное право выкупа за ним сохраняется. 

Узнав о новых позициях ВС, Волощенко в 2017 году обратился в департамент имущественных отношений Омска с просьбой снова предоставить ему преимущественное право на выкуп арендуемых помещений. Но местные власти ответили бизнесмену отказом, сославшись на выводы судов по делу № А46-378/2013. Коммерсант обжаловал такой ответ властей в суде. Но три инстанции посчитали действия властей обоснованными. Суды признали преюдициальным тот факт, что предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-18028/2017). 

Волощенко не согласился с таким выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в ВС. На заседании там присутствовала только представитель бизнесмена, юрист Эльвира Гайдис. Выступая по видео-конференц-связи, она отметила, что бизнесмен не отказывался от преимущественного права покупки: «Он хотел его реализовать, просто посчитал завышенной стоимость помещений». Гайдис пояснила, что предприниматель направил властям новую оферту, но четкого ответа на свое предложение истец так и не получил. По словам юриста, в спорной ситуации некорректно делать вывод о том, что Волощенко отказался от своего права, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи на условиях собственника. 

Выслушав все доводы, «тройка» судей под председательством судьи Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

Эксперты «Право.ru»: «Суды не учли новую практику»

Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры, соглашается с решением ВС. По его словам, нижестоящие инстанции не учли изменение судебной практики по обсуждаемому вопросу. Кроме того, суды связали себя преюдицией и в части фактических обстоятельств дела, и в части их правовой оценки, замечает эксперт: «Хотя они должны были самостоятельно дать этим обстоятельствам новую правовую оценку, которая не могла быть представлена в рамках дела № А46-378/2013, завершенного до формирования нового подхода к подобным спорам».

Условия, которые дают малому и среднему бизнесу преимущественное право на выкуп арендуемых помещений у государства:

  • непрерывное нахождение во временном владении и (или) временном пользовании недвижимого имущества в течение двух и более лет; 
  • возмездное пользование имуществом; 
  • отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 
  • непревышение площади арендуемых помещений, установленных законами предельных значений;
  • невключение имущества в перечень того, которое предназначено для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
  • действие срока договора аренды; 
  • наличие государственной регистрации договора аренды. 

Помимо перечисленного, потенциальный покупатель должен входить в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, подчеркивает Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и партнеры.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры, обращает внимание на то, что этот спор имеет еще один интересный момент: преимущественное право на выкуп не было реализовано, город не выставил здание на торги, прошло более пяти лет. «Восстанавливается» ли в таком случае право на выкуп? – задается вопросом эксперт. Сам он считает, что нет: «В законе прямо отсутствуют такие положения».

Алексей Малаховский

Материал опубликован на портале «Право.Ru» 23.01.2019