Недвижимость и строительство

Комментарии в сми

апрель 2019

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
6
 
7
 
8
 
9
 
10
 
11
 
12
 
13
 
14
 
15
 
16
 
17
 
18
 
19
 
20
 
21
 
22
 
23
 
24
 
25
 
26
 
27
 
28
 
29
 
30
 
 
 
 
 
 
24.04.2019
Дмитрий Некрестьянов выступил одним из модераторов строительной конференции «Девелопмент: переход из зоны риска в зону комфорта»
18.04.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе Конгресса по строительству IBC
17.04.2019
АБ «Качкин и Партнеры», «Банк «Санкт-Петербург» и РГУД провели семинар по подготовке застройщика к получению проектного финансирования
03.04.2019
Опубликована новая редакция «Юридического справочника застройщика»
01.03.2019
Дмитрий Некрестьянов прочитал цикл лекций по теме недвижимости и строительства в ведущих вузах Санкт-Петербурга
26.02.2019
Дмитрий Некрестьянов принял участие в Дне Риэлтора-2019
14.02.2019
Состоялось выступление Дмитрия Некрестьянова на круглом столе «Судьба «серого» пояса» в рамках VII биеннале «Архитектура Петербурга 2019»
01.02.2019
Дмитрий Некрестьянов признан «Юристом года» по версии «Делового Петербурга»
12.12.2018
Дмитрий Некрестьянов представил Бюро на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов
04.12.2018
Дмитрий Некрестьянов принял участие в работе XI ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости

Страницы

Коммерсантъ – Санкт-Петербург, приложение «Недвижимость комфорт-класса», 15.04.2019
«Гостиницы и апарт-отели ищут точки соприкосновения»
78.ru, 12.04.2019
«Хостелы на выход. Что потеряют и выиграют решающие квартирный вопрос петербуржцы»
Строительный еженедельник, 10.04.2019
«Смольный объявил традиционный выкуп квартир в строящихся домах для госнужд»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«МЭР пересчитает этажи»
Недвижимость и Строительство Петербурга, 10.04.2019
«Хованская пугает»
Санкт-Петербургские Ведомости, 09.04.2019
«Санитарные зоны: темные пятна на карте Петербурга»
Право.ру, 08.04.2019
«Участников реновации больше не обязаны переселять в тот же район»
Юрисконсульт в строительстве № 04 / 2019
«О новых правилах определения кадастровой стоимости»
Журнал ЦИАН, 03.04.2019
«Малогабаритки вне закона»
78.ru, 02.04.2019
«Почему чиновники перекладывают восстановление домов-памятников на плечи жильцов»

Страницы

23.04.2015
Топ-10 новых антикризисных юридических возможностей для участников рынка недвижимости
28.10.2014
Принят закон о существенных изменениях в правилах охраны и использования объектов культурного наследия
20.10.2014
Правила землепользования и застройки в Москве и Санкт-Петербурге будут утверждаться исполнительными органами власти субъекта РФ
25.09.2014
Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
19.11.2013
Иностранным компаниям предлагают получать разрешение на сделки с недвижимостью в России
12.11.2013
Имущество оффшоров будет облагаться налогом, рассчитанным на основе кадастровой стоимости
25.06.2013
«Распродажа» помещений в центре Санкт-Петербурга начнется в декабре 2013 года
17.10.2012
Российский рынок нуждается в адаптации контрактов FIDIC
01.10.2012
ГУД предлагает внести поправки в закон о СРО
22.08.2012
Дмитрий Некрестьянов: станет ли «дорожная карта» спасательным кругом для строителей?

Страницы

23.04.2019
Новое в регулировании: утверждены критерии для привлечения средств по ДДУ без использования эскроу счетов
скачать (pdf, 112kb)
11.04.2019
Обзор изменений законодательства и правоприменительной практики в сфере недвижимости
скачать (pdf, 96kb)
21.02.2019
Новое в регулировании: классификация гостиниц затронет владельцев апартов
скачать (pdf, 118kb)
28.01.2019
Обзор изменений законодательства об участии в долевом строительстве
скачать (pdf, 129kb)
16.10.2018
Новое в регулировании: ЮНЕСКО стремительно приближается к девелоперам
скачать (pdf, 133kb)
20.08.2018
Новое в регулировании: существенные изменения в градостроительное, земельное и гражданское законодательство
скачать (pdf, 1686kb)
11.07.2018
Новое в регулировании: право на выкуп малым бизнесом стало бессрочным
скачать (pdf, 100kb)
05.07.2018
Новое в регулировании: утверждена новая редакция Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 115kb)
18.06.2018
Новое в регулировании: установлены правила расчета собственных средств застройщика для целей привлечения средств дольщиков
скачать (pdf, 100kb)
31.05.2018
Новое в регулировании: определены даты публичных слушаний по районам по проекту изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга
скачать (pdf, 95kb)

Страницы

Проведение юридического анализа прав на автозаправки и сопровождение сделок по их приобретению в Москве и Рязанской области в интересах клиента, российского подразделения компании «Шелл Нефть»
Юридическая поддержка дочерней компании Morgan Stanley Fund по вопросам оформления правоотношений с арендаторами (более 300 юридических лиц) торговых площадей ТРЦ «Галерея»
Юридическое сопровождение приобретения проекта и начала строительства комплекса апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри» с общей площадью 200 тыс. кв. м. в интересах крупной инвестиционно-строительной компании Seven Suns Development
Юридическая поддержка клиента, крупного иностранного инвестора Morgal Investments, в Верховном суде Российской Федерации по спору об оспаривании проекта планировки территории
Сопровождение сделки по приобретению земельного участка общей площадью около 30 гектар в Ленинградской области
Поддержка Megapolis Property Management во взаимоотношениях с арендаторами бизнес-центров
Защита интересов застройщика, холдинговой компании «Адамант», по спору о признании незаконным разрешения на строительство ТЦ более 100 000 кв. м.
Юридическая поддержка строительной компании в суде в рамках защиты разрешения на строительство многоквартирного дома в историческом центре Санкт-Петербурга
Комплексный due diligence бизнес-центра класса А в центре Санкт-Петербурга
Консультирование клиента, компании-арендодателя, по вопросам, связанным со структурированием его бизнеса

Страницы

14.02.2019
Закон № 02 2019
07.02.2019
Вестник Арбитражного суда Московского округа № 4 2018
01.11.2018
Юрисконсульт в строительстве № 11 / 2018
01.10.2018
Арбитражная практика для юристов № 10, 02.10.2018
21.06.2018
Эж-юрист, 21.06.2018
31.05.2018
Юрисконсульт в строительстве № 5 / 2018
08.05.2018
Арбитражная практика для юристов № 5 2018, 07.05.2018
01.12.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 47 (9713), 01.12.2017
14.06.2017
Эж-юрист, 14.06.2017
10.03.2017
Экономика и жизнь, приложение «Ваш партнер-консультант» № 09 (9675), 10.03.2017

Страницы

02.11.2018
Статус недвижимости у подводных гидротехнических сооружений как цель НИОКР
18.06.2018
Солидарная ответственность бенефициаров и контролирующих лиц застройщика по требованиям дольщиков
10.05.2018
Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности
25.04.2018
Когда нельзя, но очень хочется… поставить забор
21.03.2018
Тихая революция санитарно-защитных зон
01.08.2017
Ретроспективная судебная защита в рамках «лесной амнистии»
14.07.2017
Проклятье ГПЗУ, или Как создать проблему на ровном месте: стало ли проще с 01.07.2017?
19.04.2017
Оформление прав на механизированные машино-места
28.03.2017
Отзыв подписи
04.03.2017
Почему споры по подряду не имеют своего постановления Пленума?

Страницы

Право.ру, 23.01.2019

«Приоритетный покупатель госимущества: будет ли им малый бизнес»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», обращает внимание на интересный момент спора между предпринимателем и городской администрацией относительно преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Предприниматель арендовал у городской администрации помещения. Чиновники решили продать эту недвижимость и дали бизнесмену преимущественное право на ее покупку. Но коммерсант не согласился с той ценой, которую местные власти запросили за двухэтажное здание. Тогда предпринимателя лишили преимущественного права на покупку арендуемых помещений. В борьбе за него предприниматель дошел до Верховного суда. А эксперты рассказали, как нижестоящие инстанции ошиблись в оценке спорной ситуации.

По закону малый и средний бизнес имеет преимущественное право на выкуп помещений, которые арендует у государства. Но власти могут лишить предпринимателя такой возможности (п. 9 ст. 4 ФЗ № 159). Это произойдет в том случае, если чиновники отправили коммерсанту предложение о покупке арендуемой недвижимости с проектом договора купли-продажи, а бизнесмен в течение месяца так и не подписал документ. В подобную ситуацию и попал индивидуальный предприниматель Сергей Волощенко. 

Борьба за покупку

В 2005 году он арендовал у властей Омска двухэтажное здание под офис в центре города на 30 лет. Но в 2010 году Омский городской Совет утвердил программу приватизации муниципальной недвижимости на три года, в которую включил и это двухэтажное здание. Кроме того, местные чиновники издали распоряжение, которым закрепили преимущественное право Волощенко на выкуп арендуемых помещений. 

Департамент имущественных отношений Омска направил предпринимателю проект договора купли-продажи здания с ценой 22,98 млн руб. А бизнесмен послал городским властям письмо, в котором указал, что считает такую стоимость завышенной. В ответ чиновники сообщили коммерсанту, что если Волощенко не устраивает цена, то он может оспорить ее в судебном порядке. Но предприниматель этого так и не сделал. 

В 2011 году региональные чиновники издали новое распоряжение, которым лишили бизнесмена преимущественного права выкупа двухэтажного здания. Это решение коммерсант уже оспорил в суде, но безрезультатно. Три инстанции подчеркнули, что в спорной ситуации предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-378/2013). 

Новый шанс

Но в 2015–2016 годах судебная практика по подобным спорам стала меняться, рассказывает Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры. Тогда Верховный суд в делах № А40-214066/2014 и № А40-34226/2014 отметил, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи из-за несогласия с условиями соглашения и направил контрагенту протокол разногласий, то преимущественное право выкупа за ним сохраняется. 

Узнав о новых позициях ВС, Волощенко в 2017 году обратился в департамент имущественных отношений Омска с просьбой снова предоставить ему преимущественное право на выкуп арендуемых помещений. Но местные власти ответили бизнесмену отказом, сославшись на выводы судов по делу № А46-378/2013. Коммерсант обжаловал такой ответ властей в суде. Но три инстанции посчитали действия властей обоснованными. Суды признали преюдициальным тот факт, что предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после того, как получил соответствующее предложение от омской администрации (дело № А46-18028/2017). 

Волощенко не согласился с таким выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в ВС. На заседании там присутствовала только представитель бизнесмена, юрист Эльвира Гайдис. Выступая по видео-конференц-связи, она отметила, что бизнесмен не отказывался от преимущественного права покупки: «Он хотел его реализовать, просто посчитал завышенной стоимость помещений». Гайдис пояснила, что предприниматель направил властям новую оферту, но четкого ответа на свое предложение истец так и не получил. По словам юриста, в спорной ситуации некорректно делать вывод о том, что Волощенко отказался от своего права, если бизнесмен не подписал проект договора купли-продажи на условиях собственника. 

Выслушав все доводы, «тройка» судей под председательством судьи Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. 

Эксперты «Право.ru»: «Суды не учли новую практику»

Алексей Насонов, партнер Насонов, Пирогов и партнеры, соглашается с решением ВС. По его словам, нижестоящие инстанции не учли изменение судебной практики по обсуждаемому вопросу. Кроме того, суды связали себя преюдицией и в части фактических обстоятельств дела, и в части их правовой оценки, замечает эксперт: «Хотя они должны были самостоятельно дать этим обстоятельствам новую правовую оценку, которая не могла быть представлена в рамках дела № А46-378/2013, завершенного до формирования нового подхода к подобным спорам».

Условия, которые дают малому и среднему бизнесу преимущественное право на выкуп арендуемых помещений у государства:

  • непрерывное нахождение во временном владении и (или) временном пользовании недвижимого имущества в течение двух и более лет; 
  • возмездное пользование имуществом; 
  • отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 
  • непревышение площади арендуемых помещений, установленных законами предельных значений;
  • невключение имущества в перечень того, которое предназначено для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
  • действие срока договора аренды; 
  • наличие государственной регистрации договора аренды. 

Помимо перечисленного, потенциальный покупатель должен входить в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, подчеркивает Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и партнеры.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры, обращает внимание на то, что этот спор имеет еще один интересный момент: преимущественное право на выкуп не было реализовано, город не выставил здание на торги, прошло более пяти лет. «Восстанавливается» ли в таком случае право на выкуп? – задается вопросом эксперт. Сам он считает, что нет: «В законе прямо отсутствуют такие положения».

Алексей Малаховский

Материал опубликован на портале «Право.Ru» 23.01.2019